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打开幸福里，查看更多图片 《中华人民共和国物权法 》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。 我理解第七十条规定明确了，在一个商品房建筑区域内，建筑物只分两类，一类是专有部分，业主享有所有权；另一类是共有部分，别无其他。专有部分以外的共有部分，业主享有共有和共同管理的权利。车库是专有部分以外的共有部分，业主享有共有和共同管理的权利。 《物权法》第七十三条明确规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 地下车库（规划明示属于个人的除外，如别墅楼下的地下车库）不是建筑区划内的道路，也不是建筑区划内的公共绿地，是建筑区划内的公共场所或公共设施，应该属于业主共有。有人可能会说，你说除规划明示属于个人的以外的地下车库为业主共有，可是没有办理共有产权证，从法律上不能有效的保证业主的合法占有，谁会承认业主合法占有呢？法律（物权法）已经确认业主合法占有，那个部门、单位或个人不承认是无效的。比如，《物权法》已经明确“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。”属于业主共有的道路还用业主办理道路共有物权登记吗？ “建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”属于业主共有的绿地还用业主办理绿地共有物权登记吗？如果有人在业主共有的公共绿地上种菜搭建，或者搞成什么私家花园，城管不用看物权登记证明就令其拆除，不拆城管就可以强制拆除；“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 属于业主共有的建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，还用业主办理共有物权登记吗？建筑区划内的地下车库是公共场所或公用设施的一部分，按照法律规定地下车库（明示属于个人的除外）应该属于业主共有，还要业主办理地下车库共有物权登记吗？上下水管道、化粪池是公用设施属于业主共有，还用业主 办理共有物权登记吗？当然，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，有些能产生经济效益，谁掌握了物权谁就能得到收益。因此有人会利用业主没有办理物权登记，而抢先办理个物权登记，他办了个物权登记获得了产权证，应该是一个无效证件，因为它违背法律不受法律保护。如果开发商主张产权为其所有，并办理了产权证，那开发商就应该根据谁主张谁提供证据，提供其办理产权登记的理由和证据，拿出他建筑地下车库的建筑成本，工程建设费、工程监理费、工程勘探费、规划设计费、以及其他费用和税费等原始收据，审计一下不就清楚了吗！依据谁投资谁所有原则，明确物权归属并不难，只要开发商拿出经过审计的真实数据来就行了。 有人认为，“物权法已经明确规定，‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”开发商可以据此与购买商品房者通过出售、附赠或者出租等方式约定。按照这个约定的地下车库的物权属于开发商。”我认为这是对物权法的各取所需式的解释。我们应该正确地理解物权法第七十四条之规定，第七十四条有三个自然段，这是一个整体又相互制约，第三自然段对于第二自然段来说就有个制约，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这是不能由当事人通过出售、附赠等方式约定的。 有人认为商品房小区业主分摊的国有土地使用权面积只是地表使用权，而地下车库所利用的是该块土地的地下空间利用权，地下空间使用权是不在收取土地出让金之例。我们应该知道商品房小区业主分摊的国有土地使用权面积，是缴纳了土地出让金，才取得地表使用权的，没有业主缴纳土地出让金，何来地下车库空间使用权。 国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”在商品房小区内凡利用业主公共场地建设的地上停车位、车库，法律已经明确属于业主共有，建设单位即开发商不得擅自处分。 国务院颁布的《物业管理条例》第五十八条规定，“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。” 《物业管理条例》第五章第五十条明确规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”“业主依法确需改变 公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。” 《物业管理条例》第五十五条明确的规定：“利用物业共同部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。” 《北京市居住小区机动车停车管理办法》规定的“七、凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。” 《关于调整北京市机动车停车场收费标准的通知》中明确规定:“居住小区地下停车库、停车楼按月、按年租用停车位实行市场调节价，具体收费标准由业主委员会与物业管理部门协商制定，签订具有法律效力的协议。”建设单位也就是开发商对业委会已经成立后的物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的有关事务无权插手过问，那是由业主委员会与物业管理部门协商依法办理的事。 《北京地区建筑工程规划设计通则》“第七章 公共设施配套要求” “第一节 居住区公共服务设施” “ 7.1.3新建、改建居住区公共服务设施”“居民汽车场库”配置规定：0.3—1.3车位/户，地面停车率（小汽车地面单层住宅车位与居住户数的比率）按10%控制。北京市新建、改建居住区居民汽车场库的建设，是依据《北京地区建筑工程规划设计通则》“第七章 公共设施配套要求”配置的其性质属于公共设施。 北京市物价局在《北京市商品住宅销售价格构成》第四项5款“公共配套设施建设费”中明确指出：“可以计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。”由于建设单位也就是开发商按照有关规定把建设公共配套设施建设费用列入商品房综合成本内，开发商出售商品房、经营用房不仅能收回投资，还能获得巨额利润，不然开发商老板怎么会有成百万甚至上千万元的年薪呢？这就是对《物权法》为什么把“建筑区划内的其他公共场所”规定“属于业主共有”的有力支持。 为什么物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的地下车库物权属于业主共有？这是因为地下车库的基础与住宅楼基础合二为一，成为凝聚在一起不能分开的一个整体。地下车库的建筑成本与住宅楼的建筑成本是融合在一起的，分是分不开的，开发商、建筑商、工程监理公司、工程勘探公司、规划设计、税费收取等单位， 在结算地下车库和住宅楼连在一起的工程费用时，是分开结算？还是结算在住宅楼名下？一查原始收据不就清楚了吗！依据谁投资谁所有原则，明确物权归属并不难，只要开发商拿出经过审计的真实数据来就行了。 有人用地下车库建筑面积没有分摊在出售的商品房建筑面积内，而否定地下车库物权为业主共有。商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊的暂行规定，不是按分摊、不分摊划分产权归属的法律规定。还是拿公摊不公摊来忽悠人。公用建筑面积分摊和公用建筑綜合售价分摊，是对同一事物不同性质的描述。某个公用建筑面积分摊与某个公用建筑面积不分摊，不是承认或否定公用建筑面积为业主共有和共同管理权利的规定。正如建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，其建筑面积不分摊在业主所购商品房面积之中，物权法第七十三条中仍明确规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这是因为建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房之所有花费都分摊在商品房售价之中 |
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