【原】“业主的建筑物区分所有权（一）”，姜解《民法典》之二七一~二七六

声明：敝号获 姜有生律师授权，连载 《姜解<民法典>》。

第六章　业主的建筑物区分所有权

第二百七十一条　【建筑物区分所有权】

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

【理解与评点】

1.随着社会生活发展，高层建筑越来越多，更多的人在被区分成若干相对独立区域内的建筑中居住、工作，建筑物区分所有权问题应运而生。

建筑物区分所有权在不同的立法例和理论上有不同的称谓，中国《民法典》将其称为“业主的建筑物区分所有权”，美国许多州称为“公寓所有权”，德国《住宅所有权与长期居住权法》称为“住宅所有权”。本人认为德国的称呼简洁、到位，值得学习。

自有建筑物区分所有权问题以来，对其概念有一元论、二元论和三元论的理论分歧。根据本条规定，中国《民法典》采纳三元论之说，即认为建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权三部分构成。从本条开始，《民法典》用17个条文，专章规定建筑物区分所有权的相关问题。

2.本条主要是对“建筑物区分所有权”概念的定义，其中“业主”是《民法典》“物权编”的重要概念。“业主”概念来自香港，根据《香港建筑物管理条例》第344章第2条规定，业主指所有权人。如依这一定义，中国传统民法理论早有“所有权人”的概念，《民法通则》也有所有权的规定，没有必要引入“业主”概念，但经《物权法》规定（第七十条），“业主”一词反而成为中国民法需要重新定义和解释的概念。

早于《物权法》的国务院《物业管理条例》（2003年制定实施），很早引入“业主”概念，并且直接定义“房屋的所有权人为业主”（第六条）。2007年《物权法》颁布，其第七十条不使用传统概念“所有权人”，而规定“业主”及本条“建筑物区分所有权”，但又不定义“业主”这一重要概念，害得最高法院又擦屁股。最高法院“建筑物区分所有权司法解释”第一条规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”这一解释已够详尽，虽然看上去不如《物业管理条例》第六条直接清楚，但总算解决了“业主”问题，但法条中的“专有部分”“共有部分”依然有待进一步解释。

第二百七十二条　【专有权】

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

【理解与评点】

中国法律一向不屑于对法条中的重要概念解释清楚，《民法典》“物权编”也不例外。本条既主要规定业主对建筑物专有部分的所有权，但如同第二百七十一条不定义“业主”一样，本条同样不定义“建筑物专有部分”。好在最高法院勤快，其“建筑物区分所有权司法解释”第二条基本解决了这一问题：

“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”

但上述解释仍然不够理想，尤其老百姓不大容易看懂，比如何谓“构造上的独立性”“利用上的独立性”？倒是原国土资源部的规定更“通俗易懂”，比如其《不动产登记暂行条例实施细则》第五条就“房屋”规定为“前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”

第二百七十三条　【共有权与义务】

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

【理解与评点】

1.就业主房屋而言，哪些是建筑物共有部分，“物权编”也未明确。最高法院“建筑物区分所有权司法解释”第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”根据最高法院这一解释，我们基本清楚了共有部分的内容，但其中“法律、行政法规规定的共有部分”，除《民法典》二百七十四条、二百七十五条等规定外，本人未查到哪些行政法规，规定了哪些部分是共有部分。

2.本条规定不仅有权利内容，还有义务内容。其中权利主要是：（1）共有部分的使用权，如对电梯、走廊的共同使用；（2）共有部分的收益权，如外墙悬挂广告取得的租金由业主共同收益；（3）共有部分的保存、修缮、改良的权利；（4）物权请求权，如对共有部分排除妨害请求权、消除危险请求权等。共有权人对共有部分的义务主要是：（1）按照共有部分的本来用途使用的义务；（2）分担共同费用，如承担房屋维修资金；（3）征得同意的义务，如业主因维修物业应征得业主委员会或物业公司同意；（4）告知义务，如装修房屋应事先告知物业公司；（5）协助义务，如物业存在隐患需要养护维修，业主应当协助配合；（6）恢复原状的义务，如因临时占用等应恢复原状。

共有部分的业主在行使本条及其他规定下的权利时，不得以放弃权利为由而不履行义务，如以不使用电梯为由而不缴纳电梯维修费用，或集中供暖情形下，以冬季不住为由拒缴暖气费用。

3.建筑物区分所有权“三元论”的重要内容之一是业主的“共同管理权”。这一权利基于业主间的共同关系而生，独立于专有权和共有权而专属于业主的权利，且与建筑物相始终的权利，因此业主转让其“业”（住宅、经营性用房）时，该共同管理权随同整体转让。

第二百七十四条　【建筑区划内道路绿地权属】

建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

【理解与评点】

本条对建筑区划内的道路、绿地及其他场所等明确共有范围，首要概念是“建筑区划”。本条及二百七十五条、二百七十六条、二百八十五条均使用“建筑区划”一词，“合同编”物业服务合同一章中使用“物业服务区域”。法典并未定义“建筑区划”，一般理解为以宗地红线内规划行政主管部门批准的建筑工程规划总平面图为基础，考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素构成的物业管理区域。

除属于城镇公共道路或公共绿地外，建筑区划内的道路、绿地属于业主共有。本条中有“绿地属于个人的除外”的规定，一般指建筑物一层单元窗前绿地或与建筑相毗邻的绿地，且在商品房买卖合同中有特别约定。基于此，该绿地上并无建筑物区分所有权上的所有权人共有或共同管理权问题存在。

因城镇土地均属国家所有，因此无论属于个人的绿地或公共绿地以及道路，实指绿地、道路作为土地附着物归业主共有或所有，而非对相应土地所有权归个人或业主所有。

本条令人疑惑的是“其他公共场所、公用设施……属于业主共有”的规定。

建筑区划内的公共场所一般包括小型广场、公园、娱乐室、体育场馆等。公共场所归何人所有，《民法典》并未明确。那么本条中的“其他公共场所”究竟所指何在？

根据二百七十三条规定及前引的最高法院“建筑物区分所有权司法解释”第三条规定的公用设施均归业主共有。除此之外，还有哪些“其他公用设施”归业主共有？实践中，还有许多设施如：屋顶平台、地下室、防空洞、会所、锅炉房、幼儿园、小学等。依最高法院解释，这些公用设施也归业主共有。

第二百七十五条　【建筑区划内车位车库归属】

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

【理解与评点】

现代社会中，车位车库是一重大现实问题。法律对此明确规定势在必行。

车位车库是小区业主共同生活的辅助设施，性质上当属于小区的配套设施。根据本条第一款，建筑区划内规划用于停车的车位车库由当事人“意思自治”。此处当事人既指商品房买卖时的开发商与业主，也指其他当事人。出售主要指开发商将车位车库交付业主，业主支付价款的行为。出售情形下，业主取得车位车库的专有权。附赠是指开发商将其所有的车位车库无偿赠送给业主，业主由此取得车位车库的专有权利。出租指开发商将车位车库出租给业主使用，业主取得出租期限内的专有使用权。

除本条第一款原本规划停车的车位车库情形外，如果小区占用业主共有的道路和其他场地停车的车位（不包括车库）归业主共有。此处的“其他场地”指原本并非规划用于停车的首层架空层、屋顶平台、人防工程等。

第二百七十六条　【建筑区划内车位车库的首要用途】

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

【理解与评点】

本条为强制性规范，条文字数不多，但问题不少：

1.建筑区划内规划用于停车的车位车库的“规划”是指业主的规划，还是开发商的规划，抑或规划设计机构的规划、或者政府管理机关的规划？自字面意思和中国对房地产开发的行政管理制度，此处的规划当指政府规划管理机构作出的规划。立法偷懒，害得需做进一步解释。

2.“首先应当满足业主的需要”其判断标准是什么？是业主的主观要求和客观需要，还是开发商的建造计划？

3.“满足业主的需要”的具体含义是什么？

4.开发商违反本条规定提供的车位车库如不能满足业主需要时如何处理？这一问题至少得分两种情形，一是开发商建造的车位车库数量不能满足业主需要或未按规划设计文件建造如何处理？二是开发商将本应提供给业主的车位车库出售或赠与业主外的第三人的行为效力如何？第一种情形下，开发商可能只承担行政法上的法律责任，第二种情形下，开发商签订的相关商品房买卖合同或附赠合同应属无效。

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