编者按：《民法典》的颁布使得整个民商事法律形成一个有机的制度体系，有利于建构我国的私法秩序，促进社会和经济的发展。作为法律人，有必要对民法典的每个章节所涉及的法规、问题、案例进行梳理研读。经过两个月共九期的研读，北京德恒（郑州）律师事务所新星法律团队完成了《民法典》总则编的学习。今天起，该系列文章将以「民法典学习笔记」写作专栏形式在无讼阅读推出，以实现“法律法规-核心问题-参考案例”的三位一体，打通理论与实务的任督二脉。
本文主要涉及《民法典》物权编第六章业主的建筑物区分所有权的内容。自2007年的《物权法》（已废止）以专章形式对业主的建筑物区分所有权进行规定，明确调整一栋建筑物多个所有权人之间的权属关系，有利于保护民事主体的基本财产权利，保障人民安居乐业。《民法典》物权编继续以专章形式对业主的建筑物区分所有权进行规定，并就实践中出现的业主委员会的成立及其表决程序、表决效力等问题进行进一步的明确。本章共17条，核心是业主的建筑物区分所有权的内容，业主对专有部分的所有权、共有部分的共有和管理权的行使，车位、车库的归属，业主委员会的成立及权利问题。本章的关联法规主要涉及《建筑物区分所有权纠纷司法解释》、《物业服务纠纷司法解释》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《住宅专项维修资金管理办法》等。第六章的关联法规，具体如下表：
围绕《民法典》物权编第六章业主的建筑物区分所有权，本文主要讨论如下四个问题：建筑物区分所有权的权利性质、特征及其权利主体、客体建筑物区分所有权，包括区分所有建筑物的业主对其专有部分享有专有权，对共同使用部分享有共有权，以及相互之间对建筑物的整体享有管理权，是前述三项权利所组成的一种复合性的权利。《民法典》物权编将建筑物区分所有权作为一种独立的所有权形式予以规定，是由建筑物内专有部分的专有与共有部分的共有复合构成，其中共有既不同于按份共有，也不同于共同共有。（1）复合性，建筑物区分所有权为由专有所有权、共用部分持份权及成员权三要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权，其构成则是单一的，仅系权利主体对不动产享有占有、使用、收益及处分的权利。（2）专有所有权的主导性，在构成建筑物区分所有权的三要素中，专有所有权具有主导性，表现在区分所有人取得专有所有权即取得了共用部分持份权（共有所有权）及成员权。反之，区分所有权人丧失专有权亦即丧失了共用部分持份权和成员权。（3）一体性，即构成建筑物区分所有权的三要素的专有所有权、共用部分持份权及成员权结为一体，不可分离。在转让、抵押、继承时，应将三者一体转让、抵押或继承。他人在受让该区分所有权时，也须同时取得此三项权利。（4）权利主体身份之多重性，即区分所有人就对属于专有部分的所有权而言，为专有所有权人；就对共同部分享有所有权而言，为共有所有权人；就对区分所有建筑物得行使管理权而言，为成员权人。建筑物区分所有权的主体是业主，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第一条第一款进一步明确：“依法登记取得或者依据《民法典》第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为《民法典》第二编第六章所称的业主。”同条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《民法典》第二编第六章所称的业主。”这就在法律上界定了区分所有权的主体，明确了“业主”的主体范围。尤其是，要注意区别业主与业主之外的房屋承租人、管理人等主体，这些人并非所有权人，并非本条所称的“业主”。建筑物区分所有权的客体不限于住宅，也包括各种经营性用房等专有部分。《民法典》第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权的内容包括业主对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。首先，业主对建筑物内的专用部分享有所有权。建筑物内专有部分的范围具体包括住宅、经营性住房；专有部分的所有权内容，是指业主对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。专有部分，必须满足两个条件：（1）构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，指这一专有部分和另一专有部分能在建造上客观地区分其范围。（2）利用上的独立性，又称“经济上的对立性”，该专有部分与一般独立的建筑物相同，具有满足一般生活目的的独立机能。 其次，业主对建筑区划内的共有部分享有共有权。建筑区划内的共有部分主要是指专有部分以外的共有部分，如电梯、楼梯、外墙面等共有部分。需要特别说明的是，《民法典》第二百七十四条对建筑区划内道路、绿地共有部分的权属存在例外情形的规定，即“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外”、“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。共用部分，具有以下两个特征：（1）共用部分具有从属性。共用部分的存在主要是为了专有部分服务的；（2）共有部分不得分割性。它只能随着专有部分的转让一起转让。 最后，业务对建筑区划内的共有部分享有管理权。业主除了对专有部分以外的共有部分享有共有权外，同时还享有共同管理的权利。《民法典》第二百八十四条还规定，“业主可以自行管理，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理”。通过对我国房地产市场的实际做法和存在的问题进行调查研究，并借鉴国外的通常做法，立法部门认为，属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。从房地产市场的情况看，一般来说，专门用来停放汽车的车库、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用。这样既容易操作，也可以避免纠纷。若规定车库、车位归业主共有，由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因，归业主共有很难操作。因此，《民法典》第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” 针对不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位的问题，《民法典》第二百七十五条第二款有针对性地规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”针对现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放的问题，《民法典》第二百七十六条有针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”一是，车位、车库并不属于业主共有的财产，应当由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定业主专用或者专有；二是，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属于该条所规定的车位，但是属于业主共有；三是，《民法典》第二百七十六条规定的“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，并不是优先购买权或者优先承租权的问题，而是如何平衡业主的需要与开发商的利益的问题。四是，在满足业主需要的前提下，应当允许开发商将车位、车库出租给业主之外的第三人。业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，或者业主人数较多时，由一定的业主代表组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。业主大会可以分为两种：一种由全体业主组成，另一种是物业管理区域内业主较多时，由部分业主代表组成业主代表大会。无论是业主大会还是业主代表大会，在性质上都可以称为业主大会，它实质上是给各个业主一个交流的平台，来决定小区的一些重大事务。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。需要特别说明的是，业主大会与政府部门的关系不是领导服从关系，而是指导协助关系，业主大会有自己的自由决定权。 业主委员会由业主大会选举产生的代表物业管理区域内的业主利益向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的组织。业主委员会维护建筑区划内全体业主的公共利益，而非个别业主的个人利益。需要特别说明的是，业主委员会是由业主大会选举产生，并非地方人民政府有关部门或者居民委员会批准设立。业主委员会是业主大会的执行机构，代表全体业主的利益。地方人民政府有关部门、居民委员会对于业主委员会的成立承担的是指导和协助职能，而非批准或管理职能。也就是说，地方政府有关部门、居民委员会是没有权限设立业主委员会的。此外，《民法典》降低了业主作出决议的“门槛”。《民法典》第二百七十八条规定了九项需要业主共同决定的事项，前述事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决，其中第六项至第八项需要业主共同决定的事项，应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意，而其他需要业主共同决定的事项，只需要经参加表决专有部分面积过半数的业主且参加表决过半数的业主同意即可。至于业主将住宅改变为经营性用房的问题，《民法典》第二百七十九条则规定，“除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。需要特别说明的是，本条是在原《物权法》第七十七规定的基础上，强调业主将住宅改变为经营性用房应经有利害关系的业主的“一致”同意。而最高人民法院则总结司法实践的具体情况，在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十一条明确规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应当认定为“有利害关系的业主”；至于建筑区划内、本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。1.业主的建筑物区分所有权包括对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和共同管理权，且这三种权利具有不可分离性——高志清、戴雨晴与张凤清、袁丽萍房屋买卖合同纠纷案【《最高人民法院公报》2012年第8期】裁判摘要：业主的建筑物区分所有权包括对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和共同管理权，且这三种权利具有不可分离性。业主转让房屋时，其基于共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让，既有的共同管理约定对继受取得业主权利的房屋受让人继续有效，房屋转让人应当协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。江苏省南京市江宁区人民法院一审认为：法律规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。法院认为，从维护小区公共秩序和业主利益的角度来说，业主转让专有部分时，不仅其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，而且其基于业主共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让，既有的共同管理约定对继受取得业主权利的房屋受让人继续有效，房屋转让人应当协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。本案中，张凤清、袁丽萍基于共同管理合意独占使用7号小地下室，张凤清、袁丽萍向高志清、戴雨晴转让A室房屋，7号小地下室的独占使用权应当一并转让，张凤清、袁丽萍应当协助将7号小地下室交付于高志清、戴雨晴。因此，对于高志清、戴雨晴要求确认7号小地下室归其二人使用以及要求张凤清、袁丽萍腾空并交付7号小地下室的诉讼请求，法院予以支持。2.开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有——宜兴市新街街道海德名园业主委员会诉宜兴市恒兴置业有限公司、南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷案【《最高人民法院公报》2018年第11期】裁判摘要：开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。业主参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的，人民法院应予支持。江苏省无锡市中级人民法院二审认为：本案中，案涉会所位于海德名园小区内，与476平方米的物业用房同属一套建筑的整体，根据建设工程规划许可证、物业移交接管协议备案证明存根、以及上诉人恒兴公司与原审被告紫竹物业公司签订的物业移交验收接管协议等书面证据所载明的内容来看，恒兴公司在移交物业时，是将会所与物业用房一并作为配套用房移交给紫竹物业公司，而且写明产权归全体业主所有。被上诉人海德名园业委会在本案中提供了上述证据，对其主张已经尽到初步举证义务。而恒兴公司辩称会所系其公司所有，作为海德名园小区的开发商，恒兴公司应当进一步提供充分证据予以证明。恒兴公司虽然提供了土地分割证、会所成本核算等证据，但根据一审法院向宜兴市国土资源局、宜兴市环科园规划办公室调查了解的情况，以及宜兴市物价局对海德名园商品房价格核定的相关材料，恒兴公司所举证据并不足以证明会所系其公司所有。根据物价局核定的价格，以及第16、17、19幢小区配套明细表中载明的“会所1300平方米”，可以表明恒兴公司已将会所的成本列入商品房价格中，因此没有必要再专门对会所的建设成本进行审价。综上，依据《物权法》及司法解释的规定，针对双方当事人的举证情况，应认定案涉会所属海德名园全体业主所有。3.不能办理产权登记成为特定业主所有权的客体的地上车位，不能成为享有专有权的专有部分，该部分占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有——（2017）最高法民申2817号重庆市豪运房地产开发有限公司诉重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案【《最高人民法院公报》2021年第2期】裁判摘要：小区建设完成之后，随小区房屋的出售，小区建设区划内的土地使用权也随之转移至小区业主，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。不能办理产权登记成为特定业主所有权的客体的地上车位，不能成为享有专有权的专有部分，该部分占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。最高人民法院经再审审查后认为：即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据。4.业主作为建筑物区分所有人，享有知情权，享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利——孙庆军诉南京市清江花苑小区业主委员会业主知情权纠纷案【《最高人民法院公报》2015年第12期】裁判摘要：业主作为建筑物区分所有人，享有知情权，享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利，业主委员会应全面、合理公开其掌握的情况和资料。对于业主行使知情权亦应加以合理限制，防止滥用权利，其范围应限于涉及业主合法权益的信息，并遵循简便的原则。5.业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格——徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案【《最高人民法院公报》2014年第06期】裁判摘要：业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定，为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。6.只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房——张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案【《最高人民法院公报》2014年第11期】裁判摘要：在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。1.黄薇：《中华人民共和国民法典总则编释义》，法律出版社2020年版。2.最高人民法院民法典贯彻实施领导小组：《中华人民共和国民法典总则编理解与适用》，人民法院出版社2020年版。3.王利明等：《中国民法典释评》，中国人民大学出版社2020年版。4.陈甦等：《民法典评注》，中国法制出版社2020年版。5.王泽鉴：《民法概要》，北京大学出版社2009年版。6.王利明等：《民法学》，法律出版社，2020年版。7.田士永：《物权行为理论研究》，中国政法大学出版社2002年版。8.崔建远：《物权：规范与学说—以中国物权法的解释论为中心》，清华大学出版社2011年版。9. 冉克平：《物权法总论》，法律出版社2015年版。10.王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版。11.孙宪忠：《中国民法典采纳区分原则的背景及其意义》，载《法治研究》2020年第4期。
