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李立律师 这是李立律师博客和合伙指南公众号第429篇文字 聊民法典31：物业同意的充电桩，又被物业拆，业主起诉被驳回 第六章 业主的建筑物区分所有权 建筑物区分所有权，是将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分时，每一所有人所享有的对其专用部分的专有权与对其共用部分的共有权的结合。 业主，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的定义，是指依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。（注：物权法第二章第三节，规定的是非因法律行为而取得物权的一些特殊情形） 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 专有部分所有权+共有部分共有权+共有部分共同管理权 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，专有部分和共有部分的定义分别如下： 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 共有部分，例如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。 共同管理，是指设立业主大会，选举业主委员会后，自行或委托物业服务类公司进行管理。业主大会可以通过制定管理规约明确共同管理的具体内容。 第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 完整的所有权。 但因专有部分与共有部分在现实中是连接而不分离的，因此规定行使权利不得危及整栋建筑安全，并不得损害其他业主权益。 第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 不使用电梯，也要承担电梯维修费用。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 业主的建筑物区分所有权是一个以专有部分所有权为核心的集合权。 第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 原则性条款，具体看规划确定。 第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 车位、车库是出现争议较大的一个事情，很多诉讼因此而起。法律规定还是确认了实践操作中的市场习惯，即由当事人通过出售、附赠或者出租等方式来约定车位、车库的归属，并没有直接规定车位归业主共有，但是有一个例外，即本条第二款内容占用业主共有道路或场地用于车位的，属于业主共有。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 2019年，上海有个案件是关于安装充电桩引起的诉讼，就与此法律规定相关。 案件事实大致是这样的：
这个案件中有个特别情节，就是物业曾经允许业主安装了充电桩，那么是不是意味着恢复安装也是可以的呢？ 审理这个案件的上海市第一中级人民法院最终驳回了业主的上诉，维持一审判决。 法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，系争充电桩所属车位并非上诉人张蕾专有，而属“虹康花苑（二）”小区业主共有。且先不论被上诉人益镇公司是否有权拆除系争充电桩，在系争充电桩已然拆除的情况下，张蕾要求予以恢复原状，即在建筑物共有部分再次安装供其专属使用的充电桩设施，前提条件之一须征得该小区业主委员会的同意。在张蕾并未举证证明上述请求已获业主委员会同意的情况下，其上诉请求难觅依据，本院难以支持。 第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 车位、车库紧张的情况下，应当首先满足业主的需要，也就是先由建设单位与业主协商根据第二百七十五条的规定约定车位、车库的归属。 第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。 地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 关于设立业主大会和业主委员会的专门法规，目前主要是国务院颁布的《物业管理条例》，该条例已经经历了三次修订，最后一次是2018年。 2021年1月1日《民法典》施行后，因为《民法典》阶位比《物业管理条例》高，所以假如两者内容有不一致之处，应当以《民法典》为准。 《物业管理条例》第十条规，定同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 2013年，解放日报曾经报道，上海已经成立业主委员会的小区达到7115个，占符合成立条件住宅小区总数的83%，组建率居于全国之首。 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定： 对照现行法律法规，这部分内容有较大变化。 （一）制定和修改业主大会议事规则； 内容没有变化。 （二）制定和修改管理规约； 有变化。现行《物权法》的表述是“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”。《民法典》将原先的限缩定义取消了， （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 内容没有变化。 （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 内容没有变化。 （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （五）和（六），在现行《物权法》中是合在一起的，《民法典》将筹集和使用这两块区分开来了，并且规定了不一样的表决规则。 现行《物权法》下，（五）和（六）的事项，都应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意才能通过，即“双三分之二同意”才能通过。 而根据《民法典》的规定，针对第（六）个事项的表决程序，有2个变化，事实上降低了表决通过使用建筑物及其附属设施的维修资金的难度：
（七）改建、重建建筑物及其附属设施； 内容没有变化。 （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； 这是《民法典》新增的内容。而目前的现实，很多情况下这类事情是由业主委员会或者物业公司自行决定的，比如小区内各种广告位的利用。 （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 内容没有变化。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 表决规则，与现行《物权法》相对照，有了较大的调整。整体上降低了表决同意通过的难度。 第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。 与物权法相比，将“同意”改成了“一致同意”。这是吸收了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的内容。 该司法解释第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 根据司法解释，本栋建筑物内的其他业主应当认定为是“有利害关系的业主”。在建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 除了向法院请求撤销之外，还有行政救济手段。根据《物业管理条例》第十九条的规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。 紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。 对照《物权法》的规定，本条的修改较大：
第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。 本条是民法典新增的条文，是关于建筑物共有部分产生收益的归属的规定。 第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。 本条与现有法律规定相同，没有变化。 第二百八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 所谓建设单位聘请的物业服务，通常就是指《物业管理条例》中所说的前期物业管理，即房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。 第二百八十五条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。 详见之后的物业服务合同的规定。 物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。 新增条款。从民法的角度，可以理解为物业服务企业在执行政府依法行政管理措施时，即使违反物业服务合同或业主大会通过的规约，也不构成违约。 这个条款放在此处，对于《民法典》而言，有些牵强，放在相关的行政管理法律法规里可能更合适些。 第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。 本条内容相比物权法有增加，增加了“相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。”的表述。其中包含了民法的绿色原则、配合执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的规定。 业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。 本条，与《物权法》相对照，删除了“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”的字句。因为：1）任何自然人，对于侵害自己合法权益的行为，都可以起诉，这不需要单独针对业主来强调；2）反而，业主委员会或者业主大会这些的自组织，需要法律特别明确其诉权。 业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。 第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。 这是一个兜底条款。因为很可能有些侵权行为未必会落入业主管理规约、物业服务合同以及购房合同规定的内容中。 |
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