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《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准则，是《条例》颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律，其中第六章“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，明确了业主在共同管理建筑物及其附属设施中的权利和义务，奠定了物业管理的民事法律基础。 一：业主的建筑物区分所有权 （一）业主——业主身份的认定 业主是建筑物及其附属设施的所有权人。 根据《物权法》和《区分所有权司法解释》的规定，以下四类自然人或者法人应当认定为业主： 一是依法登记取得建筑物专有部分所有权的； 二是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的； 三是因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的； 四是因合法建造、拆除房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理房屋所有权登记的自然人或者法人，可以认定为业主。 （二）业主的建筑物区分所有权 建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权，对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。 业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成： (1)业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。 (2)业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。 (3)业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。 二：专有部分的所有权 （一）专有部分的认定 建筑区划内，符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物的专有部分： (1)具有构造上的独立性，能够明确区分； (2)具有利用上的独立性，可以排他使用； (3)能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为建筑物专有部分的组成部分。 （二）行使专有部分所有权的相关规定 （1）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利 业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分，可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担。 （2）专有部分使用人的权利和义务 承租人、借用人等专有部分的物业使用人，是业主以外的实际使用物业的人，他们在物业管理法律关系中，享有权利和承担义务的来源具有多样性，主要是： ①法律法规； ②管理规约； ③业主大会和业主委员会的决定； ④使用人与业主的约定。 非业主的专有部分使用人享有的权利主要包括： ①合理利用专有部分的权利； ②合理利用共有部分的权利； ③接受物业服务的权利； ④居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉讼的权利等。 非业主的专有部分使用人享有的义务主要包括： ①遵守管理规约的义务； ②遵守物业共用部位、公用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的义务； ③执行业主大会和业丰委员会依法做出的决定的义务 ④根据《条例》第四十二条的规定，承担物、业服务费的义务等。 （3）业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利 业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱，水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。 由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。 （4）业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让 业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。 在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。 没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。 如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。 （5）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意 《物权法》第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。 如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，例如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。 在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。 三：共有部分的所有权 （一）共有部分的认定 共有部分是指建筑物专有部分以外的部分。 需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。 物业管理用房归业主所有，与《条例》的规定一致。 （二）行使共有部分所有权的相关规定 （1）业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务 业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。 业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。 业主对共有部分如何承担义务，也要依据《物权法》及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。 由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由，不履行义务。对此，《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。 （2）建筑区划内车位、车库的所有权归属 《物权法》对建筑区域内的车位、车库的相关规定： (建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 (建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 （3）业主对与专有部分相对应的共有部分的利用 业主基于对专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需求。例如，放置空调机要利用与专有部分相对应的外墙；安装太阳能热水器要利用建筑物的屋顶；经营性用房的业主在符合法律、法规及规章规定的情况下，为其特定营业需要，也会借助外墙面悬挂、张贴牌匾等。这些需求是业主专有权行使的合理延伸，是为了更好地发挥专有部分的功能而使用共有部分，应为法律所支持。 单个业主或者部分业主对共有部分的利用，必须在合理使用的范围内。判断合理使用的标准主要有三方面： 一是不得以营利为目的； 二是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人的合法权益； 三是不得违反业主大会或者业主委员会的决定。 （4）侵害共有权的法律责任 侵害业主共有权主要有四种方式：(1)擅自占用共有部分；(2)擅自处分共有部分；(3)擅自改变共有部分使用功能；(4)擅自利用共有部分进行经营性活动。 权利人请求侵害人承担法律责任的方式，同样也有四种：(1)排除妨害；(2)恢复原状；(3)确认处分行为无效；(4)赔偿损失。 对于行为人擅自利用共有部分进行经营性活动的，权利人有权请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。 在确定行为人擅自进行经营性活动的收益时，应当扣除相应的经营成本，但行为人应当对经营成本的支出及其合理性承担举证责任。 四：共同管理权 （一）业主共同管理权的内容 按照《物权法》第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定： (1)制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。 (2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，涉及每个业主的切身利益，应当由全体业主共同制定和修改。 (3)选举业主委员会和更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约、责任小不强的业主委员会委员予以更换。 (4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理的管理水平如何，与业主利益有着直接的关系，通过业主大会集体决策，可以较好地选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。 (5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。 (6)改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担，需要业主共同决定。 (7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。根据《区分所有权司法解释》的规定，以下四种应当认定为有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”： 一是改变共有部分的用途； 二是利用共有部分从事经营性活动； 三是处分共有部分； 四是业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。 （二）共同管理权行使的表决规则 业主决定共同事项，按照下列规则表决： (1)决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 (2)决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 （三）专有部分面积和建筑物总面积的认定 专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： (1)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。 (2)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 （四）业主人数和总人数的认定 业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： (1)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。 (2)总人数，按照前项的统计总和计算。 五：关于业主大会和业主委员会 1.业主大会和业主委员会的设立 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 《物权法》规定，业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。 1.业主大会和业主委员会的设立 地方人民政府有关部门应当对业主大会和业主委员会的设立给予指导和协助。 地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导，提供适用的法律、法规及规章，提供已成立业主大会的成立经验，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、管理公约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。 2.业主大会和业主委员会决定的效力 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主委员会是业主大会的执行机构，具有实施业主大会作出的决定，业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机构和执行机构，依据法定程序作出的决定，对业主应肖具有约束力。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 3.业主大会和业主委员会的处置权 根据《物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 根据《区分所有权司法解释》规定，业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列四类行为的，可以认定为“损害他人合法权益的行为”： (1)损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； (2)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； (3)违反规定进行房屋装饰装修； (4)违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。 六：关于共同管理权的其他规定 1．维修资金的所有权归属与使用 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。 经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资全的筹集、使用情况应当公布。 2. 管理费用分摊与收益分配 建筑物及其附属设施的费用分摊，收益分配等事项，有约定的，按照约定； 没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 3．建筑物及其附属设施的管理 (1)业主的选择权。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 (2)业主的更换权。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 (3)业主的监督权。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 七：业主的诉讼权利 （一）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。业主在具体行使这一权利时，还应当遵守《区分所有权司法解释》关于诉讼时效的特别规定。 请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。 （二）业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼 根据《物权法》第八十三条的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。 同时，共同受到侵害的业主，可以推选代表人，依据《民事诉讼法》等法律的规定，向人民法院提出诉讼。 （三）业主请求业主大会和业主委员会公布、查阅应当向业立公开的情况和资料的，人民法院应予支持 (1)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； (2)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； (3)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； (4)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； (5)其他应当向业主公开的情况和资料。 |
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