业主委员会法律大讲堂(1)

一、业主委员会行使诉权

(一)业主委员会可以直接起诉

业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定《物权法》饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼、业主委员会行使诉权

(二)业主委员维权的事项

(1)业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织,对于涉及业主公共利益的事项,在履行一定手续后,业主委员会可以直接以自己的名义提起和参加诉讼。

(2)住宅出售单位未按规定提供物业管理服务用房的,业主委员会有权对其提提起诉讼。《湖北省物业服务和管理条例》第十二条建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房：(一)不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米;(二)应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米。物业管理用房不得擅自变更位置;也不得分割、转让、抵押。

(3) 对公共部位的使用和收益权的主张“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”

共有权的范围

(1) 全体小区业主共有A、建筑区域内的道路(但属于城镇公共道路除外)。B、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房C、建筑区划内的土地。依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外

(2) 部分业主共有(建筑物内共有)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;

(3) 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

(4) 物业服务企业未及时向业主委员会移交物业档案资料等有关材料，业主委员会有权提起诉讼。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

(5)主张停车位权属问题。

1) 区分车库和车位车库是封闭的例如地下停车库或者停车楼; 车位时在平地上划出来的。车库可以通过买卖、赠与、租赁确权。所有权可以属于开发商、购买人，可以登记。但首先应满足规划小区业主的需要。利用公共道路或者公共绿地建立起来的车位，属于全体业主所有。建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当属于全体业主共有。建筑区划内在规划用于停放汽车的车位，可以通过开发商保留权利的形式出售。但是，如果没有保留权利，因为利用了小区的共有土地使用权，仍然属于全体业主所有。

2)民防车位民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照房地产登记的有关规定 执行。《人民防空法》规定，“任何单位和个人不得出售物业管理区域内的依法配建的人防工程，用作停车位的应当向全体业主开放，不得将停车位出售和附赠”。

3)停车位归小区所有业主共有的有关法律依据

居民小区的停车位分为：地下车库（车位）、半地下车位和地上停车位。地下车库（车位）权属大致有三种情形：

1、开发商自己投资建设，拥有完全产权；2、业主分摊建设费用，按比例共有产权；3、按《防空法》要求在城市商品房开发中应修建的地下防空工事。与上述三种情形相对应，车位的处分方式也有所不同：

1、开发商拥有完全产权的可售可租；2、业主共有者，其使用方式、收费标准和收入去向由业主大会决定；3、人防工事国家拥有产权，不得出售，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，可以按约定收取一定费用。无产权证的地下车库不受保护。

《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，配权归全体业主所有，物业无权单独收取车位费，如果要收取车位管理费，必须经过业主大会业主委员会批准，物业通过价格栏公示，并持业主大会或者业委会的批文报物价局备案才有权收收取，否则无权收取。物权法的规定第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务； 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《物权法》第七十三条规定可以看出，小区停车位属建筑区划内的其它公共场所，因此是属业主共有。 从《物权法》第七十四条规定可以看出，小区停车位属占用业主共有的其他场地用于停放汽车的车位，因此是属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定 该司法解释第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。小区停车位不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施，因此是属于该小区业主共有的。小区停车位如何收费应由全体业主共同决定。停车位是全体业主共有，因此属第七条中“有关共有和共同管理权利”的事项，因此应由业主共同定停车位的收费和管理问题。

二、业主委员会作为原告起诉，需履行法定的手续

1、业主委员会必须是依法成立的

2、经业主大会或业主代表大会授权，以合法决定通过。业主大会或业主代表大会对起诉与否作出的决定，对业主委员会及全体业主具有约束力。(1) 召开会议(2) 表决程序(3) 表决内容(4) 决议合法

3、业主公约和业主议事规则的重要性

(1) 业主大会的召集程序(2) 业主大会的表决 程序未送达票、未回收票、弃权票如何计算? 业主大会议事规则进行详细约定

三、业主委员会作为被告

(1) 撤销权

《物权去》第七十八条: 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民去院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使

(2) 业主知情权

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干位题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持:(一) 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二) 管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三) 物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四) 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况(五) 其他应当向业主公开的情况和资料。

四、业主变更房屋用途的程序

1、专有部分的房屋用途《物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变 为经营性用房，未按照物权法 第七十七条 的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

2、公共部分房屋的用途《物业管理条例》第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办里有关手续后告知物业管理企业; 物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨决定同意后，由业主依法办理有关手续。

(1) 业主大会的手续

《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定:(一) 制定和修 改业主 大会议 事规 ;(二) 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四) 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五) 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六) 改建、重建建筑物及其附属设施;(七) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;　　(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

(2)政府审批手续。对确需改变公共建筑和共用 设施用途的情况，应向规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施。

五、公用部位的经营收益《物业管理条例》第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

1、收益的分配: 物业公司与业主协商2.定期公布账目收益种类:A公共区域的广告收益，如电梯轿厢广告、户外广告:B小区公共区域的停车位收益;C小区公共区域内租赁的摊位收益;D利用公共配套如活动场地、会所、游泳池进行经营的收入;E部分通信运营管理费F因损坏小区公共设施进行的赔偿: 物业管理用房的收益等。

六、业主委员会具备民事诉讼主体资格

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对业主委员会的诉讼主体资格予以了确认：第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。　　上述司法解释非常明确的表明，业主委员会能够在与物业公司之间的纠纷中，以原告的身份起诉物业公司。业主委员会不能独立依据自己的意志作出意思表示，其行为依据全部来源于业主大会的决议或授权。业主委员会能够以自己的名义参加诉讼，但诉讼结果需要全体业主承担，业主委员会在实际上无法承担诉讼后果。基于以上理由，虽然业主委员会具备民事诉讼主体资格，但由于其本身能力的缺陷，业主委员会的诉讼资格须受到限制。法律明文规定业主委员会可以以自己的名义参加诉讼之外，除此以外的全部诉讼活动均应得到业主大会的授权。否则，不用承担诉讼结果的业主委员会的滥诉行为会给全体业主造成伤害。综上，业主委员会虽不完全具备民事主体资格，但具备限制诉讼主体资格。业主委员会能够在法律的规定下或业主大会的授权下以自己的名义参加诉讼，以维护全体业主的合法权益。