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新手买家静香经历了一年的看房选房，终于在大虹桥区域选中了心仪的房子，交了定金，签订了《房地产买卖居间协议》，在《居间协议》里把整个交易流程都梳理了一遍。 那么，她的实际成交过程是否像《居间协议》里约定的那样顺畅呢？ 接下来，请各位新手买家跟着静香实际经历二手房交易的每个步骤，尤其要注意其中的风险提示，避坑、避坑、避坑！重要的事情说三遍！ ” ▲粉丝当天过户所拍 01 我签了两次《居间协议》 我签完居间协议后第二天，中介告诉我，卖家的心理价位又降低到1060万，但跟我在居间协议上的还价1030万之间还有30万的差距。 在之前的沟通中，我其实已经告诉了中介我能承受的最高价是1050万，这也是中介告诉我的A房源所在那个小区同户型最近的一次成交价。实际上，我并没有去核实这个价格，而且，也不排除成交价做低的可能性，但是，看房一年来，大虹桥区域符合我意向的小区差不多都筛选完了，A房源的确也是我能找到的综合满意度最高的房子。刚需客如我，难免担心迟则生变。 急于想促成交易的中介也开始劝我，要不重新填一份居间协议，直接把总价改成1050万，能成就成，据她判断，卖家应该会同意的。于是，我再次去中介公司门店，重新填了一份居间协议。 当天晚上，中介就打电话告诉我，卖家同意了我的条件。“能不能让卖家现在在居间协议上签字？”她问我。 “好，签吧。他签完了你拍个照给我先看一下。” 就这样，签完居间协议两天后，我的意向金就转为了定金，算是把A房源确定了下来。中介又急着催我赶紧补足50万定金，防止另有买家出价高于1052万，使卖家临时反悔。 于是我照做了。付完定金，也就意味着我几乎确定买到了自己在上海的第一套房子。一年来的看房，终于有了结果。 02 一个月内办完网签和贷款审批 付完定金之后，具体的交易环节跟我在上篇里讲解的过程一样。因为首付款以及办贷款需要的材料我都已经准备好，所以我在付完定金之后第二天，就分别跟银行信贷员和卖家联系，最后约好了4月29号到中介公司总店去签正式合同和贷款合同。4月20号，我把占总价35%比例的一半首付款通过银行柜台转账给了卖家，把转账凭证和卖家的收条拍照发给了信贷员。 4月29号网签当天，中介、中介公司的法务、银行信贷员进进出出打印了厚厚几叠合同，买卖合同是一式六份，贷款合同一式三份，加上买卖双方的个人资料、买家的贷款资料等，我感觉从来没有一次性签过那么多次自己的名字。 网签过程中，需要注意的是如果卖家是已婚身份，不论卖家配偶是否在产证上有名字，在跟卖家约网签日期的时候，都一定要要求卖家的配偶亲自出席网签，并签订《配偶卖房同意书》，防止买卖双方交易因为对方配偶主张婚内财产共有权而产生波折。 网签耗时不多，有中介忙上忙下，要我自己操心的事情倒也不多，一个小时以内就能完成网签。 网签结束之后，我又在五一节后把剩余一半首付款转账给了卖家，信贷员拿到我的付款凭证和卖家的收条以后，银行开始正式审批贷款合同。 漫长的等待期之中，我把手机从振动模式调成了铃声模式，随时留意贷款银行的来电。终于在一周后，接到了工行95558的来电，贷款审批专员开门见山，语速很快，直接问我贷款合同的一些关键细节，包括房屋地址、面积、贷款金额、年限等。因为之前信贷员专门告诉过我要背下这些信息，于是我都一一回答了过去。 5月20号，信贷员终于跟我说贷款合同批下来了，我赶紧约卖家第二天去交易中心办过户。 03 过户跑两趟，产证没领到 因为我是贷款买房，办过户前，除了跟卖家约时间，还需要跟贷款银行的过户专员约好过户时间。不过，这些过户专员几乎都驻扎在交易中心里，包括周六也在，但周日和国家法定假日不办过户。 过户最好选择早上或者下午上班时间，据中介跟我说，下午一点半的时候，交易中心开放的柜台数量会比较多，于是我们也选了下午一点半的时段。过户当天，我那靠谱的中介早早就到交易中心排队取号了，等我和卖家到了之后，没等多久就到我们办理了。 过户的过程很快，把中介转述要准备的过户材料准备好，按柜员的要求签各种单据，差不多二十分钟就办完。 在上海，二手房过户时不需要交税，等4个工作日之后，中介公司的法务会去交易中心打听是否核税完成。我们办完过户4个工作日刚满，中介就很积极的通知我，可以去交税了。 交税的时间就很灵活了，青浦的税务大厅就在交易中心旁边，现场人也不多。 除非是买卖双方各自负担各自的税费，否则最后交税这个环节，卖家一般不再出现，由买家把房子涉及的所有税费一并付清。交税的过程不复杂，中介也会辅助完成，除了排队时间，基本上十分钟就能办完税。 根据我在青浦交易中心办税的经历，付税款必须用带芯片的银行卡刷卡支付，请注意，一定是带芯片的银行卡，借记卡或信用卡都可以，但是不带芯片的那种老卡不行。而且，中介告诉我，最多只能刷两张卡。比如，属于卖家的税费刷一张卡，属于买家的税费刷一张卡，不能一口气掏出十张八张卡凑税费。所以，在办税之前一两天，建议做好款项归集。 付完税之后，我当场领到了一张A4纸打印的完税证明，而不是房产买卖发票。据税务说，现在已经不开纸质发票了，都是电子发票存在系统里，完税证明就可以证明买家已经交完税了，因此要保存好。 交完税之后，我就打电话给银行过户专员，由过户专员来交易中心领取产权证。他当天下午就回复我已经拿到了产证。 接下来，又是漫长的等待期。银行拿着我的产权证办完抵押手续，然后等着每月一次的贷款额度发放，等放款之后，我才能看到印着自己名字的产权证…… 不过，房子可以先交接呀！虽然合同规定要付完全款之后才办房屋交接，但是 卖家平时也不住在房子里，于是我跟卖家商量能不能过一两天就交房，卖家也挺爽快的同意了。 交房当天，中介到现场辅助我们登记好水电煤气的读数，到物业处办好新业主登记，双方签一个交接确认书，我把尾款付给卖家，一手收钱一手交钥匙。 从4月18号付出意向金，到5月27号交完税，历经40天，我一个买房新手，终于完成了在上海买一套二手房的过程。很庆幸我在机缘巧合之下遇到了Kevin，给了我很多专业的建议，中介、卖家也都是正经人，因此我的整个交易过程可以说是很顺利了。 04 买二手房到底花多少税费？ 终于到了钱的话题了！ 按照一些炒房客的说法，买新房一百套，也不如买二手房一套积累的经验多。我自己在这次第一次买二手房之前，其实也对买二手房心里发怵，担心流程复杂，担心中介不靠谱，担心卖家有诈……总之各种顾虑。同时，很多人畏惧买二手房，除了这些顾虑，还有一个考虑就是二手房税费比新房高很多。 到底高多少呢？有人说是总价的10%，有人说是8%。这次我的亲身经历是，买一套产证满5年且卖家家庭在上海唯一住房且卖家的买卖差额在600万的二手房，交易费用占总房价约6%左右。 请注意，这个交易费用占比是取决于一系列的房屋条件的，尤其是二手房交税多少，每个房子的情况都不同，买家需要请中介针对自己看中的房源进行具体测算。我的以下经历中涉及税的部分仅供参考，仅供参考，仅供参考。 中介费3%？ 2018年链家宣布把中介费率从2%提高到3%之后，市场哗然，总价3%的中介费，确实是一大笔负担。据某著名炒房教主说，支付超过1%的中介费就是傻子。据我这次的经历，因为房屋总价超过一千万，我坚持不肯支付2%的中介费，在略显清淡的市场行情下，中介为了促成交易，最后给了我中介费优惠。至于具体优惠点数，鉴于之前答应过中介要保密，所以在此不便明示，但各位买家可以尝试谈1.5%及以下的中介费率，具体点数，要结合房屋总价、市场行情、中介公司收费标准几个方面去谈，但是砍价是必须的，哪怕号称收3%中介费的链家，实际上据说也是可以优惠到2.5%左右。 ▲粉丝认购二手房网签合同 买卖双方都有税 二手房交易种有一大块税费是属于卖家的增值税，增值税及其附加的算法比较复杂，网上和中介都有测算的标准模板，买家可以自行查询。 我这次的增值税是根据卖家最初购房金额与当前卖出金额的差额来征收的，例如，如果卖家最初400万买入，当前1000万卖出，则交易中心会针对差额600万征收增值税。我这次最后算出来的增值税费占差额的比例约5%，也就是差额600万差不多征收30万左右的增值税及附加。 但是，增值税也涉及到卖家房屋的购入年限，据中介说，如果是购入不满两年的房子，增值税不是按房价差额征收，而是按全额征收，那就是比差额大得多的一笔巨款了。 因此，卖家的购房年限，以及最初购房发票上的金额就特别重要了，直接决定了增值税征收的金额。买家在谈价之初，就一定要核实购房发票上的金额，并写入合同之中，这一点在前文已有说明，在此不再赘述。 此外，还有一大块税费是也属于卖家的个人所得税，由于卖家卖出房屋获得了收入，因此交易中心会针对卖家的卖房收入征收个人所得税。但是，如果该房屋是卖家以家庭为单位在上海的唯一一套住在且房产证上的买入年限已经超过五年（即俗称的满五唯一），则个人所得税免予征收。如果不满足满五唯一的条件，例如没有满五年，或者不是唯一住房，则个人所得税要收取房价总额2%。所以，满五唯一的二手房在市场上来说是一个很大的亮点。 第四块税费终于轮到买家了——契税和印花税。如果买家是在上海首次购房，即购买第一套房产，且购房面积超过90平米，契税是总房价扣除卖家增值税额之后的1.5%，印花税免征。如果不是第一次购房，则契税是3%。 最后还有一块费用是评估费，由于我买的是属于花园洋房的类别墅产品，按照上海的规定，凡是产权证上的房屋类型是花园住宅和联列住宅的房屋，进行二手房交易时必须要进行房屋价值评估。如果房屋类型是住宅或公寓的，就不必评估了。 这方面，中介有长期合作的评估公司，买家如果没有自己的渠道，可以听凭中介的推荐和辅助。流程并不复杂，我在过户之前签了一份《房地产估价委托书》拍照给中介转发给评估公司，并汇款给评估公司的账户。评估公司会很快把评估报告给中介，办过户的时候中介帮我带到了交易中心。 评估费的收费标准也比较复杂，房交所制定了收费标准，中介会按标准帮助测算具体费用额。买家要注意的是，凡是收费，都要主动跟中介谈价，据我的经历，评估费可以打至少八折，最后共收费约2万左右。 综上所述，我本次二手房交易涉及的税费包括：房价总额1.5%的中介费、房价总额1.5%的契税、房价差额约5%的增值税、个税免征、2万块评估费，最后总税费合计占总房价约6%。 我想这个费率在二手房交易中应该算是偏低的情况了。但是，如果我在上海的第一套房子买新房，那么需要交的费用只有总房价1.5%的契税，两者相比，买二手房的确会增加至少5%左右的费用成本。 “ 二手房新手买家写在最后的话： 关于二手房交易中的注意事项，很多地产界大V比我说得更详尽更全面；而且，我可以说是很幸运，第一次买二手房的经历算是比较顺畅，以前不敢尝试二手房时顾虑的问题都没有发生。 所以，我的这次经历，仅仅可以给跟我一样的新手买家，或者希望了解二手房买卖常见流程的朋友们一些参考。希望大家都能在2019年这个目前还算稳定的房市行情中，尽快买到自己心仪的居处！ |
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