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很多人不懂一个道理，在任何一个城市，无论是城区面积，还是商业中心CBD，都会随着城市发展历程的变化而发生变迁，有一句话叫做“花无百日红”也是类似的道理。 城市里面，再好的优质地段，都是在一定阶段内的相对概念，一个地段的含金量，从行业内一个比较蹊跷的角度，可以看出来，也就是地段的保值率，含金量高的地段，不那么容易被替代，保值率就高，如果可替代性高，那么含金量就低。 △贵阳大致组团 具体到贵阳来看，我们先从筛选出来的当前比较当红的几个地段和区位板块进行分析，只有进入到“当红板块”的这个层级，才在我们的目光分析范畴之内，其他的板块，那是未来很多年后的“潜力”的部分了，只要“当红”不死，那么就好像一个网络段子一样的，“本宫不死，尔等永远是妃子”。 具体到贵阳，我们认为，目前当红的也就几大区域： 1、老城区南明的花果园；2、观山湖金融城；3、观山湖西；4、三马板块；5、贵安新区。未来的地块保值率，以花果园为最高，为什么？因为： ①众多的居住人口数量和质量难以被替代。近些年，贵阳人口增长有限，很难想象再能出现一大波足以和花果园这样的体量匹敌的中产购房者涌入贵阳，现在花果园二手房均价在9000~12000的都有，一套房平均按照90平米算，随便一个房东都可能身价百万，而在本来就不那么富裕的贵州，哪里还能找到这么四五十万个百万级富翁呢？就算未来有更大于花果园的规划，但是人口和产业，从哪里导入进去呢？ △花果园庞大的建筑体量 ②交通区位和地段难以复制。处在新老城的交汇地带，这里的新老城指的是观山湖新城区和老城区（云岩、南明）板块，贵阳的规划是“双核”，短期内很难想象再出现能够足以和观山湖、老城区并列的“第三核”，就算是贵安新区规划的等级那么高，目前街头也都还是行人寥寥。 △组团分布示意 ③商业人气和未来物业规模等方面的优势，难以重现。从商业人气上看，目前花果园是贵阳最热闹的当红商圈，年均消费额占到贵阳整座城市相当的比例的，毕竟这么多人居住与此，就光是日常是衣食住行和吃喝消费，都是一个不得了的数字；从物业上看，这么庞大体量的物业市场，对任何物业公司来说，都是一块足以令人垂涎三尺的“肥肉”，未来随着物业相关行业越来越规范，业委会成立，为了争夺市场，肯定会有多家物业公司相互之间竞争“肥肉”，那么他们不得不提高自己的服务质量，以免被市场化淘汰，这就是买方市场了，在未来性价比高的物业服务，并不难找。 而且，另一个侧面，花果园的社区大多数是开放社区，很多区域都属于市政公共区域，你说如果未来那种不少的封闭式小区的物业公司，可能因为物价上涨，物业费不变而可能服务水准会降低，或者干脆就逃离，但是如果是开放式小区，就不用担心这种问题，公共区域作为市政维护市容市貌的延续性，肯定是有保障的。 △贵阳主城热力分布图 其他的4个所谓“当红”板块，都各有各的不足吧，比如金融城和贵安新区，目前的产业和人口密度，还是有待提高的，入住率是维持商业繁荣的一个影响因素；而观山湖西，和西面的清镇以及更远一点的贵安相邻，还要等金华组团相对成熟之后，核心区域价值也才会更加显现出来，目前来看，虽然地段的含金量是在，但是要“爆发”还需要一定的阶段；最有现实可能的，其实三马板块也不错，因为邻近花果园，地段上和花果园有一定的相似性，连接新城区观山湖和老城区，而人气方面，又可以受到旁边的大城花果园的拉动，热起来还是很快的。 |
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