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说到贵阳楼市,就不得不提其特有的“大盘现象”。广州人习惯用大盘林立形容华南板块,但是和贵阳比起来可谓小巫见大巫。近两年,有关“贵阳楼市崩盘”,“贵阳是第二个鄂尔多斯”的报道让贵阳楼市一下子名扬全国。但近四年,贵阳楼市成交量增幅达18%。在今年1-11月全国新建住宅排行榜(单盘26亿元以上)中,贵阳有两盘入榜,其中花果园以4394元/平方米的均价,拿下成交套数、成交面积和成交金额三个第一。而在成交套数排行上,花果园(12481套)和中天未来方舟(4921套)分列前两位,贵阳楼市真的神了? ■全国最大楼盘花果园 ■新快报记者 欧阳鑫燕
6年现百万平方米以上大盘22个
其中1000万平方米以上的大盘有三个:花果园(1830万平方米)、大川白金城(1600万平方米)和西南商贸城(1420万平方米),500-1000万平方米的有三个:未来方舟(720万平方米)、金阳世纪城(600万平方米)和金阳新世界花园(500万平方米)。从占比上来说,花果园、大川白金城和西南商贸城三个楼盘占了大盘总规模的一半,换句话说,其余19个大盘加起来才能与这三个大盘相匹敌。 据说,2008年时,当时的金阳新区开发停滞不前,金阳世纪城的黄老板坐直升机在金阳上空飞了一圈后,毅然决定在此开发。当时项目地价100多元/平方米,开盘房价2700元/平方米,后期卖到4000多元/平方米。金阳世纪城一炮走红后,中国地产行业前十名发展商都陆续进入贵阳。 “和广州不同,广州是大企业大政府,贵阳是大企业小政府。由于贵阳政府财力有限,无力进行土地整理和市政投资,所以不得不借力企业,联合推进旧城改造、新城建设。”某贵阳业内人士告诉记者,如花果园项目投资900亿元,而贵阳市2012年的财政收入仅为488亿元,为此贵阳采取了与其他省市截然不同的土地出让方式——生地熟挂,将土地交由大盘企业进行一二级联动开发。因为贵阳平均楼面地价不到2000元/平方米,在全国31个省会城市中排倒数第二,所以发展商更愿意“大块拿地”。如花果园6000亩地的拿地成本是24亿元,仅40万元一亩。中天未来方舟的地价是6.24亿元,每亩不到60万元。
市场拼价格发展商薄利 数据显示,2013年,贵阳住宅销售金额为519.25亿元,其中仅花果园一盘的销售金额就占了将近一半,故花果园在房地产界有“中国第一神盘”之称。这个中国最大的楼盘从2010年12月开始销售以来,将住宅销售均价定位在4000元/平方米,公寓销售均价定位在5000元/平方米,写字楼销售均价定位在6000元/平方米,远远低于同地段同品质的楼盘价格,住宅售价甚至低于郊区经济适用房。 “这几年,由于花果园等大盘上市,采取低价倾销的策略,贵阳楼价没有明显上涨。”合富辉煌贵州公司总经理李玮介绍说,2008年贵阳楼市均价为3800元/平方米,现在2014年均价为4700元/平方米,6年涨幅仅20%。 “可以说,贵阳现在的房价水平并不健康。”郑东东认为,“贵阳是贵州唯一的大城市,但是房价水平却和地州市相差不大,贵州一些县城的房价都去到3700-3800元/平方米。因此地州市的人都被吸引到贵阳来买房,在贵阳买房可以入户,也就能享受到更好的教育和养老。这也很好理解为什么贵阳楼市有这么大供应却没有崩盘。” “贵阳楼市面对的不是400多万贵阳人,而是4000万贵州人。”胡永清说。 “我们贵阳什么都贵,就是房价不贵。”贵阳人很爱把这句话挂在嘴边。“确实,在贵阳买房不难,贵阳房价一直保持稳定,对于老百姓来说,特别是中低阶层消费者是件好事,能买得起房。不过,发展商日子就不这么好过。”武廷方说,“1000多元的地价,加上2500元左右的建安成本,房子卖四五千元,算算就知道了。” “贵阳大盘比比皆是,竞争可谓白热化,除了对拼价格,现在房地产市场上能用的营销策略、手段,在贵阳都能见到。同时,由于竞争的激烈,人才成本也非常高。贵阳也属于人才输出的城市,招聘基本靠挖人。像花果园人最多时有2000多人卖楼,而售楼人员的底薪达到7000多元/月。目前一些楼盘的如营销总监、营销副总等年薪也是上百万元。”李玮表示,“贵阳的楼盘相比其他城市真的非常薄利,迫于销售压力甚至一些楼盘的利润率仅为5%-7%,远远低于行业平均水平。”
棚户区改造拆迁补偿高过一手房价 陈明(化名)在贵阳某政府机构工作,他还有一个标签是“拆二代”。陈明原来住在彭家湾,也就是花果园项目改造的棚户区内。陈明家是自己修的房子,面积有800多平方米,自己一家和爷爷奶奶、叔叔婶婶一起住。拆迁时,陈明家是第一批签协议的,除了每平方米大概7000元的拆迁补偿,三家人还各得到一套100多平方米的原地回迁房。按照花果园销售新房均价50万元/套计算,他们一大家子人共计获赔710万元,相当于每平方米近9000元/平方米,是花果园的一手房售价一倍。 据了解,在贵阳两城区范围内,类似花果园这种棚户区改造项目不少。特别在贵阳一环内,由于基本没有可供应土地,都是靠拆迁获得土地,这些拆迁户获得的赔偿更高,可达1.8万元/平方米,也远远高于贵阳一环内的楼盘均价1.2万元/平方米。 “贵阳的棚户区不同于广州的城中村,可以用低密度的城中村来形容。贵阳人比较难谈判,钱出不够就搞不掂,所以拆迁补偿比较高。发展商一般用做高容积率来平衡。”某发展商告诉记者。 据资料显示,近几年,贵阳市老城区推出的住宅项目,容积率一度超过6,甚至有的达到7.9。而如花果园这样一个6000多亩的项目,容积率也达到6点多。原来花果园片区居住人口为10余万人,规划建成后将容纳30万人居住和20万人办公。“30万人是什么概念?相当于贵州一个地级市的人口,这对将来楼盘的出行、配套等将是一个考验。”
高空置率令人担心 据了解,花果园目前已经进入尾盘销售阶段,按照目前的销售速度,预计明年上半年就能销售完毕。但由于贵阳大盘数量多、建设周期长,未来5-7年内大盘的影响力仍将持续。 “可以预计,花果园销售完毕后,贵阳的楼市成交量会有一定下降。毕竟该买房的都买得差不多了,花果园已经提前透支了部分购买力。贵阳楼市供应量依然巨大,市场明显供过于求,市场压力仍大。”某业内人士表示。 “我现在比较担心的是空置问题。”武廷方表示,近年外地人在贵阳购房比例很高,来自地州市的占了近一半,而且六七成都是买来投资的。“这些房屋大量没人住,就是对社会资源的极大浪费。”而根据贵阳市住房和城乡建设局数据,在新建商品房集中的观山湖区,从2006年以来销售的住宅总量已经达到1140万平方米,加上之前销售的,初步估计在1200万平方米左右,足够30余万人居住,但是该区入住率并不高。并且随着在售项目陆续交房,空置问题会进一步加剧。“对此,我们在推进社会公租房项目,准备收集1万套房源做试点,把这些空置房源利用起来。”武廷方表示。 针对大盘有可能带来的风险,贵阳市政府也在进行控制。今年1月1日,贵阳出台了《关于进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见(试行)》、《关于进一步推进“净地”出让工作的实施意见(试行)》、《关于进一步优化规划工作职能的意见(试行)》的楼市“新政”,规定从今年开始,在容积率上,老城区原则上不得突破3.5,老城区以外的其他区域不得突破2.5。住宅类房地产项目,单宗用地不得超过20公顷,已批用地面积在20公顷以上,或规划建筑面积100万平米以上的住宅区建设,必须编制修建性详细规划,并充分论证其功能配套、城市基础设施承载力、交通影响评价、环境影响评价,方可按程序报批。经营性用地禁止采取“政府收取纯收益”、“生地熟挂”等方式出让,推行“净地”出让。 可以说,贵阳的大盘时代将渐行渐远。 市场观察 面对老广,贵阳楼市有足够自信 ■黄浩 贵阳广州,高铁通车,两城市民心跳齐齐加速。节操扫地的吃货们恨不得直接交换户口簿,饥渴成疾的售楼顾问更是望眼欲穿,期待“粤人抵筑扫房,挥汗成雨;黔商羊城置业,举袂成幕。” 不过距离再近,也是两座城市,两片乡土。高铁将要改变的,不是本来的生活方式,而是原先的交往方式。 贵阳楼市以穗为师很久了,广州地产人也频频来筑传经授道。时至今日,贵阳的产品已经有足够的自信,可以和国内同行比肩;贵阳楼市的去化率,也可以面对广州而无愧色。来自中国指数研究院的数据显示,12月第一周里,广州成交面积20.07万平方米,贵阳成交面积则为13.92万平方米。去年的差距更小一些,同期广州是16.49万平方米,贵阳为12.95万平米。广州地产界赫赫有名的“广东五虎”,已有恒大、碧桂园、富力进入贵阳市场,耕耘多时,各自呈现精粹,成为贵阳地产行业的佼佼者。 但是经济总量导致的均价落差,让贵阳比之广州,有了更多的成长空间。 刚刚推出的楼市新政,给贵阳的刚需产品带来了一波涨价潮,观山湖区和花溪区均价突破7000元/平方米,向以性价比著称的白云区,均价升至4000元/平方米以上,两城区大盘则在5000元/平方米左右。而高端产品如洋房和别墅,价格仍然保持低点,等候高铁红利的到来。 因此高铁引来的购房潮,或许更多会是投资行为,远大于自住的需求。 实际上贵阳很可能正站在拐点之上。贵广高铁开通的同时,贵阳巨资打造的环城快速铁路交通线,将开通第一段。贵阳即将成为全国首个拥有环城快速铁路交通的省会城市,从而形成半小时的市域交通网。此外还有城市轨道交通(地铁)、环省高速公路、连接长江经济带和珠江经济带的水运航道等多个重大交通工程,正在快速推进中,令贵阳乃至贵州的交通格局脱胎换骨,成为举足轻重的交通枢纽、物流中心、绿色工业中心和大数据产业中心……凡此种种,都将推动贵阳楼市迈上全新的高度。 贵阳宜居,贵阳零雾霾,贵阳的夏天凉风爽朗。贵阳的城市常住人口以一种令人惊讶的速度飞快增加:2012年,贵阳市常住人口数为445.17万人,2013年增长到468.4万人,而在今年3月底,贵阳市的常住人口数已达到481.76万人!照此速度,迈过500万人的门槛成为中国特大城市,只是一步之遥。 (作者为《贵州都市报》地产周刊主编) 站点楼市概况 贵阳北站 22个超级大盘10个位于观山湖区 贵阳北站位于观山湖区,观山湖区即以前的金阳新区,在2012年11月设立。作为贵阳的新区,去年房价为5380元/平方米,超过了老城区(南明、白云)的4510元/平方米。目前,贵阳的22个大盘中有10个位于观山湖区。 根据合富辉煌数据,在上周(12月8日-12月13日)贵阳楼盘销售排行前十中,观山湖区楼盘占了四席,其中金阳新世界以113套排在首位。金阳新世界是贵阳少有的精装房楼盘,楼盘均价5500元/平方米左右,成熟优质的教育配套是项目的最大卖点之一。 近几年,观山湖区楼市发展迅速,除了住宅外,商业公寓、写字楼、购物中心也大面积上市,据了解,未来区内将拥有万象城、万达广场,新世界k11购物中心等一批商业配套。从整体定位来看,观山湖区已逐渐体现出配套齐全、环境定位中高端的改善性居住趋势。 除了高铁,近两年观山湖区利好不断,中关村贵阳科技园贵州金融城一期项目、京东电商产业园已经全面开工建设;贵州移动指挥调度中心、大唐贵州发电有限公司总部基地等11个总部经济大楼竣工建成;黔汇美食城正式投入运营;省博物馆新馆、贵阳喀斯特公园、十二滩山地户外旅游休闲基地等大型综合文体项目正在建设中。此外,预计于2017年底开通的贵阳地铁1号线也将经过观山湖区,其23个站点中,观山湖区占了10个。 贵阳站 老城区楼价高 高铁贵阳站位于贵阳的南明区,就是贵阳火车站,交通方便,到达贵阳中心大十字也就十余分钟。受位于南明区的花果园“拖累”,贵阳老城区新房的均价只有“4”字头,但是除去花果园,大多数楼盘的实际楼价均价在八九千元/平方米。由于山多地少等自然地理条件的制约,过去的贵阳主城区仅指南明区、云岩区两个老城区,人口密度高,原先建的不少楼盘均是单体楼,相关配套设施缺乏,高峰时段堵车现象甚至比广州这些大城市还严重。虽然近年来贵阳大力发展观山湖区,但是从目前看来,主城区的主导地位仍是无可取代的。两城区依然是整个城市经济、文化的中心。 可以说在老城区,越靠近一环核心房价就越高。如在售商品项目较为集中的市北路周边,黔灵半山和黔灵文峰苑等在售楼盘均价在8000元/平方米左右。位于北京路的银海元隆广场均价达到10000-12000元/平方米。而在寸土寸金的中心城区繁华地带,受近年来中心区土地供应量的影响,在建在售的新住宅项目相当稀缺,为数不多的项目如人民广场站附近的依水丽都,住宅均价已达到15000元/平方米左右。 龙里北站 旅游大盘崛起 龙里北站位于龙里县,是贵阳市的东大门,贵新高等级公路,210国道,湘黔、黔桂、珠六铁路复线、厦蓉高速公路和新建的贵广快速铁路等从县城穿过,连接贵阳的贵龙城市大道即将开通。 龙里县境内自然景观多姿多彩,民族风情古朴浓郁。拥有以高山峡谷和高山台地草原为主要特征的省级风景名胜区猴子沟;有闻名遐迩的谷脚巫山古岩画群、谷龙吊洞古人类活动遗址、云台山古宗教遗址、巴江古遗道、果里洞棺葬、营屯古营盘等人文景观;有“东方毕加索、马蒂斯”之美誉的巴江平坡苗族农民画等。 在龙里北站附近的双龙临空经济区(距离贵阳市区15公里,距离贵阳龙洞堡国际机场6公里)区内在售楼盘有规划占地3000亩的中铁国际旅游度假区,拟规划建设集体育休闲中心、超五星酒店群旅游配套、旅游休闲小镇、峡谷旅游风景区、国际康体养生中心等为一体的旅游度假目的地。目前在售度假洋房和别墅,其中洋房均价6000元/平方米,别墅售价在1万-1.5万元/平方米。 |
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