惊呆了！20万买北京路商铺，每月收租9356元？

广州中介圈又热闹了！他们都在积极推荐北京路的商铺，“总价15万起/间”。

用十多万的价格，在广州最繁华最有代表性的商圈买下一席之地，想想都让人激情澎湃。

据销售介绍，项目共800套货，开盘5天，还剩下200—300套，去化率达到63—75%。

通过一组视频就能可以看出项目有多火。

| 星光美食汇商铺销售现场

大名鼎鼎的北京路竟然还有这么便宜的商铺，是不是有什么猫腻？让房产君来一探究竟。

在售商铺13—28平，20—34万/间

项目位于越秀区北京路天河城百货负一层、负一夹层，销售称这里此前为众多小业主持有，用于餐饮、服装等经营，现由名盛统一和他们签订租约后，再公开出售20年使用权。

| 星光美食汇区位

| 北京路的天河城百货

这一个卖使用权的项目就是我们今天的主角—星光美食汇，占地1.6万平，未来将统一打造为美食广场。

也就是说，你买了商铺使用权后，不能自主经营，要交给物业统一打理。

星光美食汇目前在售商铺面积从13—28平不等，价格为20—34万/间。

| 星光美食汇所在地，已完成清场

从现场看到，星光美食汇所在地已经清场完毕，目前处于空置状态，销售表示，商铺买入之后，全权交给物业来打理，买家只用等着收租就好。

此外，项目所在的名盛广场大厦，1—7楼为天河城百货，8楼全层是幸运楼，9楼物业中心，10—31为私享家酒店式公寓。

总价26万，年收益11万，2—3年回本？

商铺付款方式分为一次性和半年分期两种，其中一次性付款可享受95折，半年分期为98折，在购买时，一间商铺要交5万定金。

房产君现场让销售算了一套商铺，我们不妨来看看。

商铺	面积	原价	一次性 付款总价 （95折）	半年分期 付款总价 （98折）
H329	20平	27万	25.7万	26.5万

20平商铺，采用半年分期付款，折后总价为26.5万，当中包含了6万推广费，剩余金额中只有40%可以采用半年分期贷款，那么首付为：

6万+（26.5—6）*60%=18.3万

至于收益，主要分为返租固定保底收益和实际租金分红。

1、返租固定保底收益：3227元/季，也就是1076元/月。

| 地下负一夹层平面图

| 地下负一夹层D区平面图

2、实际租金分红

商场租金一般由入场费+月租组成，入场费通常为5年要15—20万，前面5年的入场费由公司收取，买家不能共享；项目参考租金为600元/平。

租金分红比例：

第1—5年，买家和物业的分红比例：6:4；

第6—20年，买家和物业的分红比例：7:3。

那么，买家一个月的收益：1076元+600*20*6/10=9356元/月，一年就是11.2万。

| 星光美食汇商铺建设参考模板

返租日期从2020年1月开始，按季度返还。

按照这一计算方式，星光美食汇的商铺，2—3年就能回本。天底下真有这样的便宜可以捡？在这里，有三点需要注意。

风险一：一次性收取租金的不宜超过一年

7月2日，广州市政府出台《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，当中规定住房租赁合同期限不得超过二十年，一次性收取租金的不宜超过一年，租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。

这意味着市面上大行其道的卖使用权项目，都与规范不相符。

风险二：项目签约公司和名盛无直接关系

据销售介绍，名盛广场为广州名盛房地产实业有限公司开发，同负一层和负一夹层业主签订租约的也是名盛公司，但如要购买星光美食汇的使用权，买家要与之签约的却是京和（广州）商业咨询有限公司。

| 数据来源：天眼查