UC头条：商铺, 继续收租, 还是卖出拿现金理财, 先搞清楚这几个要素

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财说得明白发表的文章当中，挺多涉及房地产的投资，而在商业地产方面，商铺的文章数量最多。

这一次我们不讲大道理，通过一个实际的案例，来分析一下商铺的投资应该怎么衡量。

这是一个网友正在纠结的问题。

10年前投资120万买了一个商铺，这几年每年收的租金10万，三年没涨租了，打算涨到12万。与此同时他也打听了一下，地产中介告诉他，这个商铺可以卖400万。

应该继续收租，还是卖掉拿钱来做其他的理财呢？

我们可以通过这个案例，对商铺的投资分析多一点。

01，实际年租金怎么计算？

我估计这里说的年租金10万，实际上的年租金可能只有85,000到9万。

很多人都天真的以为，年租金就是月租金乘以12。实际上这是不可能的。

一般来说，住宅的年租金是月租金乘以11，商铺的年租金是月租金乘以9或者10。

首先不管是住宅还是商铺都存在空租期，原来的租客走了之后，新的租客接手，中间需要一点时间。就算是新租客无缝对接，他可能也会要求装修期之类的。

同时出租需要中介费用的支出，有时还需要一些维修费用。所以住宅我们算一个月的费用就差不多了。但是商铺要算两三个月的费用。

原因就在于商铺的管理费很高。就拿我手上的一个布来说，每个月的租金是12,000 管理费是4000。如果租客走了控制一个月，损失最少是16,000。总体来说，商铺的出租费用高很多。

03，真实售价怎么样？

其实上面我们在计算的过程当中，一直都是假设数据正确的情况下，现在最根本的问题是，这个商铺能否卖出400万？

按照以上第1点所说这个商铺的年租金可能是8.5万到9万，那么按400万的售价来计算，收益率不足2.5%。在这种情况下，有人愿意掏400万来购买吗？

当然也有可能有些人购买商铺并不是为了目前的租金收入，而是为了商铺的长期上涨。那么我们就要来计算一下这个商铺到底能够收回多少钱？

这里就涉及商业地产交易的税费问题。如果这个商铺成交价400万，实际到手可能不够300万。如果这个商铺要求实收400万，那么购买者实际支付可能超过500万。

前两年我在租新的写字楼时，也碰到过这样的问题。当时觉得还不如把它买下来，省得每年都要交租给别人。后来才发现要买写字楼需要支付的税费非常的高。

所以，这400万能不能卖出，卖了自己可以拿多少，都不确定。

05，卖还是租？

坚决支持卖，即使价格需要降低好多。

正常情况下，这个仓库绝对卖不了400万。但是考虑到这个投资是10年前的，当时只是120万，这些年来已经收了十年的租金，所以这次不能以400万卖出，即使要交很多的税，但是你拿到手的钱还是不至于亏损。

如果现在不卖，搞不好以后就会变成亏损。

如果现在卖出能够收回大概200万，投资在其他地方可以获得更好的收益，至少好过收租金。

财说得明白，尽量用简单的语言，让大家看明白复杂的理财形式。