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柬埔寨民族历史悠久，又曾经历坎坷。土地既关系国家主权和公民切身利益，又对吸引外国投资具有重要影响。《柬埔寨王国土地法》即体现了柬埔寨农业社会传统、佛教传统，又吸收了西方物权法理论和立法技术，成为柬埔寨王国一部重要的基础性法律。 一、柬埔寨王国土地相关法律的立法情况 1、1993年《柬埔寨王国宪法》 2、1994年《柬埔寨王国土地管理、城市规划和建筑法》 3、2001年《柬埔寨王国土地法》（修订了1992年土地法） 4、2007年《柬埔寨王国民法典》 5、2009年《柬埔寨王国勘探法》 6、2010年《柬埔寨王国外国人共有建筑物内单位产权所有权法》 7、2011年《柬埔寨王国民法典实施法》 8、其他关于土地的法律，如《柬埔寨王国森林法》、《柬埔寨王国渔业法》、《柬埔寨王国自然保护区法》等 二、土地法法律沿革 柬埔寨王国政府废除了1979年之前登记全部私有土地所有权和相关权利。自1989年开始，政府开始对土地、建筑物进行重新登记。1992年柬埔寨王国按照1920年旧民法典颁布了土地法，2001年对土地法进行修订并沿用至今。 三、现行土地法主要原则 1、柬埔寨实行土地登记制，法律规定未经合法登记的土地均为国家所有。 2、法律对属于土著民族集体所有的土地和佛教寺庙所有的土地，规定了特别保护，任何人不能通过受让取得这两类土地。 3、另外，柬埔寨法律有关于实际占有和使用土地，达到法定年限和满足法定条件时，取得可以产生物权权利，并可以对抗经登记的私有土地所有权的规定。应当注意这与完全以登记为准的中国法律不同，与中国物权法规定的原始取得和继受取得有重要区别。 4、柬埔寨法律将土地和不动产出租分为短期出租和长期出租，其中长期出租（民法典称为永久租赁）的法律规定，对所有权人解除租赁合同有严格限制，更侧重保护承租人的权利。 四、有关外国人取得土地权利及其他不动产的规定 1、只有柬埔寨自然人和柬埔寨法人（柬埔寨自然人或柬埔寨法人占超过51%拥有投票权的股权voting shares）可以取得土地所有权。 2、外国人以取得柬埔寨土地为目的，而取得柬埔寨国籍的，将受到刑法处罚。 3、所有为规避“外国人不得取得土地所有权”法律，外国人和柬埔寨人之间的代持协议等协议，均被认为合同无效。 4、除不能取得土地所有权外，外国人取得土地租赁权、特许权、使用权等均不受法律限制。 5、外国人可以取得多产权人建筑（co-owned building）除一层和地下室以外的分户产权。 中国企业或个人来柬埔寨投资，大多数都要签定与土地有关的合同。柬埔寨由于历史原因，各历史时期形成的土地权利存在交叉，同时与中国土地法律又有很大差异。建议一是不要盲目用非正规方法购买土地，以免土地价格上涨后出现纠纷，陷入被动；二是聘请专业律师起草和审查合同，并按照柬埔寨程序法律规定完善手续。 转自：柬埔寨投资法律 |
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