今天上午，一个做农业项目的朋友告诉我，某乡同意他流转数千亩土地，用于乡村振兴的农业项目开发和旅游项目打造，同时还可以给他配套几十亩建设用地。这个乡的党委书记对他的项目很支持，本周就要看项目组织过会。他对此信心满满，我听了为他高兴。但我问了几个涉及土地性质的问题以后，又有一点为他的项目担忧。 一、流转的数千亩土地应该是农用地，即农民的承包地。项目采用什么方式流转？是对农户流转还是对村集体流转？流转除支付土地流转的费用外，有无与农民的诸如递增、分红或持股等利益联结机制？集体经济组织在项目中是否占有股份？在今天，没有与当地农民和村集体经济组织利益联结机制的项目，推进起来是比较困难的。 二、数千亩土地在用途上属于什么性质？基本农田保护范围内的土地是多少？旅游项目的用地打算用什么方式嵌入？是否符合土地用途管制的要求？ 三、配套的几十亩建设用地属什么性质？是国有土地还是集体建设用地？属农业配套设施用地还是村庄建设用地？属于宅基地整理开发还是村集体经营性建设用地挂牌入市？ 四、数千亩土地要进行项目开发，肯定需要进行大规模的土地整理，土地整理是否纳入当地县以上政府的项目规划，是否能得到地方政府的资金支持？ 乡村振兴需要外来的资金、人才、技术下乡，许多人也看到了未来乡村振兴是一个巨大的市场蓝海。而乡村振兴项目落实的要害又在土地的供给上。鉴于目前农村土地制度的复杂性，国家对土地的严格管控政策约束，农村土地制度改革试点还在进行中，在土地问题上单是依某位领导的承诺最后是靠不住的。因此，乡村振兴項目一定要先把土地的性质搞清楚弄明白，您拿到手的到底是什么性质的土地，可以用来做什么。尤其是土地性质、用途和拿地的方式，一定要合法合规，谋定而后动。在今天，业主在土地问题上千万不要有模糊界限打擦边球的想法，否则，一些地方正在清理和拆出的大棚房、违章别墅、违章建筑等问题就可能重演，到时造成的损失巨大是难以弥补的，秀丽东方項目就是深刻教训。 |
