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不考虑卖售人有一房二卖或其他违约行为，买受人没有购房资格导致房屋买卖合同无法履行的，分两种情形：（1）一种是由于新政的影响导致买受人无购房资格，对此，买受人并无过错，法院一般以不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行为由解除合同，并判令卖售人给予买受人一部分房屋差价补偿（一般是房屋差价的35%左右，各案可能有较大差异）；（2）另一种情形是买受人并非受新政的影响而无购房资格，此种情形法院一般认为买受人构成违约，需承担违约责任。本文所讨论是买受人无购房资格指的是第二种情形。 我认为，房屋所有人一房二卖（或有其他违约行为），买受人因无购房资格而无法主张房屋差价损失。理由如下： 一、任何人不得因其违约行为而获利 《合同法》第113条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定：“……对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。……”根据上述规定，违约方向守约方赔偿房屋差价损失的本质是承担违约责任。 任何人不得因其违约行为而获得利益，这是基本法理。买受人无购房资格，本身也是违约方，买受人无权获取房屋差价利益。 二、房屋差价赔偿所赖以存在的“假设”不存在 损失分两种：积极损失（现有利益的损失）和消极损失（可得利益的损失、预期利益的损失，即本文所说的房屋差价损失）。 作为守约方的买受人向卖售人主张房屋差价损失（房价上涨且卖售人违约的背景下）的法理基础是（用数学公式计算）：假设合同能够履行完毕买受人的利益状态（减数）和合同没有履行买受人的利益状态（被减数）的差额（差）。但是，由于买受人没有购房资格，合同客观上不能履行，即便卖售人没有一房二卖等违约行为，房屋也不能过户到买受人名下，也就是说“假设合同能够履行完毕买受人的利益状态（减数）”不存在，“减数”不存在，自然也就不会存在“差”，即买受人无权主张房屋差价赔偿。 附：孙某某、贾某某与顾某某、徐某某、朱某某房屋买卖合同纠纷案 案情简介： 2011年2月17日，顾某某、朱某某、徐某某原位于XX村XX号宅基地房屋遇动迁，预订了包括系争房屋在内5套安置房屋。 2011年7月30日，孙某某、贾某某与顾某某、朱某某、徐某某签订系争合同，约定：孙某某、贾某某向顾某某、朱某某、徐某某购买系争房屋，总价款704,700元。同日，顾某某出具《承诺书》，承诺转让给孙某某、贾某某的系争房屋在办理产证时不得涨价。同日，顾某某向孙某某、贾某某出具收据，确认收到现金350,000元。 另查明，2011年3月14日，顾某某、徐某某与案外人陆某签订《房屋买卖合同》，约定将系争房屋出售给陆某。顾某某安置获得系争房屋后将该房屋钥匙交付给了陆某。2014年3月26日，陆某起诉至法院，要求履行2011年3月14日与顾某某、徐某某签订的《房屋买卖合同》，2014年6月20日双方达成调解协议，法院据此出具（2014）奉民三（民）初字第1185号民事调解书（以下简称1185号调解书），该调解书查明事实为：陆某与顾某某、徐某某签订的《房屋买卖合同》约定：陆某向顾某某、徐某某购买系争房屋；建筑面积86.84平方米；房屋价款600,000元；签订合同当天，陆某通过银行转账向顾某某支付购房款600,000元。该调解书的调解协议内容为：“一、被告徐某某于2014年6月23日前办理位于上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权登记，第三人上海A有限公司予以配合，办理登记所产生的费用（如有）均由被告徐某某自行承担。二、被告徐某某于上述房屋产权登记办理完成之后三日内协助将上述房屋过户登记至原告陆某名下，房屋过户产生的税、费由双方各半负担。三、原告陆某于2014年8月20日前支付徐某某补偿款共计人民币300,000元。” 2016年8月8日，孙某某、贾某某起诉至法院，要求履行系争合同，后因涉嫌刑事犯罪，一审法院于2016年9月23日裁定终结诉讼。但之后孙某某、贾某某并没有向公安机关报案。 2016年12月13日，一审法院向上海市奉贤区税务局、上海市奉贤区不动产登记事务中心发出协助执行通知书，告知1185号调解书已经发生法律效力，要求相关部门配合办理系争房屋的审税和登记过户工作。2016年12月30日，系争房屋被核准登记过户至陆某名下。 2016年11月9日孙某某、贾某某向一审法院提起诉讼，要求撤销1185号调解书。经审理，一审法院驳回了孙某某、贾某某的诉讼请求。孙某某、贾某某遂再次提起本案诉讼。 审理期间，根据孙某某、贾某某的申请，一审法院委托上海B有限公司对系争房屋进行评估，该房屋现价值为2,400,000元。 二审另查明，被上诉人孙某某、贾某某在上海未缴纳过社保，不具备上海市购房资格。 裁判原文节选 一审【案号：上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初23121号】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，孙某某、贾某某与顾某某、朱某某、徐某某签订的系争合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。顾某某、朱某某、徐某某称双方之间实为借款关系，但未能提供证据予以佐证，不予认可。系争合同签订前，顾某某、朱某某、徐某某就系争房屋已另行与案外人签订买卖合同，并经法院调解后过户至案外人名下，造成本案合同无法继续履行，责任在顾某某、朱某某、徐某某。现孙某某、贾某某要求解除合同，由顾某某、朱某某、徐某某返还购房款并赔偿房屋增值损失的请求于法无悖，予以支持。对于孙某某、贾某某支付的购房款，孙某某、贾某某认为有354,700元为原借款转为购房款，但未能提供足够证据予以佐证，不予认可，孙某某、贾某某已付购房款为350,000元。对于孙某某、贾某某主张利息损失，已在房屋增值损失中予以体现，利息损失不予支持。 据此，一审法院于二○一八年三月九日依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条的规定，作出判决：一、解除孙某某、贾某某与顾某某、朱某某、徐某某于2011年7月30日签订的《房屋买卖合同》；二、顾某某、朱某某、徐某某于判决生效之日起十日内返还孙某某、贾某某购房款350,000元；三、顾某某、朱某某、徐某某于判决生效之日起十日内赔偿孙某某、贾某某房屋增值损失1,695,300元；四、驳回孙某某、贾某某其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26,800元，减半收取13,400元；保全费5,000元；评估费7,650元，由顾某某、朱某某、徐某某负担25,000元，由孙某某、贾某某负担1,050元。 二审【案号：上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终5809号】本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用原则。上诉人徐某某及原审被告顾某某在与案外人陆某签订《房屋买卖合同》将系争房屋出售给陆某后，又与两被上诉人签订系争合同，将系争房屋出售给两被上诉人，有违诚信，应承担相应的法律责任。本案的争议焦点是系争合同客观上能否履行，两被上诉人主张房屋增值损失有无事实和法律依据。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋增值损失系合同履行后两被上诉人可以获得的利益，而本案中，两被上诉人并不具备上海市购房资格，故即便上诉人及原审被告没有将系争房屋出售给陆某，两被上诉人与上诉人及原审被告签订的系争合同客观上也不能履行，故两被上诉人主张房屋增值损失，缺乏事实和法律依据，应不予支持。原审对两被上诉人的购房资格未作审查，并判决两上诉人及原审被告赔偿两被上诉人房屋增值损失，认定事实不清、适用法律不当，本院依法予以纠正。鉴于系争合同因两被上诉人不具备上海市购房资格及系争房屋已出售给案外人而客观上不能履行，故两被上诉人要求解除合同，由两上诉人及原审被告返还购房款及利息，依法有据，应予支持。两上诉人不同意支付利息，于法无据，本院不予采信。另，原判主文第一项对系争合同的名称表述有误，本院予以一并纠正。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初23121号民事判决主文第二项； 二、撤销上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初23121号民事判决主文第一、第三、第四项； 三、解除孙某某、贾某某与顾某某、朱某某、徐某某于2011年7月30日签订的《房地产居间合同》； 四、顾某某、朱某某、徐某某于本判决生效之日起十日内支付孙某某、贾某某以人民币350,000元为本金自2011年7月31日起计至实际偿还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息； 五、驳回孙某某、贾某某的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计人民币13,400元、保全费人民币5,000元，由孙某某、贾某某负担16,376元，由顾某某、朱某某、徐某某负担2,024元；评估费人民币7,650元，由孙某某、贾某某负担。二审案件受理费人民币20,058元，由孙某某、贾某某负担。 本判决为终审判决。 |
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