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在二手房交易市场上，“满二唯一”、“满五唯一”的房子都会是其中的香饽饽。如果符合条件，无论是房东还是中介，都会着重强调这个卖点，但很多购房小白对此却是一头雾水。其实，房屋交易中除了房款之外，税费也是一笔不小的费用，当二手房满足上述条件时，就会减少或免征部分税额，这对购房者来说是非常有利的。今天我们就来了解什么是“满二唯一”和“满五唯一”。  什么是满二唯一？“满二”是指上市交易的，由个人购买时间满2年以上（含2年）的普通住房。 “唯一”是指以家庭为单位名下有且仅有一套住房，家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。 购房“满二唯一”的税收征收方法： 1、 契税 契税由买方缴纳，契税以成交价格为计税依据，采用比例计税。对个人购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税。 2、 增值税 增值税由房屋所有权人在出售房屋时进行缴纳。根据《营业税改增值税试点过渡政策的规定》，北京、上海、广州、深圳以外的地区实行以下优惠政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 北京、上海、广州、深圳实行的优惠政策为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。  什么是满五唯一？“满五”，即产权生效满五年。但这个五年的时间节点在不同地区也有不同规定，有两个时间可以作为计算标准：（1）房产证上面的登记日期为满五的起始日期；（2）契税发票上面的填发日期为起始日期。这两个日期哪个日期在前，就以哪个日期为标准。 “唯一”是指该房源为业主家庭唯一生活用房，家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。 在“满五唯一”同时满足的条件下，可免征个人所得税。其他情况下，个人所得税计税方式为：（转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）*20%。  细心的朋友可能会发现，缴纳的税中有部分是由卖方承担的，按规定来说确实如此，但在现实生活中，一般二手房交易产生的税费都是由买方承担。当房屋满足上述条件时，购房者一般会优先考量，但也要谨防一些陷阱，比如卖方承诺房屋满足条件，但实际不满足的情况。所以在签订二手房买卖合同时，最好也将相关内容明确在合同里，并附上相应的违约条款，保障自身权益。 |
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