|
我们知道在同一个楼盘中新房的价格总是比二手房贵不少，但很多人还是选择买新房，除了人们比较喜欢新的东西外，二手房在交易过程中产生较多的费用也是一个比较重要的影响因素。二手房交易过程中的税费比较多，也比较复杂，下面房团惠给大家理一理。  首先我们可以将二手房分为四类：不满两年，两年到五年之间，满五年非唯一、满五唯一。有些朋友可能不了解，这四种不同类型的二手房交易税费也是不同的。那么，哪种才是税费最少的呢？ 我们来算一下便知道了。
契税的纳税方是买方。 普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；非普通住宅契税计算方法：3%；别墅契税计算方法：4%。 需要注意的是，首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。
增值税的纳税方是卖方。 过去营业税的征收分几种情况，普通住宅：不足5年收取房屋总价的5.6%，超过5年（含5年）则免征；非普通住宅不足5年收取房屋总价的5.6%，超过5年（含5年）收取房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%。“营改增”之后，这个五年就变为两年了，营业税也改为增值税，按照新的规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 增值税就涉及到购买时间的问题了，一般来讲，购买时间是否满5年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。
个税的纳税方是卖方。 根据规定，房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税，这也就是那个很多朋友一头雾水的“满五唯一”的来历。此外，房产证满5年，但不是唯一住房，或者房产证不满5年的，都需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%的个税。对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的１％。 相信看到这里大家还是迷迷糊糊的，不知道到底哪种类型的二手房税费最低。举个例子大家就清楚了。 假设你买了一套80平米，网签价格200万（以网签价为准），原价格为160万的二手房，购房者是第一次买房。则有以下几种情况： 1、不满两年 ① 增值税为全额征收，税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万 ② 契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万 ③ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万 三个税种共14.1万元。 2、两年到五年之间 免征增值税，只征收契税和个税。 ① 契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万 ② 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万 两个税种共5.57万元。 3、满五年非唯一 和第2种完全一样，免征增值税，所以税费成本也是只有契税和个税，共计5.57万元。 4、满五唯一 只征收契税。契税额=200万×1%=2万元。  从以上四种类型来看，税费从高到低依次为：不满两年（14.1万元）>两年到五年之间 （5.57万元）=满五年非唯一（5.57万元）>满五唯一（2万元）。也就是说”满五唯一“的二手房在交易过程中产生的税费是最低的，这也是为什么这种类型的房子在二手房市场受欢迎的重要原因。 |
|
|
