无讼阅读｜裁判规则 | 租赁合同纠纷案件中关于违约金的几种裁判观点及评析

司法实践中，租赁合同由于其经济行为本身的经济利益和时间周期的特点，常常会对逾期支付租金的违约行为进行较多的约定，承租人或许是疏忽大意，而出租人则有意为之，双方之间在租金之外，对于违约金这块经常会争论得面红耳赤。在租赁合同案件审理过程中，人民法院根据违约情况的不同也经常会作出不同类型的判决。下文将侧重于分析几种租赁合同纠纷中常见的关于违约金的裁判观点。

一、关于违约金的几种裁判观点

（一）按期计算法

1、概述

这种方法是目前大部分的租赁合同中常见的一种违约金设计条款。主要是根据租赁合同按期计算（租赁合同均以日、月、季度、年度等时间周期进行计租）的特点，要求承租人按照约定的期间支付租金，如果不能按时支付，则承租人应当按照一定的比例向出租人支付违约金。在审判实践中，大部分人民法院都在合理数额范围内予以支持这种计算方式。

2、公式

违约金 = 欠付第1期租金 X 合同约定的比例 + （欠付第1期租金 + 欠付第2期租金） X 合同约定的比例 + （欠付第1期租金 +欠付第2期租金 +……+ 欠付第N期租金） X 合同约定的比例

3、参考案例：（2016）最高法民终469号

（二）结算计算法

1、概述

租赁合同的特点是按照时间周期来计算租金、并进行定期付款和最终结算。租赁合同一旦进行了最终结算，合同约定的按期支付的条款将不再执行，出租人和承租人将仅就最后一期租金或之前累计的租金进行核对，并就返还租赁物、租金总额、支付时间和方式等进行确定。如果承租人未按照结算金额、支付节点和方式进行支付，出租人有权向承租人主张一定比例的违约金。这种计算方式与“按期计算法”的区别在于，租赁合同是否约定有累计欠租达到一定程度后的违约金比例的调整，以及租赁双方是否对于租赁物进行了最后的结算。

2、公式

违约金 = 租金结算金额 X 合同约定的比例 X 逾期支付的周期

3、参考案例：最高人民法院（2016）最高法民再155号

（三）利率计算法

1、概述

在一般的租赁合同纠纷案件中，租赁合同中往往会以按日计算逾期违约金的内容来约束承租人，强调其付款义务。实务中，如果单纯按照合同条款来计算逾期违约金的话，违约金的数额可能会与租金不相上下，如果约定的比例较高的话，计算结果甚至有可能会比租金还要高。这个时候，人民法院会结合法律规定和生活常识，参照中国人民银行的贷款利率，或是结合案件实际情况和经济状况酌情“判”出一定的利率，平衡出租人的合理损失，重新计算违约金。

2、公式

违约金 = 欠付的租金 X 人行同期贷款利率的一定倍率（或人民法院判定的利率） X 逾期周期

3、参考案例：最高人民法院（2018）最高法民再30号

（四）损失估算法

1、概述

租赁合同中的租赁物，一般都具有经济价值，租赁期限越长，产生的经济价值就会越高。但是，如果承租人迟迟不支付租金，则会影响出租人二次租赁以从中获取收益。在司法裁判中，为了平衡租赁合同双方的合理权益，常常会以合同中约定的租金为计算基础，按照一定的倍率，直观、客观地计算出违约金。

2、公式

违约金 = 约定的租金（损失） X 一定的倍率（周期）

3、参考案例：最高人民法院（2014）民申字第710号

二、主要法律依据

1、《中华人民共和国合同法》

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

2、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十八条：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

三、评析

1、按期计算法、结算计算法是一般租赁合同条款中都涉及的违约金计算方式，违约金的比例是签订合同时双方预先商定的，是契约自由的真实意思表示，毫无疑问，是人民法院优先参考的计算方式。这种计算违约金的方法是租赁双方就租金逾期支付的违约行为达成合意的结果，人民法院对此予以充分尊重，不会主动行使自由裁量违约金的权力。所以，对于出租人来讲，努力在租赁合同中争取对于不同违约情形的条款设计，才是法庭制胜的不二法宝。

2、在根据合同约定的计算方式得出的违约金过高的情况下，人民法院则常会采用利率计算法和损失估算法，从合同约定、损失情况、人行的贷款利率、经济景气程度等，依法干预合同的计算方式，主动确定一定的比例，从而重新计算违约金。这两种计算方法，侧重点在于损失的衡量。相对来说，随着生活阅历、对于经济行为、损失可量化的直观认知和理解程度等等的不同，审理法官自由裁量的结果会有所不同，违约金的数额、计算依据、损失的范围等必然会有所不同，直接影响到了案件的审理结果。

3、实践中，作为出租人的代理律师，出于尽最大可能维护利益的角度，可能会同时主张违约金和合理的经济损失。违约金的计算是根据租赁合同的条款得出的简单数字，双方代理律师和审判人员对此没有太大的争议；而实际损失、实际损失的具体项目、可以物化的证据、间接损失等却明显不同，双方代理人会对此存在较大争议，审判人员也对于损失的具体认定、范围、预期利益等有不同的见解。

通过检索相关案例，最高人民法院对此的观点是：可以同时主张违约金和经济损失，但违约金的主要立法功能侧重在与“填平损失”，而“经济惩罚”只是辅助手段，在支持了大部分的损失赔偿请求和预期经济利益之后，对于另行主张的违约金，一般认为“过分高于造成的损失”，不予支持。这一观点，在最高人民法院（2016）最高法民终746号“江苏乐天玛特商业有限公司、淮北兆基实业有限公司房屋租赁合同纠纷”案件中比较突出，“违约金制度以补偿性为主，惩罚性为辅，主要目的在于填补守约方一方的损失”。

其他最高人民法院关于租赁合同的案件中，也可见到该观点，在一些案件中，甚至把律师费、诉讼费等，也都列入了损失范围。对此，承租人的代理人应当充分利用这一裁判观点，在法庭审理中，可以就出租人可能发生的损失状况这一角度展开，以驳斥、抵消直至否定出租方关于违约金的相关主张。