 读者小A： 樱桃，因为母亲确诊了胃癌晚期，目前手上的流动资金已经用得差不多了，考虑卖房给母亲治病。 目前名下有2套房产，一套在老家二线城市父母自住的，当初全款购买，市场价预计在200万。另一套是我住的，前年买下的，三成首付+房贷，市场估价450万。 如果卖父母那套则担心交易周期长，卖自己住的这套又担心后面自己无法兼顾照顾家人和工作（计划等母亲出院，接到我现在的房子，也方便照顾）。 樱桃能帮我分析分析吗？ 樱桃： 类似这种家里人生大病急需用钱，需要全款或者巨额首付立即到账的，很难立即卖个好价格，总会有一些隐性损失，卖家要有个心理预期。 房产变现周期，主要会涉及4个方面的问题。
前3个涉及政策或法律问题，一般交易周期都是比较确定的。第4个问题就比较个性化了，很难一概而论。
部分城市新房是限售的，比如广州个人购买的房产证需要满2年方可出售（析产），所以新房未必可以快速出售，这个具体要看所在城市的售政策。 卖家是全款购买还是按揭？ 全款买下的房子，已经完全属于个人资产，可以直接交易，办理买卖房产的流程会快很多。 贷款未还清的房子，本质上还处于抵押状态。卖方需要先到银行解除抵押，买卖双方才能正常交易的。也就是说想要上市交易的话需要先还清贷款才行。 简单说一下，贷款房子卖房的流程：
向银行申请提前还贷的方法有三个： ① 房贷转按揭 ② 用买方的首付款缴清剩余贷款 ③ 利用其它抵押物给银行进行贷款来还清房贷 从执行周期上来说，第二种方式比较快，适合急需现金治病的小A。 但小A自己那套房产可能还有高额的贷款需付，要找到一个短期内能交付这么多现金的人，可能需要降低下售价，损失会比较大。
买家如果是全款付，就不用等银行放贷，周期会快很多。当然，想要买家全款付，卖家小A的议价空间也会比较小。 毕竟，现金流也是一个价值。
房子的新旧等，这个问题就比较多样了。建议还是找靠谱的中介机构，了解下市场行情，以及同等类型的房子的交易周期。 按目前小A提供的资料，撇开房子新旧程度、地理位置等不说，父母名下那套已全款付的房产，交易周期是会比较短的。而且房子持有较久，相应的税费会比较低，买家更容易接受。 分享小A这个事情，其实印证了我之前的观点：房子既是资产，也可能是负债。像小A这样算是比较好的了，有一套全款有一套按揭。大多数人没这么幸运，基本都是首付+贷款。 这种情况下，一旦发生家人或自己急需现金治病的问题，会特别棘手。 卖房难，不卖呢，没钱治病。上众筹，且不说这个要钱的方式，有人觉得伤尊严。即使豁出去，也可能会被diss，被攻击。“自己有房不卖，上众筹来卖惨……” 前段时间闹得很大德云社演员吴鹤臣众筹，就是实例。看着是北京土著、家有两套房等，但都是公有产权，不能交易。父母虽然有退休工资，但身体不好，退休工资基本都送去了医院。 这个例子，就像一根针，一针扎破中国中产家庭脆弱的稳态。看似有房有车，其实都是负债，一旦出现意外事件，这个稳态就完全hold不住了。 樱桃也见过名下有很多房产的人，严格意义上他们并不缺治疗费用。但我发现，这种人更懂得运用经济杠杆，全方位降低任何意外事故对自己经济的影响。 比如，很多人会购买保险做风险对冲，用确定的成本，也就是保费，去转移不确定的风险损失。一旦出现小概率意外事件，包括生大病、意外交通事故、早亡等，保险公司赔钱。 关于保险，说到底还是一个有没有风险管理意识的问题。没意识的人，觉得保险就是骗钱的，跟赌博差不多。 其实这两者是完全不同的，好赌的人都是风险爱好者，风险大刺激大，可能的收益也大。而买保险的人，都是风险厌恶者，樱桃就是这类人，不喜欢任何会对自己的财产造成威胁的风险，比如担心生病要卖房治病，就会提前先买了健康险，生病了由保险公司赔钱治病；担心开车发生交通事故，那就提前买了车险，万一真撞到几百万豪车，也有保险公司出面赔钱。 当然，樱桃也见过很多在保险里踩坑的案例。比如从我爸妈买的，N年前红遍大江南北的万能险，年交保费2千，保额5万。 还有现在仍然有朋友会买的分红险。这类保险，大多数年交保费都要几万块，而且保险期长达几十年，资金灵活度低。保额等于保费，完全没杠杆。而所谓的分红或固定返还金，仔细算一下真正的收益，大多数比一年定期还低。 还有人觉得一张保单搞定所有的，其实这类“全家桶式”的保险，看着每一项都保障（如重疾、医疗、意外、身故...）都有了，其实真正有用的保额都很低。拿同样的预算分开买重疾、寿险、意外这些，可以买到更高的保额。 保险其实是一个严监管的行业，特别2018年银监会和保监会合并之后，各种规范和相关管控更严格了。 但很多人还是不信任保险、不认可保险的杠杆作用，说到底对它的了解不够多，所以会担心被骗。 最近樱桃计划给家人要重新买保险，包括老人家还有小孩的，公司员工也计划要购买保险，所以计划接下来花点精力科普一些保险知识，让更多的粉丝不用在遇到极端事件时，要靠卖房变现。 留言告诉樱桃，关于保险，你有哪些知识想了解的，留言告诉我。
|
|
|
