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美国各州对买房流程规则有不同要求，我想用这篇文章介绍一下纽约州的买房交易流程。 一、自我评估 在买房之前你需要先根据自己的情况确定一个清晰的目标。 1、地段 你想买哪个地段的房子？是自住还是投资？你看重的是交通还是学区？你和家人的工作与上学地点适合在哪个区域范围内居住？在地图上画一个范围会让你更加目标明确。 2、预算 你的银行里有多少钱付首付和过户费用？需要贷款多少？大约可以买多少总价的房产？你可以去找银行了解贷款的可能性，并拿到预批信。 3、房产类型 根据你的预算和目标，你要买coop、condo还是house？如果买公寓，是要买studio 、一房还是两房？如果买house，是要买一家庭还是两家庭？ 4、屋况 你能接受多少年的房龄？你只想买新建的房子吗？你想要买来就立刻入住，还是打算买来后自己重新装修？或者你只是想买一个好地段的破房子然后推倒重建？你有一个对房屋格局的设想吗？怎样的格局最适合你的出租计划？ 二、看房 在纽约，绝大多数人买房都是通过房产经纪的。把你的买房需求和经纪充分沟通之后，经纪会帮你寻找适合的房源。 看房时，你的个人偏好会帮你筛选出最心仪的房子：你看重风水吗？是不是完全不考虑高速、墓地、教堂旁边的房子？你对门前有大树和消防栓无法接受吗？你一定需要面南背北的房子吗？如果房子有路冲的话价格再便宜你也不考虑吗？你只想买砖房，不想要木屋吗？是不是必须要有地下室和车库呢？你有宠物或者打算养宠物吗？需要一个院子吗？ 对于新建的condo，要问清楚地税减免情况，相关手续费用，C/O许可等。 对于六家庭以上的房产，多半会有租金管制的问题，一定要做充分的了解。 询问现任屋主有没有违建、罚单，一旦过户之后收到巨额水费单和违建拆除通知，就会非常棘手。 有人不喜欢离学校太近的房子，因为孩子们放学路上经过自己的房子可能会搞一些恶作剧、拔院子里的花草、破坏栅栏。 有的房子冬天铲雪车经过时，会把大量的雪堆积在房前，纽约的冬雪季节，你能愿意每天早上出门都要挖雪，晚上回家再挖一次吗？ 有的公寓楼看起来不错，但是管理公司像是掉进了钱眼里，处处收费，未经业主同意就把屋顶租给运营商安装基站，钱却放进自己腰包。房子本身也许还不错，但是糟糕的管理公司会带来很不好的居住体验。 卖家告诉你的卖房原因并不一定是实话，如果你不想过户之后才发现，还是尽可能的事先做好充足的调查研究。要找一个对这处社区特别熟悉的经纪人，会给你很多额外的好建议。另外，和房产周围的邻居聊聊天也许会有意想不到的收获。 第一次买房的人往往想不了这么全面。如果你看房之后觉得一处房产还不错，应该再对它的环境做一个调查，除了可以看到的基本环境、商业和交通配套之外，我建议你在不同时段去观察一下这处房产，有的房子上午或下午看是发现不了问题的，而到了上下班高峰时段，门前的马路却极其拥堵，可能会对出行通勤造成麻烦。 没有完美的房子，一些小问题你可以买下之后慢慢解决，但是大环境与房屋格局等等是不能改变的，应该权衡利弊，抓大放小。 三、验屋 看好一处房子，一番讨价还价之后，如果卖家接受了你的出价，你就可以找验屋师验屋了。一般情况下，coop和condo不验屋也没有什么问题，但是如果买house，验屋就是非常关键的一环。 验屋是为了买家更充分的了解房子的状况，所以验屋费用由买家支付。一般情况下验屋费300美金左右。这笔钱是非常值得的，验屋师会花一两个小时时间，把房子内外仔细检查一番，如果发现漏水、霉菌、白蚁、暖气、地基等重大问题，你可以根据验屋报告和卖主再次讨价还价，情况如果很严重，你也可以及时放弃购买。 四、签订合同 买卖双方谈好价格后，各自雇请律师。 买家律师会对房产做尽职调查，没有问题后，卖家律师就可以出合同，再经过对合同细节条款的磋商直到达成一致。 购房合同一式四份。先由买家在合同上签字，签字时要准备一张支票用来支付定金，定金一般为房价的10%。这笔定金并不会给卖家，而是存在律师的第三方账户里暂为保管。 买家律师把合同寄给卖家律师，卖家签字后合同才正式生效。整个签订合同的过程一般为一个星期左右。 五、贷款 合同签订完之后，就可以申请贷款了，贷款一般要花一个半月到三个月。 这个阶段，买家一定要尽力和贷款人员积极配合，尽己所能，即便贷款不成功，也不是因为买家的问题，定金还是可以退回来的。但是如果是因为买家不配合导致的贷款被拒，或者没有看清楚贷款条款是不是自己可以做到就签字，恐怕定金就要不回来了。 六、产权调查 产权调查是可以和贷款同时进行的。买家律师会去找产权调查公司对房屋的产权情况进行调查确认。 在过户时买家还应购买产权保险。产权保险虽然不是必须要买的，但是建议大家一定购买。 产权保险是一次性的费用。万一今后房产发生产权纠纷，因为产权问题给买家带来的损失都会由产权保险公司赔付。例如前屋主甚至再前一个屋主的某个继承人认为自己对房子拥有部分产权，提出诉讼，可能会导致买家的经济损失，这时产权保险的作用就体现出来了。 另外，如果没有买产权保险，你卖房时会很难卖，因为任何一个地产律师都会反对自己的客人购买产权保险缺失的房产。 七、过户 贷款批下来之后就可以约过户时间了。买coop的话在过户前还需要通过board面试，详情请阅读我的另一篇文章《在纽约如何买Coop房产》。 过户前一天或者过户之前的几个小时，买家经纪会带买家最后看一次房子，这叫final walk through。让你看看房子有没有损坏，有没有把之前答应给你的家电家具搬走。 过户地点一般在卖家律师楼。过户当天，买卖双方、买卖双方的律师、产权公司代表、贷款银行代表以及房产经纪，一大票人围坐在桌前，买家就负责埋头签字，所有的文件和支票签署好后，你的钱去了卖家、银行、律师、产权公司和地产经纪手中，房子钥匙和过户文件来到你的手里。在众人的恭喜声中，你如愿以偿的得到了心爱的房子，完成了人生中的一件大事。 |
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