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在上期文章中，详见《浅析二手房交易中买卖双方的 法律风险与防控（一）》，笔者就“学区房”的甄选、二手房置换的交易顺序问题、交易中买、卖双方应当审查的事项等问题进行了分析，本期，笔者将继续就二手房交易中的法律风险防控点进行深入解读。 土地情况是否清晰 二手房交易中，买受人应注意土地的使用性质，看是“划拨”还是“出让”，“划拨”的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，“出让”是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性保障住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 其他权利限制情形的审查 买受人应注意，二手房若存在被依法收回土地使用权或法律、行政法规规定禁止转让的其他情形的，不得买卖。
单位房屋是否侵权
物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，相关欠费有可能使得买受人陷入诉累，带来不必要的麻烦。 中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像一手房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利与义务、房屋价款、付款时间、交易方式、房屋交割时间、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。 二手房交易对于一个家庭而言应当算得上是大额投资了，一般交易谈判和签约时都会谈到深夜，使得买、卖双方在很疲惫的状态下仓促签约，作为当事人很难做到保持清醒的头脑。二手房买卖中，涉及多方面的法律问题，在各个交易环节的把控上，还是有必要请专业律师介入，帮助买、卖双方做好风险防控，为买卖合同的顺利履行保驾护航！ |
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