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问 题 甲男、乙女系夫妻关系，两人共同居住于A村(甲户口所在地)，但乙户口仍保留在娘家B村。因B村经济发展向好，甲便筹划在B村开超市赚钱，因乙户口仍在B村，便假借乙名义向B村村委会申请了一处宅基地，登记权利人为乙。之后甲在该处宅基地建房经营超市。几年后两人因感情不和经法院判决离婚，现甲以超市系两人共同出资修建，请求确认该房屋所有权归两人共同所有。 解答 一、申请宅基地以具有本村集体经济组织成员资格为前提条件 《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”就此可知，宅基地使用权的原始取得以权利人具有本村集体经济组织成员资格为前提条件，非本村集体经济组织成员不得申请宅基地使用权，且农村村民一户只能拥有一处宅基地。而对于农村集体经济组织成员资格的认定，法律并无统一规定，各省根据地方实际各自规定。如果该省没有具体规定，结合理论与实践，应以是否具有依法登记的集体经济组织所在地常住户口为形式标准，以是否形成较为稳定的生产生活场所为实质标准，两者相冲突时，实质标准优先于形式标准。本例中，乙虽然户口仍在B村，但乙出嫁后一直在丈夫甲家生活，其实际生产生活地已由婚前的B村转移到A村，故应否定其B村集体经济组织成员资格。因乙已不具有B村集体经济组织成员资格，所以乙无权申请B村宅基地。此外，因为乙户口仍与其父母户口登记于同一户口登记簿，并未分户，属于一户，所以允许乙再申请宅基地也有违“一户一宅”原则。 二、以欺骗手段假借他人名义申请宅基地的行为无效 借用他人名义申请宅基地的行为有效与否关键取决于两点：第一,被借名申请人是否具有申请相应宅基地的条件;第二,有无违法欺骗情形。本例中，因乙不具有申请B村宅基地的条件，故无论甲是否采取欺骗手段假借乙名义申请B村宅基地，其行为都自然归于无效。但假如乙具有申请B村宅基地的条件，那么甲采取欺骗手段假借乙名义申请B村宅基地的行为又是否合法呢?根据《合同法》第52条关于合同无效情形的规定：1.“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”;2.“以合法形式掩盖非法目的”。本例中，甲的行为损害了村集体及其成员的利益、间接掩盖了恶意谋取宅基地使用权的目的，违反了《合同法》的有关规定。同时，甲的行为还违反了《土地管理法》关于“一户一宅”的规定。因此，甲以欺骗手段假借他人名义申请宅基地的行为无效。 三、非合法宅基地使用权人不能取得所建房屋所有权 甲是否能取得两人共同出资修建的房屋所有权呢?《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。根据“房地一体”原则，农村房屋所有权的取得以拥有相应宅基地使用权为基础，没有宅基地使用权而非法占用土地或者占用他人宅基地建造住宅，系违法建造，不能取得物权。本例中，在乙实际上已不具备申请B村宅基地条件的情况下，甲假借乙名义向B村村委会骗取宅基地，在骗取的宅基地上修建房屋不能取得该房屋所有权。 ·END· |
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