租售比房子价值300万，每个月可以租3000元，那么租售比就是3000/3000000=1:1000，也就是说每个月拿租金需要1000个月（83.3年）才能收回成本，按照这个租售比还不如直接卖了。 目前国际上对于区域房产运行良好的租售比在1：200到1:300之间，如果说租售比超过了1:300那么意味着投资的价值很低，房产已经有了泡沫。假如低于1:200那么证明这个区域的房产有投资的价值，被大家普遍看好。而你的租售比达到了1:1000显然已经没有多少上升的空间了，反而更有可能下跌，所以卖掉可能是最好的选择。 收益率其实卖不卖房，主要看的是未来还有没有上涨的空间和价值，这个也是无法预测得到的，我们以未来10年来进行分析。 如果卖掉房子，用300万来进行理财，300万拿到银行存款或者理财收益率达到5%应该很容易，我们就以5%来计算，假设未来10年的整体收益率保持5%不变，那么理财10年的整体本息合计300万*（1+5%）^10=488.6万。 如果不卖房子，每个月可以收3000元租金，我们把每个月的租金拿去定投，定投的年利率5%（月利率0.416%），那么未来10年租金定投的本息合计有3000*{(1+0.416%)*[(1+0.416%)^120-1]}/0.416%=46.7万。 对比卖掉房子10年后的现金有488.6万，没有卖房子10年后的现金是46.7万，两者相差488.6-46.7=441.9万。也就是说如果10年后你的这套房子价格高于441.9万，那么留着房子出租更有利。相反的是如果10年后，你的这套房子低于441.9万，那么10年前你没有卖掉房子就是亏的，因为10年后的441.9万可以买一套相同的房子还能有所剩余。 总结要不要卖房就要看你对未来房价走势的判断，如果你认为这套房子未来还有很大的上涨空间，那么你可以继续持有出租，如果你认为这套房子未来已经没有多大的上涨空间，那么就可以把房子卖了，持有现金比较合适。当然假如你就只有这一套房子，那么还是自己留着自住比较好，有两套房再考虑这个问题。 |
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