 来源 | 及优海外 及优是谁？我们是一个有智有趣的海外置业投资社区，每天每时每刻都在更新着有用的本地攻略。 为了避免“傻傻分不清楚”，也避免听到数字“不明觉厉” 对于投资者和新移民，有两个问题非常令人头痛：自住房是该买是该租？或者，投资房该卖还是租出去？这个时候，你往往会接触一个叫“租售比”的神奇数字，很多专家和投资者都喜欢讨论租售比，除此之外，你可能还会穿插着听到“售租比”、“年租金收益率”。有时候这几个概念容易混淆，也有可能在短时间内没法一下听出数字背后的意义。 为了避免“傻傻分不清楚”这几个概念的情况发生，也避免听到数字“不明觉厉”的情况发生，这篇文章我们就一起来看看这几个数字。 租售比、售租比、年租金收益率分别是什么？ 租，顾名思义是租金，售，顾名思义是房价，但是租售比和售租比略有不同。 租售比在国内较为常用，很多国外的经纪人顺应国内的习惯有时候也会用这个概念，投资者如果需要查询国内城市的数据做参考的话，查到的也多为租售比。租售比=月租金/房价，算出来的是一个分子为1的数“1：XXX”，这个数字的含义是假设租金水平保持不变，将房子租出去，XXX个月可以收回成本。 售租比在北美地区比较常用，房产经纪人使用的可能性更高。和租售比不同的是，售租比=房价/年租金，这里不但租金和房价的位置调换了，而且用了“年租金”，这样算出来你的售租比是很干净的“XX”一个数字，代表租金水平不变的情况下，将房子租出去，XX年可以收回成本。
虽然单位和样子有点不一样，租售比和售租比表达的都是一个非常值得的信息：房子的投资价值高不高。一般来说，可以收回成本的时间越短，代表投资价值也比较高。不过这只是一个初步的判断，具体情形还要具体分析。比如底特律作为知名的废墟城，租售比怕是不低（据说只有1:100左右），或者说，售租比怕是不高，收回成本的时间不长，但是能不能租出去就是另外一回事了…… 而年租金收益率，也很简单，就是年租金/房价。是不是有点眼熟？没错，其实就是售租比的倒数，一般会以X%的形式表示，代表一年下来，靠出租收回了当初买房成本的百分之多少。 看看实例，对这几个数字的高低心中有数 在知道这些数字怎么来之后，还得对高低有一个概念，才可以在一眼看过去的时候知道大概处在什么水平。 先说说国内，根据中国房价行情网给出的数据，2017年9月，全国范围内租售比最低（回本最慢）的城市是厦门，只有1:1207。也就是说，在租金维持不变的情况下，在厦门这个时候买房当了房东，要出租房子1207个月才能收回成本····也就是100多年，年租金收益率在1%左右。其他还有廊坊1:963（80年）、天津1:901（75年）、石家庄1:900（75年）、上海1:833（69年）、深圳1:831（69年），而北京排在第九位，租售比1:787，当房东要65年收回成本，年租金收益率在1.5%的水平。 这个租售比水平听起来是不是很低了？也就是说，收回成本的时间相当长。一般来讲，国际上认为租售比在1/300-1/200之间是比较合理的，也就是200-300个月可收回成本，对应的售租比是16-25，也就是16-25年收回成本，年租金收益率在4%-6.2%之间。由于房产交易市场和房屋租赁市场是两码事，并不总是同步同幅联动，所以在房价超快速增长的时候，房租往往不会上涨同样的幅度，二者的差距拉开，租售比就会降低、售租比上升、年租金收益率下降。
接下来我们看看美国，根据及优社区内专家余慧的回答，2016年洛杉矶租售比1/456，在洛杉矶当房东，出租房子需要456个月也就是38年回本；旧金山租售比1/550，在假设租金不变的情况下，550个月也就是45年回本，年化租金收益率是2.2%；此外纽约租售比1/420，需要35年回本。从美国全国范围来讲，租售比从2005年的1/264下降2007年的1/288，之后又回升到1/228，年化租金收益率5.2%。 从上面这些例子不难看出，美国房产出租收回成本的时间普遍还是短于国内的（相似地位的城市相比较）。不过相信你也注意到了，虽然国际上认为租售比在1:200-1:300是比较正常的，但是对于房地产市场比较热的地区，在这个区间内还是比较少的，不能用这个标准直接给投资房下“判决书”，尤其是在热门区域，更要结合周边地区数据、历史数据等横向、纵向综合分析。 此外还要强调的是，由于租售比、售租比常常被混淆，建议投资者根据数字判断对方说得是年租金计算的多少年回本，还是月租金计算的多少个月回本。不管怎么变，都可以看成XX:1或者1：XX的形式，重要的是XX这个数字。有了上面的举例，你也可以大概判断出对方说的是月租金计算的还是年租金计算的。
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