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文章来源：旧改阿张 导读： 根据平时的交流，大多数朋友关心的是三旧改造里的拆迁的问题，今天就和大家聊一聊拆迁的操作流程以及相关政策。 文章共七部分 一、关于拆迁的法律法规 二、拆除重建的整体流程 三、拆迁工作流程 四、关于拆迁补偿安置 五、特殊情况的拆迁补偿、安置 六、拆迁过程中的操作要点 七、房屋拆迁纠纷处理 一、关于拆迁的法律法规 政策对于拆迁这项工作来说是必须要摸清的，工作必须做到依法依规。相关政策最上层的有物权法、土地法、房地产法、城乡规划法。往下就是拆迁管理条例、土地出让转让条例、征收拆迁补偿条例等。再往下就是各省各地市的条例。 二、拆除重建的整体流程 把拆除重建工作细分来看，基本分为前期申报、拆迁实施、拿地实施、开发实施四步。 其中重点是前期申报阶段，需要做的有更新研究、更新意愿征集、补偿方案定稿、可行性论证、计划申报等等，前期申报的工作内容做得全面，对项目好坏、重点难点都有了大概的认知，对于后续工作的展开能起到很好开头作用。 拆除重建的难点就是拆迁实施阶段，俗话说“千难万难，征地拆迁第一难”，这一项工作做好，那么项目也就成功了一大半。本文主要讲得就是拆迁实施阶段，供大家参考。 三、拆迁工作流程 1、发布拆迁审批和拆迁公告：该阶段重点在于取得拆迁许可证后，在拆迁现场公示相关证件、工作流程、补偿安置方案和标准、拆迁单位名称及工作人员等，接受政府及居民的监督，提高被拆迁户配合性和积极性。 2、签署拆迁协议：权利双方签订相关协议、合同。该阶段重点在于及时巩固谈判结果，及时签订相关合同，避免被拆迁户反悔。 3、实施房屋拆迁 四、关于拆迁补偿安置 这是被拆迁户最关心的问题，也是工作难推进的根源。 1、补偿对象：被拆除房屋的所有人，而不是使用人。 2、补偿方式分为货币补偿及房屋产权调换（指拆迁人用自己的产权房屋与被拆迁人进行调换），货币补偿的金额需按被拆除房屋的属性，以房地产市场评估价格确定，房屋产权调换也需要进行估价后结算差价。被拆迁人自行选择补偿方式。 3、拆迁补偿内容包括被拆迁房屋补偿、搬迁补助费、临时安置费、室内自行装修装饰补偿费、房屋以外构筑物、附着物补偿费、经营性房屋停产补偿费等。 五、特殊情况的拆迁补偿、安置 针对一些常见的特殊情况说明，其余少见特例按当地政策规定进行。 1、产权不明确房屋 即无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权合法所有人的房屋
2、设有抵押权的房屋
3、公益事业用房
4、违章建筑和超过批准期限的临时建筑
六、拆迁过程中的操作要点 本文精华所在 1、拆迁工作人员素质要求：拆迁人员首先需要对政策熟悉，了解相关法律法规。同时懂心理学、社会学为佳。 2、原则
3、拆迁谈判的最佳时期 在被拆迁户得知将被拆迁的时候，心理一定是既兴奋又忐忑，兴奋在于可以得到金钱补偿，可以旧房换新房，预见中的暴富；忐忑在于对拆迁的不了解，只在于知道会有暴富可能，但具体政策如何，利益多大并不清楚，对是否能获得高额利益较为迷茫。 在这个阶段的被拆迁户是最配合工作的，故应该趁热打铁，在最初阶段即应该建立相关的qq群、微信群，实时进行线上答疑、宣传和沟通协商，同时搜集被拆迁户的意愿。工作效率要快，争取一个月不到即拿下。如果这一阶段拿不下来，被拆迁户兴奋的心理冷却，进入消极心态或蛮缠心态，那么就要进入漫长的拉锯战。这就是为什么有些旧改项目的拆迁10多天就能签约完，而有些需要好几年的原因之一。 4、拆迁技巧
七、房屋拆迁纠纷处理 1、达不成拆迁补偿安置协议，形成纠纷 1.1、行政裁决 （1）由当事人申请，房屋拆迁管理部门裁决 （2）裁决的内容包括补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项 （3）裁决应当自收到申请之日起30日内作出 （4）行政裁决的六项主要制度
1.2、依法起诉 （1）在接到裁决书之日起60日内向本级人民政府或上一级主管部门申请行政复议 （2）在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉 （3）在诉讼期间，拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供了拆迁安置用房、周转用房的情况下，诉讼期间不停止拆迁的执行 1.3、强制拆迁 （1）实施强制拆迁必须以裁决为前提 （2）在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法强制拆迁 （3）实施行政强制拆迁的时候，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行 2、达成拆迁补偿安置协议后，拆迁纠纷处理方式
结语：拆迁的主要重点在于前期的调研，对项目的情况摸清摸透，在拆迁开始时就能对症下药，迅速完成签约。工作人员必须熟悉相关政策，工作推进中依法依规，建立相应的标准规范，做到这些，拆迁或许并没有那么难。 分享完毕，感谢阅读 |
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