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先看一个案件：
2018年，大连市税务局第一稽查局检查人员，在对H房屋经纪有限公司进行检查时发现，该公司各年度在管理费用、销售费用等费用中列支了总计500余万元的房产税，但该公司的固定资产账上并没有应税房屋。 据财务人员说，公司目前在大连设有20多个营业网点，这些网点的办公场所均从个人处租得，并非企业自有房屋。这是目前房地产中介行业的普遍经营方式。该公司还向检查人员提供了其与经营用房所有权人（均为个人）签订的房屋租赁合同。每份合同中都有这样一个条款：“与租赁有关的所有费用（包括房产税、土地收益金等）由乙方支付”。 在经营过程中，H房屋经纪有限公司为了取得税务机关代开的增值税发票，用于列支房屋租金等费用，均按合同约定支付了每处经营用房的房产税，并凭缴纳房产税的税收缴款书，将有关支出列入费用科目，并在企业所得税中作了税前扣除。检查人员走访H房屋经纪有限公司在大连市的多家营业网点，发现记账凭证后面附的税收缴款书上“纳税人名称”一栏注明均为房屋的出租方，而非H房屋经纪有限公司。 随后，检查人员结合所取得的证据、有关法律规定向H房屋经纪有限公司指出了这个问题，并作了进一步解释。然而，该公司财务人员不服气，认为公司为了取得税务机关代开的房屋租赁发票，不得不代替出租方支付房产税，这是我国房地产中介行业的行规。 检查人员多方走访了解到，如H房屋经纪有限公司所说，房产中介行业由于都采取租赁房屋方式办公，且需要取得税务机关代开发票列支租赁费用，在不同程度上存在类似问题。但是，此类行业“潜规则”存在，不意味着该行业能违反税法的相关规定。 由于H房屋经纪有限公司存在的涉税问题证据确凿，性质明确，最终税务机关对其作出税务处理：查补企业所得税税款400余万元。 其实在我们的实际工作中这样的情况比比皆是。那替对方承担的税费究竟能不能税前扣除呢？接下来咱们来分析一下吧： 首先，根据《企业所得税法》第八条之规定，判断一项业务是否符合税前扣除的条件，我们要看三原则：真实性原则、相关性原则及合理性原则。也就是说只要发生的支出符合真实、相关及合理的，即可以在企业所得税前扣除。那么我们来分析一下，替对方承担的税费，是真实的吧？与企业的经营收入直接相关吧？税费的金额也合理吧？OK，完全符合！也就是说替对方承担的税费支出本身是允许在企业所得税前扣除的。
好，那上述案例为什么说不能扣呢？扣除凭证拿错了！ 也就是说，发生的支出本身允许扣除，但是没有取得合法有效的凭证，该支出依然不可以扣除。 根据2018年第28号公告《企业所得税扣除凭证管理办法》之规定，扣除凭证是否有效必须符合真实性、关联性、合法性三大原则。否则，支出即使发生了也不能扣除。好，那么替对方承担的税费我们往往以什么作为扣除凭证的呢？完税凭证？问题就出在这里。完税凭证虽然符合真实性和合法性，但关联性不符合。 为什么呢？ 业务相关的税费不管合同上怎么约定，均不能改变法定的纳税义务。所以，虽然合同上约定销售方的税费由购买方来承担，但该属于销售方的纳税义务还是属于销售方。证明销售方纳税的完税凭证应作为销售方成本费用入账及扣除的凭据，其关联的是销售方的纳税义务，所以不能作为购买方支出的入账及扣除凭证。那购买方应以什么作为扣除凭证呢？梳理整个业务，购买方依合同约定承担了对方的税费，其实就相当于在该业务的交易中增加了一笔交易成本。如果是租赁业务，那替对方承担的税费就是增加的租金。如果是销售货物，那替对方承担的税费就是增加的一笔货款。 好啦，举个梨子吧！ A公司出租自己名下的写字楼给B公司，租金为100万，约定房产税由B承担。（100万为不含税价，不考虑其他税费），B承担的房产税是多少呢？ 100X12%＝12万吗？不是的。A出租写字楼给B，房产税由B来承担。其实，A收到的租金为税后租金。在计算房产税时首先要把租金还原成税前。可见，其实A收到的租金应为100+税费。 房产税＝100 /(1-12%)*12%＝13.64元 所以，A的租金其实应为113.64元。A应给B开具113.64元的租金发票。B以该发票作为企业所得税前的扣除凭证。 |
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