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个人出租房产涉及增值税，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加（以下简称“附加税费”），房产税，城镇土地使用税，印花税以及个人所得税。 其中，根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号，以下简称“24号文件”）规定，对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。 个人出租房产涉及的税费，需要分情况： 个人出租非住房情形 (1)增值税：其他个人出租其取得的不动产(不含住房)，应按照5%的征收率计算增值税应纳税额。 自然人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。 应纳税款=含税销售额÷(1 5%)×5% 个人出租房产缴纳增值税享受增值税小规模纳税人相关政策政策，依据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第1号）规定，自2023年1月1日至2023年12月31日，对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。也就是说个人出租住房月不超10万季度不超30万可以享受免征增值税优惠。 如果采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未超过10万元的，可以享受免缴增值税政策。 (2)由于个人出租房产，附加税费以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据。增值税免征的，附加税费也免于征收。 1.城市维护建设税：按照实际缴纳的增值税为计税依据，市区7%，县城和镇5%，乡村1% 2.教育费附加：按照实际缴纳的增值税为计费依据，征收率为3% 3.地方教育费附加：按照实际缴纳的增值税为计费依据，征收率为2%。 其中：月租金不足10万的，免教育附加。 (3)个人所得税：月租金收入减除实际缴纳增值税额后，按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为： 1)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。 2)向出租方支付的租金。 3)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。 4)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。 个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税。 个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。 (4)房产税：自然人出租自有房屋，房屋不在房产税征税范围的，不缴房产税。房屋在房产税征税范围的，为非住房的，以不含增值税的租金收入为房产税的计税依据，按照12%的税率向房屋所在地主管税务机关申报缴纳房产税； 自然人转租房屋，不缴纳房产税。 根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称“43号文件”）规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。 (5)城镇土地使用税：自然人出租自有房屋，房屋不在土地使用税征税范围的，不缴土地使用税。房屋在土地使用税征税范围的，对于自有非住房，需要按实际占地面积计缴土地使用税。 年缴纳城镇土地使用税税额=占地面积乘以规定的每平方米年税额。 自然人转租房屋不缴土地使用税。 (6)印花税：按租金的千分之一缴纳印花税。 (7)自然人个人适用财政部、税务总局《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）中所规定的增值税小规模纳税人地方税种和相关附加的减征优惠政策，可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。 (8)自然人出租房屋，是在约定的时间内将不动产转让给他人使用且不动产的所有权不发生转移，应按“经营租赁——不动产经营租赁”项目在房屋所在地主管税务机关申报缴纳增值税。其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的税务局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。 (9)特殊规定： 《财政部 税务总局 发展改革委 民政部 商务部 卫生健康委关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》（财政部 税务总局 发展改革委 民政部 商务部 卫生健康委公告2019年第76号）规定，“为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税” 案例一：长春市宽城区某居民个人将自己持有的门市对外出租，每年租金32万元，那么 房产税=32万×12%×50%=19200元 土地使用税=占地面积×等级税额×50% =房产投影面积÷楼层×等级税额（应该是一级地段）×50% =假定单层建筑面积200平÷假定楼层5层×等级税额24元×50% =480元 印花税=32万×0.1%×50%=160元 个人所得税=（320000-19200-480-160）×80%×20%=48025.60元 合计：67865.60 元 个人出租住房情形 (1)增值税：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算增值税应纳税额。 自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 应纳税款=含税销售额÷(1 5%)×1.5% 个人出租房产缴纳增值税享受增值税小规模纳税人相关政策政策，依据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第1号）规定，自2023年1月1日至2023年12月31日，对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。也就是说个人出租住房月不超10万季度不超30万可以享受免征增值税优惠。 如果采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未超过10万元的，可以享受免缴增值税政策。 (2)由于个人出租房产，附加税费以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据。增值税免征的，附加税费也免于征收。 1.城市维护建设税：按照实际缴纳的增值税为计税依据，市区7%，县城和镇5%，乡村1% 2.教育费附加：按照实际缴纳的增值税为计费依据，征收率为3% 3.地方教育费附加：按照实际缴纳的增值税为计费依据，征收率为2%。 其中：月租金不足10万的，免教育附加。 (3)个人所得税：对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，月租金收入减除实际缴纳增值税额后，按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。 财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为： (一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。 (二)向出租方支付的租金。 (三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。 (四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。 个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税。 个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。 (4)房产税：自然人出租自有房屋，房屋不在房产税征税范围的，不缴房产税。房屋在房产税征税范围的，为住房的，减按4%的税率计算缴纳房产税。自然人享受免缴增值税优惠的，确定计税依据时，租金收入不得扣减增值税额。 自然人转租房屋，不缴纳房产税。 根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称“43号文件”）规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。 (5)城镇土地使用税：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。 (6)印花税：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。 (7)自然人个人适用财政部、税务总局《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）中所规定的增值税小规模纳税人地方税种和相关附加的减征优惠政策，可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。 (8)自然人出租房屋，是在约定的时间内将不动产转让给他人使用且不动产的所有权不发生转移，应按“经营租赁——不动产经营租赁”项目在房屋所在地主管税务机关申报缴纳增值税。其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的税务局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。 (9)特殊规定： 《财政部 税务总局 发展改革委 民政部 商务部 卫生健康委关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》（财政部 税务总局 发展改革委 民政部 商务部 卫生健康委公告2019年第76号）规定，“为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税” 案例二：长春市宽城区某居民个人将自己持有的住宅对外出租，每年租金32万元，那么 房产税=32万×4%×50%=6400元 土地使用税：免 印花税=免 个人所得税=（320000-6400-维修费用0）×80%×10%=25088元 合计：31488.00元 自然人出租房产税收计算说明 一、按实征收税款计算（按月例举如下）： （一）增值税： 住房类增值税减按1.5%征收率：增值税 ＝ 月租金收入/（1 5%） ×1.5% 非住房类增值税按5%征收率：增值税 ＝ 月租金收入/（1 5%） ×5% （2019年1月1日至2021年3月31日，私房出租增值税起征点为100000元（含本数），不含税收入大于100000元的才计征增值税 ；2021年4月1日至2022年12月31日，私房出租增值税起征点为150000元（含本数），不含税收入大于150000元的才计征增值税 ；2023年1月1日至2023年12月31日，私房出租增值税起征点为100000元（含本数），不含税收入大于100000元的才计征增值税。） （二）城建税 ＝增值税×（1％或5％或7％） （在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。2019年1月1日起减半征收。） （三）教育费附加 ＝增值税×3%?（2019年1月1日起减半征收。） （四）地方教育附加 ＝增值税×2%?（2019年1月1日起减半征收。） （五）房产税： 住房类按4%：房产税＝不含增值税的租金收入（即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税）×4% ?（2019年1月1日起减半征收。） 非住房类按12%：房产税=不含增值税的租金收入（即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税）×12%?（2019年1月1日起减半征收。） （六）土地使用税 ＝ 每平方米土地年税额÷12×占地面积（土地使用税根据所处地段年税额每平方米4至25元，土地使用税单位税额表（点击查看）； 住房类：免征土地使用税； 非住房类：按实征收土地使用税。（2019年1月1日起减半征收。） （七）印花税 ＝ 租赁合同总金额×0.001 住房类：对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税； 非住房类：按实征收。（2019年1月1日起减半征收。） 以上2-7项相加，即“城建税 教育附加 地方教育附加 房产税 土地使用税 印花税”，假设称之为相关税费（以下计算个人所得税时需用到）。 （八）个人所得税 当自然人出租房产个人所得税采用核定征收方式时： 纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房产租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。(《厦门市地方税务局关于自然人出租房产个人所得税征收管理的公告》(厦门市地方税务局公告2018年第1号)、《国家税务总局厦门市税务局关于发布继续执行的税收规范性文件目录的公告》(国家税务总局厦门市税务局公告2018年第2号)） 应纳税额的计算公式如下： 应纳税额=应纳税所得额×税率 自然人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；自然人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。 说明： （1）当按核定征收申报转租收入（仍为增值税不含税收入）时，不允许扣除转租人向一手出租人支付的租金。 （2）如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入 各项税费”，应以此作为计算依据。 （3）公式中的个人所得税税率根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（一）款规定判断，具体为：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。 自然人出租房产个人所得税采用据实征收方式时： 1、（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）小于等于4000元的（修缮费必须<=800元）： 应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费-800元】×税率×人次； 2、（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）大于4000元的（修缮费必须<=800元）： 应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费】×（1-20%）×税率。 说明： （1）修缮费每月最高可扣除800元，不足800的按实际修缮费用扣除，超过800的余下部分于次月按本原则继续抵扣。 （2）当按据实征收方式申报转租收入（仍为增值税不含税收入）时，允许增加扣除转租人向一手出租人支付的租金（凭发票扣除，允许扣除的租金费用为增值税含税额）。 （3）“城建税 教育附加 地方教育附加 房产税 土地使用税 印花税”，统称相关税费。 （4）如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入 各项税费”，应以此作为计算依据。 （5）公式中的个人所得税税率根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（一）款规定判断，具体为：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。 （6）房产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，纳税人同一个月多次取得房产租赁所得应合并计算纳税。 出租不动产的增值税征收规定与特殊规定 财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”同时还规定：“提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。” 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第六条第（四）项规定：“其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。” 特别应注意的是，此项平均分摊的规定，只限于“其他个人”才可以“在预收款对应的租赁期内平均分摊”取得的预收租金收入，在国家税务总局没有新的政策出台前，不能擅自扩大到其他纳税人或其他应税行为比照适用。 其他个人出租非住房（住房）应缴的增值税向主管地税机关申报缴纳，个体工商户出租非住房（住房）的应缴增值税向主管国税机关申报缴纳。 自然人与个体户出租房屋增值税待遇有异 甲先生（其他个人）在5月份收到5月至次年2月份的租金（价税合计）31.5万元时，可在对应的租赁期（10个月）内平均分摊，分摊后的月租金（价税合计）为3.15万元（31.5万÷10），换算后每月的不含税销售额为3万元〔3.15万元÷（1 5%）〕，因此，甲先生可享受月销售额不超过3万元免征增值税的优惠政策。同时，也就无需计缴城市维护建设税和教育费附加及地方教育附加。 乙个体工商户则应在5月份收到5月至次年10月份租金（预付租金）31.5万元时计缴增值税1.5万元〔31.5万元÷（1 5%）×5%〕，同时，应计缴城市维护建设税0.105万元，教育费附加及地方教育附加0.075万元。（注：按季度纳税的季度销售额不超过30万元的缴纳义务人，免征教育费附加及地方教育附加） 可见，在某种情形下（一次性收取租金后折算月租金不超过3万元），个人出租房屋（住房和非住房）等不动产，其他个人（自然人）与个体工商户的税收待遇是有差异的。 个人出租不动产开具增值税发票相关规定 其他个人（自然人）出租不动产，可向不动产所在地的主管地税机关申请代开增值税发票（包括普通发票和增值税专用发票）。所代开的增值税发票，“销售方名称”栏填写代开地税局名称； “销售方纳税人识别号”栏填写代开发票地税局代码； “销售方开户行及账号”栏填写税收完税凭证字轨及号码(免税代开增值税普通发票可不填写)；同时应在代开增值税发票的备注栏上，加盖地税代开发票专用章。 纳税人出租不动产，开具、代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明不动产的详细地址。 此外，不管是何种身份的纳税人向其他个人出租不动产（即承租人为其他个人），均不得开具或申请代开增值税专用发票。 需注意的是，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的； 个体工商户以及其他小规模纳税人每季取得租金不超过9万元的，均可享受小微企业免征增值税优惠政策。但是，因其适用了免税规定，因此也就不得申请代开（开具）增值税专用发票。故此，此种情形下，承租方也就不能取得增值税专用发票作为扣税凭证了。 自然人出租房屋需要注意如下事项 1. 区分房屋的性质。确定房屋是属于住房还是非住房。住房是供居住的房屋，其土地使用年限一般为70年。非住房是指除住房外的房屋，包括办公用房、工业用房、商业服务用房等，其土地使用年限一般为40年或50年。住房和非住房的划分一般以产权证为依据，产权证上注明为住宅的，属于住房。 对于住房出租，享受增值税征收率减按1.5%税率征收，免缴印花税、土地使用税，房产税税率为4%，个人所得税税率为10%。 2. 确定房屋的来源。个人转租房屋，个人不是房产税的纳税人。并且在计算个人所得税时，可以扣除房屋租金支出。 3.需要确定房屋所在地主管税务机关对个人出租房屋的税款征收方式，是采用按实征收、核定征收、综合征收率等征收方式。 4.个人在享受城市维护建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、土地使用税等优惠后，还可以在所在省、自治区、直辖市人民政府的规定在50%的税额幅度内减征。 个人代开房屋租赁发票需要提交的资料 1.个人出租不动产代开发票仅需填报3份《代开增值税发票缴纳税款申报单》 2.提交载有租金等内容的房屋租赁合同 3.纳税人身份证原件查验（信息核实无误后合同及证件资料及时退还） |
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