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这个问题近期频繁被学员提问，也是实务中很常见的一个业务情形。 老板为了节约开支，把自己的住房租给公司作为办公场所，那么在合法合规的情况下，老板需要缴纳哪些税？咱们今天就来好好说道这个问题； 首先，老板方面，一般涉及增值税、附加税、个人所得税、房产税，但具体还得看实际租金是多少，以及是开具普票还是专票；不同情形下税负率会有所不同。
我整理了下，老板需要缴纳的税费大致分以下三种情形：（以深圳为例） 1. 不含税月租金≤150000 元，代开增值税普通发票时：税收综合征收率为 2.5%； ①房产税 4%，减半征收为 2%； ②个人所得税核定税率 0.5%； 个税按“财产租赁所得”缴纳，法定税率 20%，出租住房享受减半征收，税率为 10%；实务中个税大部分直接税局核定征收，因为个人一般无法提供合理、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用，所以，在开票环节税局一般直接核定征收个税； 2. 不含税月租金≤100000 元，代开增值税专用发票时：税收综合征收率为 4.0525%； ①增值税 1.5%； 自然人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。 ②房产税 4%，减半征收为 2%； ③个人所得税 0.5%； ④城市维护建设税 0.0525%;享受减半征收； 从 2016 年 2 月 1 日起，按月纳税的月销售额不超过 10 万元的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加。 3. 不含税月租金＞150000 元，无论代开普票还是专票，税收综合征收率为 4.09%; ①增值税 1.5%； ②房产税 2%；享受减半征收； ③个人所得税 0.5%； ④城市维护建设税 0.0525%；享受减半征收； ⑤教育费附加 0.0225%；享受减半征收； ⑥地方教育附加 0.015%；享受减半征收； 政策依据：2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对我省增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户，减按 50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育费附加；--自然人可适用。 那你想问了，可不可以举个实例啊，我是一看就懂，一动手就残啊。 当然可以了，马上安排。 1. 如果老板每个月收取 2 万元租金，且开具普票，需要缴纳多少税？ 房产税：20000*4%*50%=400 元 个税：20000*0.5%=100 元 合计缴纳 400+100=500 元 这里可能有人会问了，为什么这里不需要用不含税价去计算相关税费？ 那是因为月租金 2 万开具普票，税务局代开的是免税发票，税率栏是***， 所以该笔业务的不含税金额其实就是 2 万。 2. 如果老板每月收取 5 万元租金，且开具专票，又需要缴纳多少税呢？ 增值税：50000/(1+5%)*1.5%=714.29 元； 房产税：50000/(1+5%)*4%*50%=952.38 元； 个税：50000/(1+5%)*0.5%=238.10 元； 城市维护建设税：714.29*7%*50%=25.00 元； 合计 714.29+952.38+238.1+25=1929.77 元 ； 我们来校验下综合税负是不是 4.0525% 1929.77/(50000/1.05)=0.04052517； 校验过后，大家可以看出，是一致的。 3. 如果老板每月收取 18 万租金，又需要缴纳多少税呢？ 增值税：180000/(1+5%)*1.5%=2571.43 元； 房产税：180000/(1+5%)*4%*50%=3428.57 元； 个税：180000/(1+5%)*0.5%=857.14 元； 城镇维护建设税：2571.43*7%*50%=90.00 元； 教育费附加：2571.43*3%*50%=38.57 元； 地方教育费附加：2571.43*2%*50%=25.71 元； 合计：2571.43+3428.57+857.14+90+38.57+25.71=7011.42 元。同样，我们来校验下，综合税负是不是 4.09%； 7011.42/(180000/1.05)=0.04089995； 可以看出，是非常准确的，没有没问。 聪明的人，是不是已经发现了，少缴了印花税和城镇土地使用税？能想到这两个 税种，说明你的财税专业知识已经是很扎实了哈； 但是，对于印花税以及城镇土地使用税，政策上对个人出租住房是有免征政策的； ①印花税法实施后，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，继续执行免征印花税政策，书立租赁合同的双方均免征印花税。 依据：财政部 税务总局公告 2022 年第 22 号 ②对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税； 依据：财税〔2008〕24 号 好了，关于老板出租自有住房给公司当办公场所会涉及哪些税费问题，我的分享就到此结束了，若有补充，欢迎留言呀。 本文为柠檬云课堂原创文章，作者冯群老师 |
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