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2019年，是房地产市场重新洗牌的一年。 各大房企进入比拼实力的较量中，纷纷使尽浑身解数，搞营销、做宣传、拓渠道、扩规模、提品质，惟愿在这一轮竞争中，抢占市场份额，获得购房者认可。 这无可厚非，但在既定的购房需求面前，房地产商PK的最大筹码，当属区域。区域选的对，就意味着项目成功了一半，对于购房者亦然。身边无数的购房案例告诉我们，在郑州买房，不论是自住还是投资，想让房子价值得到攀升，一定要选择那些有发展潜力的区域，这一点，极为关键。 01 大浪淘沙始见金，区域潜力看配置 大浪淘沙始见金，经历了城市的发展、蝶变，郑东新区是最能代表郑州新一线城市名片、最有可能提供高收入的地方。整个郑东新区就好比一个最强WiFi信号源，距离越近，网速越快，你的获得感越强。 然而，在整个郑东新区，豪宅扎堆的北龙湖，购房门槛早在3万+以上，月供动辄就要1万+，这样的购房成本轻易就把购房者拒之门外；高铁片区，东广场在建，蓄势待发，姑且不说住宅、公寓产品可选择性少，即便是事业有成的中产阶层也难免心生压力；白沙片区，发展后劲十足，是郑州为数不多的价值高地，如果从城市发展的角度来看，这里是郑州向东发展、郑汴融城的桥头堡，区域的重要性不可复制。 事实也证明，白沙组团作为未来的省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区，其价值愈发明朗。虽然目前在售的洋房产品价格约在1.8万以上，仍然有很多购房者愿意用钱投票，他们选择白沙，最关键的原因，除了整个区域的规划、定位外，与区域内的配置也密不可分。 仔细梳理下会发现，白沙片区的商业、医疗、教育、行政配套等都相当优质。区域内不仅有新田360广场、六合CBD等商业配套，还有华中阜外医院、河南省妇幼医院等医院，不仅有河南行政学院、郑州工业贸易学校、郑州工商学院等大学，郑州四十七中新校区、河南省实验小、中学、郑州枫杨外国语小学等中小学，还有省公安厅、郑铁检察院、省地矿厅、建设厅、河南省科技馆等省级行政单位，可以说，能跻身进来，就等同于占据了区域价值攀升的制高点。 如实说，在目前郑东新区的几个区域中，白沙是未来几年值得期待的区域。我们来看看区域的交通情况，白沙四围——京港澳高速、万三公路、黄河郑州市界、陇海铁路，从大范围上把白沙与郑东新区、绿博、经开物流园区等连接起来，区域内的“四纵五横”交通网，以及规划的几条地铁线，便捷地串联起整个郑东新区的北龙湖、龙子湖、高铁东站等价值高地。 这些区域配置，从质上拔升了区域的价值，而最直观的利好，反映在楼盘价格上。拿代表性的楼盘来说，永威森林花语剩余的叠拼产品，售价在2.2万/㎡以上；亚新紫藤公馆售价维持在2.5万/㎡左右，象湖以北的瀚海观象价格已在2.7万/㎡左右，将入市的蓝城玫瑰园，预计售价1.8万/㎡。再往大的范围看，白沙的外溢也相当可观，与白沙组团相邻的鸿园片区，单价约2.1-3.8万/㎡，雁鸣湖片区，单价约1.1-1.7万/㎡…… 可以肯定的是，白沙的房价围绕区域价值而定，从很大程度上反映了这个区域的发展潜力，这一点毋庸置疑。可能有人会说，白沙房源稀少，售价不低，难道就没有一点机会进驻了吗？非也，从区域的发展现状来看，围绕象湖组团以东、以南、以西，基本饱和，仅有可供开发的净地，当属象湖组团以北——中原科学谷片区及以北片区，这里就像是郑东新区遗落在外的嫡生子，需要被关注。 （白沙组团总体规划图） 02 万众期待的“中原智谷” 有什么底气支撑郑东的未来？ “江山代有才人出，各领风骚数百年”，毫不夸张的说，郑东新区下一个十年发展的主角，是中原科学谷。 原因在于，中原科学谷是河南省委、河南省政府重点投资打造的区域，是我省重点打造的郑开科创走廊的战略节点、国家大数据综合实验区的重要承载区，是省级重点工程，有政府作为后盾支撑，将作为河南信息科技创新示范区、数据龙头企业集聚区、生态宜居宜业活力区，未来一旦落地，这里将成为河南的软实力支撑，对外发声。 (科学谷总体规划） 区域总占地约20.25平方公里，由京港澳高速辅道、连霍高速公路、新G107（万三公路）以及豫兴大道围合，将按照国家新型智慧城市标准，配套建设大型商业中心、甲级写字楼、青年人才公寓、国际学校、医院等设施，打造高品质创业空间和低成本生活环境，未来将容纳4万名高科技创新人才、上千家高技术企业入驻，形成极具魅力和创新活力的“中原智谷”。 （科学谷范围） 依照规划，区域布局有二类居住用地、公共服务设施用地和教育科研用地等，主要承接配套居住、公共服务和科研等职能，未来将引进生物技术企业、新材料研发企业，专门用来做大数据研发、大数据应用、云计算、人工智能、总部办公、服务平台、生活配套等。可以肯定的是，中原科学谷的定位确实是卓尔不同，区域的发展已上升到省级工程层面。对于区域的建设，很多人都在期盼其有所进展。 事实上，今年年初公示的《2019年河南省招商引资项目（第一批）》名单就有显示，政府将投资高达1500亿元人民币来建设科学谷，这是什么概念？这意味着后续科学谷的建设发展，会全程由政府牵头、监管，并提供强有力的资金支持。 还有近期的一个利好消息必须要指出，7月16日官方发布的消息显示，中原科学谷片区，天府路以东科学大道地道及两侧道路工程项目已启动建设，总投资超30亿元，道路全长6.5千米，道路红线宽度60-101.5米，标准段红线宽80米，科学大道主线等级为东西走向快速路，快速路为双向六车道，辅道等级为主干路，地面辅道为双向八车道。这是官方公布的效果图： （科学大道地道及两侧道路工程效果图） 据消息显示，科学大道地道及两侧道路工程一期自天府路以浅埋地道形式向东延伸，工程终点以地面道路形式接至新G107国道，在锦绣路两侧、前程路两侧、雁鸣路（凤栖路）两侧及贺庄东路东侧共设置7对出入口匝道，新建跨杨桥干渠地面桥。 毫无疑问，对于白沙组团，乃至整个河南而言，中原科学谷的这一消息都令人振奋。科学大道地道及两侧道路，作为郑州都市区的快速通道、郑汴交通大通道的重要组成部分、北三环向东放射线的一部分、东四环与东五环的连接线，它的修建，不仅标志着中原科学谷的基础设施建设正式启动，也意味着科学谷将从宏伟的规划落地成现实。 回顾郑州的区域发展，但凡有政府牵头、重点规划的区域，无一不是价值高地。而像中原科学谷这样，有宏伟规划和雄厚资金支持的区域，未来势必会集聚大量的高科技人才和高净值人群，成为郑东新区下一个十年的主角。 03 实探科学谷， 留给购房者的是怎样的置业机会？ 从置业的角度来看，谁都希望能在区域规划高端、圈层环境纯粹的区域有处居所，一来，可以便捷地享受这些优质资源；二来，可以过上梦寐以求的品质生活。然而，从城市发展的逻辑和置业的机会来看，任何一个区域的发展，真正的置业机会是在前期，就像郑东新区一样，如今发展成熟时再想进驻，恐怕要付出多于早些年几倍的购房成本，能提前看懂这个逻辑，就等于抓住了科学谷价格洼地时的机会。 那么，对于郑州的购房者而言，科学谷片区为大家提供了怎样的购房机会呢？带着这个疑问，近期笔者实地到科学谷片区探盘。有幸的是，在探盘时终于见到了科学谷北2公里，由世界500强企业碧桂园倾力打造的科学谷盘——碧桂园生态城的示范区，这是实景，大家感受一下： 示范区实景 示范区实景 示范区实景 示范区实景
样板间实景 向下滑动显示更多图片 从示范区的景观来看，碧桂园生态城项目的定位偏改善，品质应该是碧桂园产品系当中的高端精品类项目。带着对项目的好奇，笔者进入了示范区参观，据置业顾问介绍，碧桂园生态城具体位置在中原科学谷·万三公路（新107国道）与连霍高速北2公里，总占地约1700亩。大概位置是这样：
从置业顾问的介绍中了解到，这是碧桂园在全国范围内开发的第四座生态城，而碧桂园“生态城”系产品的择址、环境、交通等都严循三大标准，碧桂园生态城尽数满足：
（项目区位图，点击看大图） 关于项目周边的交通，还有几个利好消息必须要提出： 01 距离项目仅约2公里的连霍高速与万三公路的开口，目前正在施工，建成通车后，从项目出行，如果走万三公路，预计5分钟左右便可以上连霍高速。我们知道，连霍高速串联的是高新区、惠济区、金水区、郑东新区等，未来这条高速一旦实现北移，将作为郑州的快速路，保障整个科学谷片区人群和项目业主们的出行，而且基本上通勤时间可控制在半小时以内。
02 万三公路作为G107国道第三次东移的道路，不仅加宽、改善了道路通行条件，还将向北延伸至S314，向南通至郑新炎黄大道，串联起新乡、平原新区、经开区和航空港区。作为城市主干道，新G107（万三公路）距离项目非常近，而且目前正在进行工程收尾工作，计划年底就要建成通车，利好基本可以预见。令人欣喜的是，新G107北部还将修建官渡黄河大桥，全长30余公里，开通后，也会成为连接郑州与新乡的交通要道。
（G107东移） 03
S312郑州境改建工程（G107东移至江山路段）环境影响8月6日拟批复，郑州北货运环线走向及工程开竣工时期基本确立，这条路拟批复，基本敲定了连霍高速要北移的事实，而目前，S312也正在加快施工中，计划2021年6月底投入使用，可以说，未来一旦建成通车，将成为连接科学谷与荥阳、惠济、金水、白沙、中牟和开封的东西交通干线，这对项目出行而言非常关键。
（新S312走向） 04 西货运环线G234线及南货运环线G310新线也在加速建设中，未来G234、G310，将与G107、S312无缝连接，呈围合之势串联起郑州东西南北的交通，而S312与G107,最直接的利好会辐射到整个科学谷片区。
（郑州货运外环线走向图） 可以说，对目前尚处于起步阶段的科学谷片区而言，这些道路未来修通，将成为碧桂园生态城的交通配套。根据试算，未来到CBD、高铁东站的通勤时间基本可控制在半小时以内，便捷性等同于市中心。 当然，除了交通，笔者也了解到，碧桂园生态城还占据着优质的配套资源，而且不可复制。医疗方面，有河南省中医一附院、北京阜外医院河南分院、河南省妇幼医院、郑大三附院等；教育方面，项目周围分布有郑州四十七中新校区、河南省实验小、中学、郑州枫杨外国语小学、国际教育合作办校示范区等，项目附近还规划有2所小学和1所中学；商业方面，项目内规划有主题商业步行街、集中商业中心等……与此同时，项目周边还分布着康体休闲体验中心、圣安德鲁斯高尔夫俱乐部、海昌海洋公园、方特欢乐世界等优质配套。 毋庸置疑，有这些优质的配套资源加持，碧桂园生态城完全可以满足“入则宁静、出则繁华”的美好生活。 04 聚焦产品，碧桂园生态城有哪些亮点？ 对置业者而言，优质房产最核心的指标，除了区位优势、资源配置外，助力其价值攀升的硬通货，还要关注产品本身。那么，碧桂园生态城有哪些值得挖掘的亮点呢？ 1 1.产品定位高端 作为科学谷旁的生态大盘，碧桂园生态城的产品以纯改善为主。项目总占地约1700亩，预计分五期开发。
（项目总体规划示意图） 首期地块占地108亩，共规划8栋洋房、20栋叠拼，共计598户。一期绿化率30-35%，容积率仅有1.2，这样的容积率，即便是在豪宅扎堆的北龙湖，很多项目都难以真正达标。作为纯粹改善社区，碧桂园生态城对于业主最直观的利好在于生活品质的提升。
（一期规划效果图） 1 2.户型设计合理 一期的户型，叠拼产品面积约141-143㎡；洋房产品面积约122-142㎡。 这是洋房的代表户型：
（建面约120-127㎡，三室两厅两卫） 户型设计合理，厨房、餐厅、客厅、阳台一体，南北双阳台设计，两卧室朝南带飘窗，主卧更是设计成套房，配备独立卫生间，这样的户型构成，可以说无可挑剔。 这是叠拼的代表户型：
（建面约172㎡，四室两厅三卫）
（建面约141㎡，四室两厅三卫） 从面积段来看，叠拼户型不同于其他一味求大的开发商，面积设计约141-143㎡，笔者问及置业顾问时了解到，叠拼户型之所以设计偏小原因在于，面积小、总价低，可以减轻购房者所承受的压力，提前圆美好生活的梦想。 从户型设计来看，客厅有6.3米的挑高，后期业主既可以改造，在二楼增加一个房间，也可以尽享舒适，非常难得。要知道，平均每层层高约3.15米，比市场上普遍的2.9米层高高出25公分，既保证了室内空间的宽绰感，也提升了居者的舒适度。 1 3.社区生活福利 碧桂园生态城作为全国第四、郑州第一座生态城，同时作为中原科学谷旁的大体量生态宜居项目，势必会集聚碧桂园开发高端住宅的经验，除了项目品质有保障外，据说，碧桂园还因地制宜，以业主的居住需求为导向，给项目注入了很多人性化的暖心设计，充分体现品牌房企的担当，这里重点谈两点：
（市政公园规划图）
（社群联盟成立） 客观地说，碧桂园作为全国品牌房企，在省重点工程科学谷片区，拿出“生态城”系产品，势必能为全河南人交出满意的答卷，不论是区域站位，还是周边配置，抑或是产品力，基本算是为中产阶层量身打造的高品质低密社区。 1 最后观点 1.郑州的多数中产阶层事业有成、获得了高收入，但在生活上，却总是大打折扣，不论对自己还是对家庭，都关爱不够，这很不该。作为成功人士，要说该有驾驭生活与工作的能力，能让工作快起来、让生活慢下来，既不脱离市区的繁华，又不偏远地遥居山野。很显然，这种需求，碧桂园生态城很轻松就能满足。 2.不同于其它高端项目的是，碧桂园生态城位于科学谷旁，是碧桂园在整个中原地区开发的唯一一个生态大盘，首屈一指、不可复制。项目占据着优渥的环境资源、便捷的交通资源、完善的科技配套，具有多重功能性，后续的品质、生活环境、圈层构成，匹配的都是高净值人士，在这里生活、上班，都会有不错的体验。 3.碧桂园生态城展示区和工地开放同步验收，并在验收中荣获了集团标杆示范区的称号。实现双开这在碧桂园集团全国这么多项目中属于第二个，河南区域首个，体现了项目团队强大的施工管控能力。令人振奋的是，8月10日，展示区和样板间将同步对外开放，相信到时很多人都会实地参观点赞。 4.对东区的购房者而言，如果对项目有意向，请收起犹豫，放心购买。因为在近乎绝版的白沙，真正留给购房者的机会极其稀少。更何况，项目作为碧桂园在全国范围内第四座生态城，有碧桂园品牌为项目品质背书，绝对值得期待。而且千亩大盘首期，售价通常都会有惊喜，性价比绝对很高，值得拥有。 |
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