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众所周知，由于物的绝对性和排他性，同一物上不能同时存在两个所有权，即所有权作为一种物权不存在顺位。通常所说的不动产权利是土地使用权和房屋所有权的集合体，不能存在多个同权主体。由于我国实行土地公有制，市场主体只能使用土地，作为用益物权的土地使用权也不存在顺位。 但是作为担保物权的抵押权，却可以有多个权利主体同时存在于抵押物上，依顺序排列，也就是抵押权具有顺位性。抵押权的实质意义是对债权起到保全和优先受偿的作用，在债务履行期间，以抵押物作担保促使债务人依约依法履行义务，在债务无法清偿时，抵押权人可就抵押物的变现价值优先受偿，存在多个抵押权时，则按顺序依次受偿。 顺位的意义 对于抵押权人来说，不动产抵押权因主要追求的是价值权，抵押权人在抵押期间不需要占有、使用抵押物，只是在需要实现抵押权的时候能够就抵押物之变价优先受偿即可。抵押权的顺位是指数个抵押权依次存在于抵押物上，先顺位抵押权所担保的债权可以优先于后顺位抵押权担保的债权进行受偿。 抵押权的顺位对于抵押权人具有重大的利益关系，只要排列了顺位，就意味着实现抵押权时按各自的顺位受偿，不同的顺位决定了债权担保的实现程度。不同的抵押权人在设立抵押时就可基于不动产价值判断担保债权的最大数额。 对于抵押人来说，抵押权设立顺位后可以物尽其用，抵押后仍有余额的，可以再次抵押以担保新增债权。特别对于首次担保资金远小于抵押物价值的，抵押物形成多次抵押就成为常见现象。例如，一般工业企业一宗地上往往建有多幢房屋，当该宗地不能分割也不宜形成共用宗的情况下，企业应以全部房屋连同土地一起作为抵押物设定抵押。如此，企业既可以设定最高额抵押，在抵押期间内、在最高额担保范围内根据资金需求连续签订借款合同取得连续借款；也可以根据资金需求向不同银行依次申请贷款，在抵押物上依次设定抵押权，形成顺位。 顺位的规则 在登记过程中会有很多登记节点，不同的节点对应不同的时点，如申请、受理、审查、登簿、缮发证等。在这些节点中，只有登簿物权才生效，在登簿之前会发生申请撤回、登记不能等多种情况。因此，根据 《物权法》，通常情况下，不动产物权以登簿为生效标准，即登簿时间是物权生效时间。由此可知，抵押权也要在登簿后才生效，存在多个抵押权的，应按登簿时间依次排序。 在房、地登记分离时期，房、地抵押登记并不同步，会出现不同的申请和登记时间。事实上，按照 《担保法》《物权法》规定，房屋抵押的相应土地一并抵押，反之亦然。也就是说，房地一并抵押不因房、地分离登记而出现先后顺序。但现实中司法界和实务界都出现了对法律的不同理解和不同判例，导致以往房地产抵押登记要分别向房、地登记部门申请，从而出现房和地的抵押顺位不同。 如今，在不动产统一登记的情况下，这种人为造成房、地分离抵押登记的情况基本可以杜绝。但在如今房地一体登记情况下，各地根据情况出现两种登记模式：一是各区域服务网点办理其所在区域的登记业务；二是推行同城通办，即不分区域地办理登记。在这两种体制下，同时申请的抵押权将会出现两种不同的顺位，如何防止顺位的错乱值得我们重视。如A、B两个不同区域的不动产作为同一抵押物时，如果在前一种体制下，一次抵押要到A、B两地办理登记，一旦先后有两次不同的抵押形成M、N两个抵押权，则由于申请或办理时间的不同可能导致A抵押物上M位于N前列，而B抵押物上M位于N后列。而若在后一种体制下，则会出现不同结果，一次抵押在A、B任何一个地方可同时办理，但由于一定的工作时限和存在时间差，如果M、N抵押权分别在A、B申请登记而且两个抵押权无顺位约定，则即使它们同时申请，也可能出现M或前列于N，或后列于N的两种不同顺位结果。 因此，在以登簿时点决定顺位的原则下，为使抵押权顺位有序合法，除了登记机构要系统科学、依次及时做好各个登记外，抵押当事人也要对顺位有清晰的认识，预测实现抵押权的风险。 适用的范围 除了在建工程抵押、现房抵押具有顺位权外，预告的抵押权同样存在顺位问题。《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权，可以申请预告登记。现实中基于预购商品房的抵押预告登记极为普遍，尽管买卖或抵押不动产经预告登记后并不产生物权，但具有期待物权的顺位权，也就是经预告登记的债权优先于未登记的债权而取得将来物权。这在《物权法》第20条第1款后一句得到印证，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。 预告登记的原因是权利人获取物权的条件尚未成就，只能就已取得的债权予以公示，待条件成就时债权转为物权。与不动产抵押权一样，公示效力从登簿时点开始。根据登记簿记载原理，只要符合《物权法》规定的不动产权利都是统一记载于登记簿后发生对外公示效力的，预告的抵押权也不例外。 在预告期间，同一抵押物上可设立多次抵押登记并依次排列，一旦条件成就预转现使债权转为物权，预告期间的排序依然延续，这是预告登记制度产生的价值所在。当预告抵押权与其他债权如法院保全的债权（预查封在预抵押之后）并存于不动产上时，在预转现时，抵押权仍然排在查封之前。也就是说，顺位规则贯串于登记的债权到物权整个过程。 抵押权变动对顺位的影响 顺位规则的建立发挥了不动产的最大价值，也带来了良好的权利秩序。在多个权利共存之下，还要明确一些问题。 首先，后顺位的抵押权设立是否需要前顺位权人同意？也就是前顺位权人是否有权限制后顺位抵押权的设立？实践中有些抵押权人为了“独占”抵押物，在抵押合同中约定“未经债权人同意，不得再次抵押”或者约定“抵押率100%”（即担保的债权额等于抵押物现值），以此来对抗或阻止抵押人再次设定抵押。事实上，作为提供合同版本的债权人，这些约定都是没有法律依据也是侵害抵押人利益的，最终得不到法院支持，因为后顺位抵押的设立不会侵犯前顺位抵押权人利益。既然有序排列，则实现抵押权时，不管是前顺位还是后顺位抵押权人提起执行抵押物，都将按序受偿。 其次，有多个抵押权并存时，如前所述，由于后顺位抵押权的设立不会影响前顺位权利人，因此其变更、转移也当然不会影响前顺位权利人，但前顺位抵押权的变更和转移是否需要后顺位抵押权人同意？根据《不动产登记暂行条例实施细则》，已经登记的抵押权可以变更或转移。抵押权的变更涉及多种情形，当变更的内容有可能侵犯后顺位抵押权时，应当取得后顺位抵押权人同意。如担保的债权数额变大、债务履行期限延长，这些都会增加不动产抵押担保的金额，当抵押物价值没有足够大时，势必影响后顺位抵押权人利益。 再次，前顺位抵押权注销是否要后顺位抵押权申请变更登记？对于抵押权是否顺位升进，国际上有两种做法。一种是顺位固定主义，即一旦设定了抵押权顺位，则不再改变，即使前顺位抵押权已注销，后顺位抵押权也不能自然升位；另一种是顺位升进主义，即只要前顺位抵押权注销，后顺位抵押权自然升位。我国采纳的是抵押权顺位升进主义，因此在前顺位抵押权注销后，无需后顺位抵押当事人申请，即可自动升位。 最后，前顺位抵押权人实现抵押权处分抵押物，导致后顺位抵押权自动消失。抵押权具有从属性，这体现在两个方面。一方面是从属于债权，只要债权消失则抵押权也不复存在，当处分抵押物变现的价值按顺位的抵押权相应获得受偿后，则抵押权消灭；另一方面从属于不动产权利（主要是房屋所有权和土地使用权），当前顺位抵押权人实现抵押权处分抵押物时面临抵押物权属的转移和价值的变现，对应的原该抵押物上的抵押权全部已经从依附于抵押物转化为对变现价值的分配，不管能否分配到，只要抵押物已被司法拍卖处分，则其上设定的所有抵押权均自动消除，不需要抵押当事人申请注销登记。 查封期间抵押权转移及其顺位 已经抵押的不动产被查封后，是否可以办理抵押权转移登记？不动产上既有抵押又有查封时，则必须抵押权在先（因为查封的不动产不能办理抵押登记），查封的债权排列在后。在处分该抵押物时，抵押权人当然优先于后位的查封债权进行受偿。抵押权在抵押期间可以随主债权转让而转让（最高额抵押另当别论），抵押权转移双方可以申请登记，但不动产在查封状态中是否可办理抵押权转移登记呢？关键是看抵押权转移后是否对后位的查封债权产生不利影响。 根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第22条第1款，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。 对于此条的正确理解应当是：查封期间不得处分抵押物，而处分登记就是抵押和转让，当时房、地登记分离时土地使用权人主体变化的登记类型是变更，而房屋所有权人主体变化的登记类型是转移，所以该条款在“抵押、转让等”后的用词是“权属变更、转移登记手续”。就登记而言，就是指查封后不得办理抵押和转让两种处分行为。再者，抵押权转移只涉及抵押权人的变化，并不会增加抵押担保金额，不会延长借款期限，不会减损抵押物价值。因此不会对查封债权产生不利影响，故而笔者认为，不动产在查封状态中可以办理抵押权转移登记。抵押权转移不改变其抵押权早已设定的事实，即转移后的抵押权仍位于查封债权之前。 作者单位：江苏省无锡市不动产登记中心 《中国不动产》2019年第8期 以上文章不代表本官微观点 仅供参考 ·END· 让不动产信息“动”起来 版权声明 |
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