杭州向北

▲东南西都有明确定位，城北如何发展？

图片来源：杭州市城市规划设计研究院

寻找价格洼地的维度也许有很多，最简单的一个，就是距离：到市中心的距离，是衡量价值与价格的最显性标准。

无论以武林广场还是钱江新城，这两个杭州的市中心作为圆心，画一个12公里为半径的圆，在东南西北四至范围内，仅剩的价格洼地，很快就能找到。

以市民中心为圆心的12公里范围，大概东到萧山科技城、东南到火车南站、南到湘湖、西到之江、北到桃源。

这个范围内，萧山科技城目前高层的价格约在2.8万/㎡，火车南站最新的楼面价近2万/㎡，湘湖北岸无新盘，再远3公里的南岸，保亿·湘湖和院的价格约2.68万/㎡，之江最新的祥生·云境价格约3.86万/㎡，而桃源板块臻蓝府的均价约为3.1万，刚刚挂出的土地政府指导价为3.4万/㎡。

而以武林广场为圆心的12公里范围，大概东到九堡大桥、东南到萧山市北西、南到滨江、西到蒋村、西北到三墩、北到崇贤、东北到丁桥。

这个范围里，九堡大桥不到一点的德信·钱塘云庄，预期售价4万+/㎡，市北西板块滨江最新拿地的限价是3.75万/㎡，蒋村暂无新盘，龙湖葛洲坝·中国府的楼面价是31698元/㎡，三墩近期也没什么新盘，三墩北绿都·云和湖最后两幢高层的预期售价约2.8万/㎡，丁桥的价格已突破3万/㎡。

而大城北的崇贤，带精装修的价格只有2万出头。哪怕市民中心12公里半径内最便宜的萧山科技城，也比崇贤的价格大约高了40%；市民中心南15公里的南部卧城，也比崇贤高约30%。

性价比，主要靠比。大城北，成为了最后的价格洼地。

Part 1丨壹

两年前我就写过：感谢这座城市发展的不均衡，让它在飞速前进的时候，还能保留部分的价格洼地，成为刚需最后的庇护。

按照开篇梳理范围内的价格分布，以一套90方的总价而言，大城北区域的崇贤，是唯一一个能够大量控制在200万以内的板块，而且没有之一。

崇贤，已是距离城市中心最近的那个留给刚需的最后庇护。

为什么是崇贤？

因为它是多个维度的交界之地，也就是俗称的“三不管”地带。

首先，它是拱墅区与余杭区的交界之地，这里，拱墅区的发展重心最近几年才移到石祥路以北，余杭区的重点最近一直在未来科技城，两个区的发展，暂时都不在它身上；

其次，它是主城区和余杭区的交界之地，对于主城区的很多客户来说，选择余杭多少有些将就，而对于余杭的客户来说，他们更愿意到未来科技城、良渚和临平去安家，那里配套等更好；

而杭州的城市发展，东有智造大走廊，南有拥江发展，西有科创大走廊，唯独城北的发展一直定位不明确，导致暂时的落后；

最后，它还是余杭“三城一区”规划的中间地带，临平副城、良渚新城、未来科技城和大径山生态保护区的规划里，临平和良渚之间，留下了一个叫做崇贤的地方。

似乎看上去，这里有许多不足的地方。

▲大城北在杭州的位置

图片来源：大运河新城核心区城市设计（草案）

可是偏偏城市发展有它诡异的逻辑，特别是板块、城区交界的地方，往往在形成价格洼地的同时，会给未来留足巨大的增长空间。

主城区，几乎每个板块交界处，都产生过类似的奇迹：

三桥东西两侧，上城区和江干区交界的地方，诞生了杭州全新的市中心：钱江新城，杭州首个成片的豪宅区，就出现在这里；

七甲河东西两岸，滨江和萧山交界的地方，诞生了杭州一个被称为“宇宙中心”的地方：奥体；再往南，滨江和萧山交界处的市北西，已经从不久前的刚需、近两年的改善，开始向着豪宅板块迈进；

运河东西两岸，钱江新城1.0和2.0交界的地方，诞生了令人期待和向往的江河汇流板块，新鸿基&平安刚刚以132.6亿拿下三块宝地，将建造一个体量82.7万㎡的城市新地标；

莫干山路两侧，东为武林，西为黄龙，这是杭州最早的两大高端商务区；随着城市发展的北延，东桥西、西申花的两大豪宅板块崛起，一度成为杭州楼市的奇观。

许许多多当年都不要管、随着城市扩张和土地越来越稀缺，变成了谁都抢着要，于是，洼地很快就成为了高地，甚至会反超之前的高地：

江河汇曾经的售价远低于南星桥，如今最新的指导售价，已追平南星桥；时代奥城时期奥体的价格，远低于滨江金茂府，如今澄品、杭州壹号院等都已追平滨江；申花的房价，一度也是远远落后于桥西，如今已赶超桥西；而市北西，也越来越接近奥体……

3万+的桃源，和仅仅只有2万的崇贤，未来价差缩小，是必然的事。

Part 2丨贰

崇贤的未来，开始可期。

首先，它是杭州“崛起大城北”战略的重要组成部分。

“崛起大城北”战略的范围，东到沪杭高速，南到德胜、文一快速路，西到西湖区边界，北到绕城高速。这个由下城、拱墅、余杭、江干和上城五区构成的区域内，崇贤是北大门，而且位处上塘高架、京杭大运河为主轴的城北中心线上。

“崛起大城北”战略于2019年2月21日正式官宣，计划年内实施262项建设项目，其中开工68项，续建129项，完工65项。目前，开工37项，续建129项，完工27项，实现“时间过半、完成任务过半”预期目标。

城北旧貌换新颜，已经开始，彻底改头换面，从以前村落、厂房为主的界面变身现代化大都市，指日可待。

其次，它是大运河新城与良渚新城双向驱动的辐射板块。

在整个大城北战略的指导之下，良渚新城整体东移，杭州全面北上，双重规划和利好叠加之下的新城北，将会崛起为杭州北大门。特别是，以地铁4号线储运路站、杭行路站、勾阳路站和地铁10号线吴家墩站的四大TOD开发，将全面提升城北的配套价值。

▲大运河新城配套规划图

杭行路站的万象城已经到了，勾阳路站体量甚至超过万象城的大综合体招商也在推进，一个全新的商业综合体即将亮相杭州。

还有大运河新城的招商和建设都在如火如荼推进，商业、医院、写字楼、学校等配套全面在开工，道路也在努力改善。

相信崇贤人民最关心的地铁，预计很快就会到来。

▲在现有4/14号线的基础上，预计增加3/10号线支线和北环快线

图片来源：大运河新城核心区城市设计（草案）

大城北的规划囊括了崇贤，大运河新城发展到了崇贤门口，良渚新城的重心搬到了崇贤隔壁，三重利好之下，崇贤的新一轮发展，已经开始。

而崇贤自身，变化也是每天都在发生。

作为崇贤横向主轴线的崇杭街，已经完全不是两三年前的模样。

从秋石高架一路往北，过了半山隧道下高架，左拐，就是石塘公园、崇杭街。沿着长约5.5公里的崇杭街一路向西，上河宸章、时代城、上亿广场、绿都·东澜府、拱宸外滩、翡翠半岛、群贤府，一直到接近运河的旭辉府、运河悦章，这条街道的城市界面已经开始向市中心的有些道路看齐。

甚至，因为几乎都是近几年的新楼盘，立面也大都干净简洁，它的天际线，甚至超过市中心的很多以老房子为主的格局。

而在崇杭街拱康路口往南，到达金昌路，右拐开到杭行路再右拐，没几步，眼前立马就会浮现城北万象城。

而地上加地下三层通道的丽水路，已开始施工。地下一层隧道与运河湾区块内的地下空间连通，地下二层隧道穿过管家漾，打通管家漾南北两侧道路。未来，沿丽水路向北，车子穿过石祥路，便驶入了通往运河新城的大门。

而在运河新城的北端，正在崛起的大城北，越来越好的崇贤，欢迎您！

Part 3丨叁

一开始很多人排斥崇贤，许多人甚至到现在都改变不了内心的成见，可是最近几年才发现，崇贤几乎个个都是红盘。

不管是最近万人摇的上河宸章，还是前两年被抢空的其他项目，清一色都是一房难求。

因为，资本的流动总是先于人的判断，善于发现机会的头脑和聪明的投资者，往往快人一步。

而就在前天，随着崇贤南边不远、运河新城最新的土地挂牌，运河新城（谢村）的最新的新房指导价，被定格在均价3.95万/㎡，几乎是崇贤的两倍。

运河新城的全新板块价值，正在被重估，一衣带水的崇贤，自然水涨船高。

前两年，在所有人的质疑声中买进崇贤的人，成为了赢家。

如今，买进崇贤的机会，已是少之又少了。特别是崇贤的中心，崇杭街的两侧，可以选择的项目，除了绿都·东澜府等个别项目，几乎找不到机会。

而且，全都暂时无房可买。是真的无房可买，因为出来即售罄。

幸运的是，机会将再一次光临。

▲绿都·东澜府区位鸟瞰图

现房销售绿都·东澜府，将一次性推出1400套房源。全部为精装修，按照上河宸章最新的限价，预计均价也只有2万出头。

容积率2.2、建筑面积超20万方、全部规划为21-22层高层房源的绿都·东澜府，采用充满现代大都会风格的高层建筑，东西对称布局，楼间距开阔。

在小区的景观打造上，通过城市广场、城市客厅、下沉式广场、星河之境主景观轴，形成地下、地面、社区空间的三重立体人居中轴空间，园区舒适度，已经达到了改善社区的标准。

自带的5000方商业和阔绰的街区广场，在寸土寸金且限价的当下，为了空间舒适，几乎等于奢侈的浪费。

而整个杭州主城区正在断供的稀缺89方的正三房，预计起价160万就够了。

▲绿都·东澜府效果图

限价之下，这也是抓住整个杭州武林广场、钱江新城双中心12公里范围内，最后的洼地里的最后机会之一。

此处不接受反驳。

我们要感谢崇贤暂时的不完美，正是因为其不完美，才有了未来发展的巨大空间，才会在当下成为洼地，造富那些仅有一两百万总价预算、被迫随着城市一起外溢、只能买到临安、富阳、义桥、仁和等等地方去的刚需们。

因为这些比崇贤远一倍、两倍甚至三倍的地方，都和它一个价了。