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裁判要点 当事人能以事实物权与法律物权不一致为由提起物权确认之诉。通常，登记的法律物权能够正确地反映事实物权的权利状态，即法律物权与事实物权一致。但由于法律的例外规定、可能存在的登记错误、原因法律行为的效力变化、当事人真实意思保留等，实践中亦会出现事实物权与法律物权不一致的情形，存在大量不具有登记的外观形式，但依法、依情、依理应该给予法律保护的事实物权。当二者产生冲突时，在不涉及第三人利益保护、无需彰显物权公示公信力的情况下，人民法院可在查明取得物权之原因法律关系基础上，依据充分有效证据给予事实物权以保护，以重新确定法律物权层面上的真正权利归属。 相关法条 《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十九条、第二十八条、第三十三条 案件索引 一审：北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第20348号 二审：北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第11915号 基本案情 彭平诉称：2004年，我和施田力共同购买了位于北京市朝阳区东大桥路8号尚都国际中心若干房产，包括本案诉争的2707号房屋。购买时，为办理贷款及有关手续方便，按照开发商的要求，2005年1月25日我和施田力签署《房产份额协议书》并办理公证，约定产权各占50%。2004年6月，我作为借款人向兴业银行北京西客站支行借款282万元用于购买上述房产。尔后，双方就产权问题达成一致意见，其中，2707号房屋归我所有，2708、2709、2710号房屋归施田力所有。2005年7月18日，我和施田力就2708、2709、2710号房屋签署协议。2006年3月23日，施田力向我出具《证明》，载明经双方协商同意，2707号房屋产权全部转入我一人名下，待房产证明下来后，再行补办公证过户等手续。2006年7月26日，施田力再次出具《证明》，载明对2707号房产，同意完全由我一人所有，只因开发商已将产权工作上报，无法办理公证，待正式产权证核发后，再行办理正式过户手续，并载明因当时是我出的房款，故此房的日后一切权益也归我所有。该房屋的借款一直由我在偿还，现借款仍未还清，房屋由我在负责出租。上述房屋有关的所有权证及其他证件由银行收持，由于贷款尚未还清，故目前尚无法办理产权过户手续。2014年，施田力分别以返还原物纠纷、共有纠纷将我诉至北京市西城区人民法院、北京市朝阳区人民法院，朝阳区人民法院受理的共有纠纷一案中，其提出要求共享房屋租金，但并未涉及房屋权属问题，故我向法院申请中止案件审理，就房屋权属问题向法院另行起诉。我认为，双方已就房屋权属问题达成一致意见，但由于客观原因目前无法办理过户手续，且一直是由我偿还银行借款，并支付房屋的物业费和供暖费等各种费用，该房屋应属我一人所有。但施田力屡次在法院提起诉讼，导致当事人诉累，为了维护我的合法权益，我特诉至法院，请求法院判决确认位于北京市朝阳区东大桥路8号尚都国际中心2707号房屋（房产证号：京房权证朝私字第3650004号）（以下简称2707号房屋）归我一人所有。 施田力辩称：不同意彭平的诉讼请求。对于诉争房屋，彭平和我曾经做过公证，各享有50%的产权。房屋产权登记的信息也是我们两个人共有，各占50%的份额，房屋贷款也是两个人共同办理的。彭平说我写过两个证明材料，实际上这两个材料都不是我的本意。我已经出具书面证明，说明这两份材料无效。当时之所以要写那两份证明材料，是因为购买诉争房屋时我们一共买了一整层17套，我们俩人原来是同事关系，我负责联系买房事宜并办理了购房手续，这些手续都在彭平处保存，到了该交房的时候，开发商提出必须要一次性交清契税、公共维修基金，这时我们两人资金不足，彭平就提出要退一部分，就退了7套房屋，这7套房屋中有5套半是我的名字，我提出应当把我名下房屋的购房材料给我，彭平就说应当将2707号房屋归他所有写清楚，我按照他的要求写了。写的目的就是要拿回我购房的材料，并非真的同意将2707号房屋归彭平一人所有。所以，我不同意彭平的诉讼请求，请求法院予以驳回。 法院经审理查明：2004年，彭平和施田力共同购买位于北京市朝阳区东大桥路8号尚都国际中心若干房产，其中包括2707号房屋。2004年6月4日，彭平与施田力共同就2707号房屋与兴业银行北京西客站支行签订《个人住房贷款合同》，贷款金额为282万元，贷款期限自2004年7月20日至2024年7月20日。上述《个人住房贷款合同》第一页及兴业银行北京西客站支行借款借据（回单）显示的借款人均为彭平。彭平提交的兴业银行股份有限公司北京西客站支行出具的2004年7月至2014年9月彭平兴业卡3232381403的交易流水，显示2004年7月至同年10月、2005年4月至2014年9月，2707号房屋按揭贷款是一直由彭平在偿还。 2005年1月25日，彭平与施田力签订《房产份额协议书》，约定双方对2707号房屋各享有50%的份额。同日，北京市西城第二公证处就上述《房产份额协议书》出具了（2005）西二证字第00401号公证书。 2005年4月14日，施田力签字确认借走2701、2705、2706、2707、2708、2709、2710、2711、2712号房屋的房款差价发票及2701号房屋的物业付费单。2005年6月30日，施田力签字确认取走2701、2702、2705、2706、2707、2708、2709、2710、2711、2712、2717号等十一套的购房合同及发票原件，该借据上2705、2707、2708、2709、2710有铅笔勾画，下方还有铅笔标注勾画的未还。 2005年7月18日，彭平与施田力书面约定将2708、2709、2710号房屋由两人共有转为施田力单独所有，所附条件为施田力于2005年7月20日前向彭平交付34万元。 2006年3月23日，施田力书写《证明》，内容为：“关于施田力与彭平共同购买的华远尚都国际中心2707#房屋产权分配事宜，经协商同意全部转入彭平一人名下，待房产证明下来后，再行补办公证、过户等手续。”2006年7月26日，施田力再次书写《证明》，内容为：“我与彭平联名购买的华远尚都国际中心2707#房产，现同意完全由彭平一人所有，只因开发商已将产权工作上报，无法办理公证，待正式产权证核发后，再行办理正式过户手续。另因当时是彭平出的房款，故此房的日后一切权益也归彭平所有。”对于上述两份《证明》的内容，施田力认可系其亲笔书写，但主张其系为拿回自己其他房屋材料酒后被迫所写，并非其真实意思表示，也不能对抗所有权登记的效力。2006年8月16日，施田力出具一份《证明书》，声明其于2006年3月23日和2006年7月26日写给彭平的两份证明全部无效作废。 彭平提交的北京市首旅酒店物业管理有限公司第三分公司出具的发票，证明2707号房屋2005年9月至2006年12月的物业管理费及2005-2006年度、2006-2007年度的供暖费系彭平交纳。 施田力向本院提交了《情况说明（二）》，称2708、2709、2710号房屋双方已于2005年11月28日退给开发商，双方在办理退房时，对已登记的房屋约定登记在谁名下就归谁所有。施田力主张其于2006年3月23日和2006年7月26日出具的两份《证明》系赠与行为，但因未办理产权变更登记而没有发生法律效力。 裁判结果 北京市朝阳区人民法院于2014年7月88日作出（2014）朝民初字第20348号民事判决：驳回彭平的诉讼请求。宣判后，彭平提出上诉。北京市第三中级人民法院于2014年11月2日作出（2014 ）三中民终字第11915号民事判决，认为彭平所提交之证据足以证明其是真实的事实物权人，应给予法律物权层面的保护。故对本案予以调整，判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第20348号民事判决；二、位于北京市朝阳区东大桥路八号一楼二七○七室的房屋归彭平单独所有。 裁判理由 法院生效裁判认为：综合全案案情和双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点可归纳为：一、彭平能否以2707号房屋事实物权与法律物权不一致为由提起物权确认之诉；二、彭平提交的证据能否证明其主张之事实物权的正确性。现分述如下： 一、彭平能否以事实物权与法律物权不一致为由提起物权确认之诉 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。该条确立了不动产物权登记生效主义的一般原则，通过登记，可产生物权变动的效力。由于登记制度的存在，物权分为法律物权和事实物权。前者系已经纳入登记的物权，后者则指未纳入登记而由真正权利人实际享有的物权。事实物权是法律物权的事实基础，法律物权是事实物权的公示宣告；事实物权是本质物权，法律物权是形式物权；先有事实物权，后有法律物权；事实物权通过登记转化升格为法律物权，法律物权也可因登记的变更、撤销而褪去公示表征还原为纯粹的事实物权。 通常，登记的法律物权能够正确地反映事实物权的权利状态，即法律物权与事实物权一致。但由于法律的例外规定、可能存在的登记错误、原因法律行为的效力变化、当事人真实意思保留等，实践中亦会出现事实物权与法律物权不一致的情形，存在大量不具有登记的外观形式，但依法、依情、依理应该给予法律保护的事实物权。当二者产生冲突时，在不涉及第三人利益保护、无需彰显物权公示公信力的情况下，人民法院可在查明取得物权之原因法律关系基础上，依据充分有效证据给予事实物权以保护，以重新确定法律物权层面上的真正权利归属，理由在于： 首先，不动产登记簿反映的物权状态并非终局、确定、不可推翻。《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该条规定体现的立法原意表明，登记簿上的权利登记事项实为对物权的权利正确性推定，即推定权利本身存在的状态，登记簿上记载的主体可推定为真实权利人，享有所记载的权利。但这并不意味着作为私权利的物权来自于登记机构的创设赋予，物权系权利人通过法律行为或非法律行为取得，登记只是登记机构对物权归属情况的确认。而且，不动产登记簿无法反映出所登记之权利取得的原因行为，并不能推定出产生物权之基础法律关系的合法性、要件相符性。 此外，根据《物权法》第十九条规定，登记错误时可更正登记，如果登记簿所记载之权利人与真实权利人不一致，则真实权利人可在充分举证证明登记簿的错误之后，依照法定程序请求重新确定物权归属，以确认物权，更正登记。 其次，人民法院有权依法确定物权归属。《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。所以真实权利人可依法诉请确认权利，而当其所提之证据足以推翻、否定登记簿的权利推定力时，那么人民法院可以确认权利人的异议成立，推翻登记簿的记载，认定真实权利人。故彭平以2707号房屋事实物权与法律物权不一致为由提起物权确认之诉，有明确法律依据。关于是否应前置债权之诉而后方能物权确认问题，本院认为，本案中基础债权法律关系与物权确认之诉里的诉讼主体和客体之间均存在牵连关系，法院可一并予以审查。 二、彭平提交的证据能否证明其主张的事实物权的正确性 彭平为证明2707号房屋应归其单独所有，提交了施田力出具的两份《证明》、借款借据、物业管理费及供暖费发票、银行交易流水、协议、收据等证据加以证明。现就证据具体分析如下： （一）关于施田力出具的两份《证明》的效力。结合双方当事人对上述两份《证明》的诉辩意见，本院认为： 1.关于两份《证明》的内容是否为施田力真实意思表示。就2707号房屋产权分配，施田力分别于2006年3月23日和2006年7月26日向彭平出具两份《证明》。施田力认可两份《证明》系其亲笔书写，但主张系其为拿回自己其他房屋材料酒后被迫所写。对此，施田力没有向本院提举任何证据加以证明。相反，彭平以2005年4月14日和2005年6月30日的两张收据为证主张施田力已将相关房屋购房合同、发票等取走，施田力虽不认可收据的内容，但认可收据上“施田力”系其所签。根据证据规则，本院认可收据的证明效力，对施田力主张的被迫所写两份《证明》的理由不予采信。另外，两份《证明》内容文字工整流畅，本院依法推定施田力书写《证明》内容当时，意识清醒，具备完全民事行为能力。综上，本院认为，两份《证明》的内容系施田力真实意思表示。 2.关于两份《证明》是否已失效。施田力提交了一份其于2006年8月16日出具的《证明书》，内容为：“我于2006年3月23日及2006年7月26日写给你彭平的两份证明全部作废。特告知。”施田力以此主张曾出具的两份《证明》已失去效力，对此，彭平不予认可。本院认为，与施田力于2006年3月23日及2006年7月26日出具的两份《证明》不同，该《证明书》的内容系对施田力有利、对彭平不利的事实，需与彭平达成一致方能生效，但施田力对此未提供任何证据加以证明，故本院对其该项主张不予支持。 （二）关于彭平主张其为2707号房屋事实物权人所提交的证据是否充分。本院着重从以下三个方面予以分析： 首先，从彭平与施田力关系角度分析。彭平与施田力系共同投资关系，从彭平提交的其与施田力于2005年7月18日签署的协议、施田力出具的两份《证明》、施田力提交的《情况说明（二）》及双方庭审陈述来看，双方对共同投资的权益系以协商方式予以分配，施田力出具的两份《证明》正是对2707号房屋权属的约定，本院对施田力主张其出具的两份《证明》系赠与行为的辩解意见，不予采纳。 其次，从2707号房屋的实际出资角度分析。现有证据显示2707号房屋的银行借款人、按揭还款人、物业管理费及供暖费缴纳人均为彭平，且施田力于《证明》中认可“因当时是彭平出的房款，故此房的日后一切权益也归彭平所有”。本院认为，彭平提供的证据足以证明其为2707号房屋的事实物权人，至于彭平与施田力之间投资权益的分配是否平均，并不影响双方约定的法律效力。 再次，从双方约定不涉及第三人利益角度分析。2707号房屋目前仍登记在彭平、施田力名下，彭平与施田力约定2707号房屋归彭平单独所有的约定并不涉及第三人利益保护，故应对彭平享有的事实物权予以法律保护，对彭平的诉讼请求，本院予以支持。 案例注解 对于物权法第九条规定，应将不动产登记簿定性为对物权的权利推定，登记簿上记载的主体可推定为真实的权利人，享有所记载的权利。就实体方面而言，不动产登记簿所反映的物权状态并非终局、确定、不可推翻的，如果登记簿所记载之权利人与真实权利人不一致，则真实权利人可在充分证明登记簿的错误之后，依照法定程序请求更正登记，重新确权。诉讼程序中，不动产登记簿的证据意义则表现为对证明责任的分配，当事人就物权归属产生争议时，登记簿所记载之权利人可以登记簿作为自身权利的证明，异议人则应充分举证证明其对争议不动产享有真实物权，否则须承担举证不能后果。当异议人所提之证据足以推翻击破登记簿的推定力时，那么法院就应当确认异议成立，推翻登记簿的记载，认定真实权利人。 本案基于前述认识，对一审判决结果进行了改判。目前审判实践中存在唯登记至上的观点，一定程度上让渡了司法的终局裁判权，将权利确认交给了房产登记部门，有本末倒置之嫌。本案判决结果厘清了对物权登记的认识，对纠正司法实践中的误区具有重要示范意义，对此类案件的法律适用具有借鉴价值。 署名 合议庭成员：王忠、王黎、杨夏 承办法官：王忠
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