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一房二卖 在买卖合同均有效 均未办理过户手续的情况下 两份《房屋买卖合同》哪份有效？ 房屋应当归谁所有？ 梁月秀诉黄静房屋买卖合同纠纷案 ——夫妻按份共有及一房二卖的 房屋买卖合同履行的可行性认定 裁判要点 本案涉及到涉案房产有部分产权归属于夫妻按份共有以及一房二卖的情况下涉案房屋买卖合同履行可行性问题。夫妻按份共有房产，所占份额超过三分之二的共有人签订房屋买卖合同以处分共有房产，不存在导致履行不能的权利瑕疵；在一房二卖的情况下，房产未办理过户登记的，先行接受房产交付一方有权请求继续履行涉案房屋买卖合同。 案情简介 扫描下方二维码 进入H5获取案情 裁判理由 原告与被告签订的《深圳房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不存在合同法规定的可能导致合同无效的情形，双方据此成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应严格履行合同义务。 关于合同能否继续履行的问题，本院作如下分析： 1. 关于被告对涉案房产的处分权是否影响合同履行的问题。 1999年12月，被告与深圳市住宅局签订合同购买深圳市委党校住宅楼2栋101号房屋，并依照合同约定付清了购房款，其时，我国物权法尚未施行，且合同约定被告付清购房款即取得房屋所有权，故被告于1999年12月即取得深圳市委党校住宅楼2栋101号房的所有权，而此事实发生于被告与陈梅登记结婚之前，该房产应属被告的婚前个人财产。 2010年11月15日，被告通过与深圳市教育局签订《房屋拆迁安置补偿协议》而将深圳市委党校住宅楼2栋101号房用以置换涉案房产，置换后的涉案房产增加了16.59平方米，对于增加的16.59平方米，因产生于被告与陈梅婚姻关系存续期间，故该增加部分（约占涉案房屋面积总份额19%）应属夫妻共同财产。 综上所述，对于涉案房产，被告个人享有81%的处分权，剩余19%的房产份额的处分权由被告与陈梅共同享有，即涉案房产属被告与陈梅按份共有，而被告个人所占份额已占总份额的2/3以上，故陈梅是否同意处分涉案房产并不影响被告行使独立处分涉案房产的权利，因此，被告有权与原告签订房屋买卖合同以处分涉案房产，涉案合同不存在导致履行不能的权利瑕疵情形。 2.关于被告与郑永伍就涉案房产签订房屋买卖合同是否影响涉案合同履行的问题。 虽然被告与郑永伍签订的房屋买卖合同所载明的签约时间在涉案合同签订之前，但郑永伍尚未就涉案房产办理房屋所有权登记或预告登记，且被告与郑永伍均确认被告未向郑永伍交付房产，而原告与被告均确认被告在收到80万元购房款后即将涉案房产交付给原告使用至今，据此，本院认定原告先行接受涉案房产的交付，有权请求继续履行涉案房屋买卖合同。 郑永伍以被告与其签订房屋买卖合同的时间在先为由而主张该合同应先予履行，该抗辩主张缺乏依据，本院不予采纳。 综合以上分析，本院认为，涉案房产已具备上市交易的条件，原告有权要求被告继续履行涉案房屋买卖合同，协助原告将涉案房产转移登记至原告名下，原告的本诉请求成立，本院予以支持。关于剩余购房款的支付，依照合同约定，剩余购房款系在原告取得房产证之日起3日内支付，故剩余购房款的支付条件尚未成就，被告以原告未支付剩余购房款构成根本违约为由而提出要求解除涉案合同并据此要求原告搬离房产及支付租金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持，被告可待涉案房产过户之后再行向原告主张剩余购房款。 二审认为，涉案房产仅其中19%部分为夫妻共有财产，其余81%部分为黄静的个人财产，黄静与陈梅主张涉案房产整体属于夫妻共有财产的理由不成立，不予采纳。因黄静享有的按份共有份额已超过三分之二，根据物权法第九十七条的规定，黄静有权处分涉案房产，陈梅是否同意处分涉案房产并不影响黄静行使独立处分房产的效力。原审法院认定涉案合同合法有效并支持梁月秀继续履行合同的请求依据充分，二审予以确认。 案例注解 本案涉及到两方面的问题，一个为涉及部分产权属于夫妻共有的房产的处分权效力问题，一个为一房二卖的情况下履行顺序的认定问题。 对于第一个问题，在审理买方要求继续履行合同的二手房买卖合同纠纷案件中，有相当一部分业主以未获得其配偶同意、私自出售登记在其一人名下的夫妻共有房产为由而主张合同无效或事实上无法继续履行，双方对此争议较大。此类案件的处理会涉及到债权保护与物权保护的权衡、房产市场交易的履行可预见性和稳定性、对诚信守约方的保护以及案件审结后的实际执行问题。 本案涉及的情况具有一定特殊性，即涉案房产在被告婚前购买后，于婚姻关系存续期间又经过了拆迁补偿，导致产权组成并非单一，仅其中一部分为夫妻共有财产，在此情况下，应根据证据来确定夫妻共有的具体份额，从而认定被告个人所享有的份额，据此判断其是否有处分财产的权利。 本案中，综合考察证据以及事实发生脉络，可以认定最终被告个人对现有房产享有81%的处分权，剩余19%的房产份额的处分权由被告与陈梅共同享有，即涉案房产属被告与陈梅按份共有，而被告个人所占份额已占总份额的2/3以上，故陈梅是否同意处分涉案房产并不影响被告行使独立处分涉案房产的权利，因此，被告有权与原告签订房屋买卖合同以处分涉案房产，涉案合同不存在导致履行不能的权利瑕疵情形。 对于第二个问题，依据物权法的相关规定，同时参考《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条关于土地使用权一物数卖的处理规则以及买卖合同司法解释中有关动产一物数卖履行顺序的规定，依据对物的占有程度和权利行使程度，对于一房二卖甚至数卖的问题，目前司法实践处理原则是，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求履行合同的，若均未办理权属转移登记，则支持已先行依据合同占有房屋的买受人关于继续履行合同的请求。 专家点评： 西北政法大学教授 步洋洋 本案案件事实及法律关系均较为复杂，不仅涉及夫妻一方对夫妻共同财产的处分权问题，还有一房二卖的法律问题。 原告梁月秀诉称，原告与被告签订了《深圳房屋买卖合同》，原告依约向被告支付首付款80万元，后因被告提出赎楼需要，又支付了20万元。但被告未将房屋权属登记过户至原告名下。 被告黄静辩称，其不具有完全的处分权，房屋买卖未取得共有人陈梅的同意。事实上，陈梅对买卖合同并不知情。本案中，陈梅未在涉案《住房买卖协议》签字，房屋买卖亦未取得共有人陈梅的同意而不能发生物权变动的结果。被告提出反诉。针对原告的本诉，第三人陈梅发表意见称，原、被告签订的房屋买卖合同所处置的涉案房产，为夫妻共同财产。被告属于无权处分，该合同无效。第三人郑永伍发表意见称其与被告于2013年6月28日签订房地产买卖合同，涉案房产应归属于他，请求法院驳回原告诉讼请求。 一审法院认为，原告与被告签订的《深圳房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不存在合同法规定的可能导致合同无效的情形，双方据此成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应严格履行合同义务。涉案房产已具备上市交易的条件，原告有权要求被告继续履行涉案房屋买卖合同，协助原告将涉案房产转移登记至原告名下，原告的本诉请求成立。 二审法院认为，涉案房产仅其中19%部分为夫妻共有财产，其余81%部分为黄静的个人财产，因黄静享有的按份共有份额已超过三分之二，黄静有权处分涉案房产，陈梅是否同意处分涉案房产并不影响黄静行使独立处分房产的效力。原审法院的认定，二审予以确认。 一审法院查明了涉案房屋由非商品用房到商品房的产权形成过程，被告夫妻关系成立时间，及两次购房过程。办案法官不仅对案件基本事实作了深入的调查并对相关细节一一查明，这是难能可贵的。 在当前案多人少的大背景下，办案法官不走过场，不嫌麻烦，投入精力查明案情，为准确的适用法律打下良好的基础。正是由于办案法官的认真负责，如此复杂的案件，本案当事人各方对一审法院查明的事实均无争议，这非常不易。在适用法律上，对夫妻按份共有这一比较罕见的情形，法官能准确地适用《物权法》第 97 条之规定；对一房二卖处理问题上，在法律没有明确规定的情况下，法官能参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中对土地使用权的处理规则对同属不动产物权进行裁决，显示了其对法律的精准理解。 素材来源 | 福田法院《十大优秀案例、十大优秀 |
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