实务探讨 | 商业地产租赁合同审查，我们是这样做的

商业地产租赁合同审查，我们是这样做的

在众多的法律文书工作之中，合同审查是法律工作者的基础业务技能。在实务中，合同审查有赖于每个法律工作者自身的经验与专业能力，审查的效果因人而异。笔者所在团队为建立统一的审查标准、规范合同审查流程、保障合同审查质量与提高审查效率，借助某法律智能化操作系统，以笔者所在房地产领域的商业地产租赁合同为基础建立了合同审查标准化流程。本文将以笔者团队的实操过程为例，梳理商业地产租赁合同审查的标准化管理要求。

本文主要由两部分组成，第一部分对一般的合同审查要素进行梳理与总结；第二部分结合商业地产租赁实务的自身特点，辅以典型条款举例说明，提供商业地产租赁合同审查标准化的参考思路，以期对相关从业人员有所裨益。

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一般合同审查要素

合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

——《合同法》第十二条

我国《合同法》第十二条已对合同基本内容作出了规定，合同审查时应对上述规定中的八个要素进行形式审查与实质审查。除此之外，还需要关注合同交易背景与商业目的、专业业务对应的特殊条款、合同条文表达的逻辑与准确性、合同排版与美观等要素。以下将对这些审查要素进行详细说明：

（一）合同交易背景与商业目的

首先，在合同审查之前，通过与客户的沟通交流，了解此次合同审查的交易背景与客户的商业目的，可以帮助法律工作者从正反两方面把握合同审查的原则：（1）明确交易安排，包括合同的法律关系、交易步骤、权利义务等；（2）防范交易风险，包括违约责任、解除终止等。

其次，前述交易背景与商业目的，还可以通过“鉴于条款”进行固定，包括：（1）该份合同签订的前因后果，固定既定事实，比如各方是否签订前置协议及协议履行情况，之前的交易安排及交易现状；（2）各方交易目的及真正意图等。这样做可以起到解释合同目的的作用。

（二）合同法列明要素的审查

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合同主体

对合同主体的审查主要目的在于确定其真实性及其履约能力，其中履约能力可以通过以下方面判断：

（1）是否取得相关行业资质；

（2）是否受过行政处罚或涉诉较多；

（3）是否为轻资产或无资产公司；

（4）是否为壳公司；

（5）是否有担保措施等。

此项审查主要使用的查询工具包括：

（1）全国性权威机构网站 “国家企业信用信息公示系统”；

（2）各地市场监督管理局官网（如北京市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局等）；

（3）第三方查询网站（如企查查、天眼查等）进行辅助查询。

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合同标的（标的、数量、质量）

合同标的必须唯一确定、合法有效，而不能宽泛约定，如果通过文字无法准确表述时可借助附表、附图等形式辅助表达。同时，标的的数量、质量也应根据相关标准、交易习惯等进行明确约定，防止争议发生。

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合同价款

合同价款的形式应从以下方面与客户进行充分沟通，并进行明确：

（1）价款是否固定不可调整（如固定价格、可调价格）；

（2）价款是否含税（明确含税价、不含税价、税率、税额）；

（3）价款是否分阶段付款（如诚意金、预付款、分期支付款、结算款、保修金等，各个款项应对应设置合同履行流程）；

（4）发票类型与支付方式（明确增值税专用发票或普通发票、款项支付与发票提供的先后顺序、支付价款的具体形式）。

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合同履行期限、地点和方式

该部分约定应结合客户的交易安排进行审查，从合同的法律关系出发确定合同各方的权利义务，务必确保流程清晰、具有可执行性。例如商业租赁合同的法律关系为租赁合同关系，出租人主要义务为提供适格租赁物，承租人主要义务为支付租金，因此合同中应围绕前述法律关系及权利义务设置相应履行条款。

需要说明的是，审查过程中不宜一味强调己方权利、削弱己方义务，应以公平均衡为原则，追求合同各方合作共赢之目的。

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违约责任

为防止交易风险的发生，应注重违约条款的审查，需要与各方义务性条款相对应，确保每个主要合同义务均有对应的违约责任，通常需要结合实际违约与预期违约、违约赔偿与损失赔偿等进行综合考量。

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争议条款

明确争议的解决方法与争议解决机构选定，一般有协商、调解、诉讼和仲裁等方法，法院与仲裁机构的选择需要明确管辖约定。在合同各方同意的基础上选择对客户有利的争议解决机构可节约争议解决成本。

（三）专业业务条款审查

每个合同都有对应的具体行业及业务类型，在审查合同时如果遇到不熟悉的业务问题，应当通过研究业务流程、研读该行业相关法规来解决。

（四）条款逻辑与准确性审查

对于合同涉及的专业词汇、行业术语、习惯用语以及合同中出现频率高的词汇通过“定义条款”进行固定（如对“日”的定义为“自然日”或“工作日”等）。对义务性条款与违约条款的对应、条款间是否矛盾、重复，也应仔细审查。

对条款中不明确、歧义或口语化的表述进行修改，尽量以书面化的法言法语进行约定，防止产生争议。

（五）合同排版与美观

在合同审查的最后，通读一遍合同，并对合同的目录、编码、字体段落、页眉页脚等格式、排版进行调整，根据客户需要提供不同格式的合同版本（如清洁版或修订版，word版或pdf版）。

贰

商业地产租赁合同审查要素

本部分，笔者将以自己所在的房地产专业领域——商业地产租赁实务的行业特征与商业逻辑为例，结合某法律智能化操作系统工具，将第一部分阐述的一般合同审查要素通过“任务组”、“任务”、“检查项”的方式梳理为标准化模板，为团队成员提供商业地产租赁合同审查提供流程指引与审查规范。

该标准化模板共分为6大任务组、31个细分任务项，每个细分任务项下包含：检查项、审查要点说明以及参考表述条款。检查项主要是告知团队成员具体应租赁合同审查的要点，审查要点说明是进一步解释为什么要审查前述要点，以达到“知其所以然”的效果，参考表述条款可作为条款模板，指引团队成员更好地修改合同条款。具体流程指引内容详见下图：

01

合同主体信息及相关资质核查（4个任务项）

该任务组共分为“1.1 商业租赁合同审查概述”、“1.2 签约主体审查”、“1.3出租人出租权利审查”、“1.4 承租人经营资质审查”4个细分任务项。

【典型示例】1.1 商业租赁合同审查概述

为便于团队成员更好地理解与使用本标准化模板，特别加入任务项1.1并添加《商业地产租赁合同模板》作为参考范式，对整个商业地产租赁合同审查项目进行说明与要点提示。

【典型示例】1.4 承租人经营资质审查

关于合同各方的主体资格审查，以承租人经营资质条款审查为例，在审查过程中，我们重点关注其经营范围、经营许可、其自有或代理品牌的权利资质以及协议协商及签署人员是否为合法授权等，必要时还需要该合同主体出具相关证件材料予以证明。

02

核心交易条款审查（13个任务项）

基于商业地产租赁的商业逻辑，笔者通过梳理租赁标的、租金、租赁期限、交付验收、装修使用、管理维修、续租转让、返还清退等交易全过程，将标的条款、价款条款、履行条款等主要审查要素整合成第二个任务组——核心交易条款审查。该任务组共分为13个细分任务项，并各附有重要说明、检查项、附件（如有）三个模块。

【典型示例】2.4 租赁期限及免租期（开业时间、营业时间）

1. 在重要说明部分，笔者团队对商业地产租赁合同中各个日期、期限的专业词汇、行业术语进行了详细说明，方便项目成员在审查过程中对合同的日期、期限条款进行理解与审查。

2. 在检查项部分，将合同审查要素清单化，转换为一个个检查项，确保每次合同审查过程中没有被遗漏的要点。

3. 在附件部分，通常放入条款参考文本、条款对应的法律法规或说明性质的图例、表格或其他参考文件等，为合同具体条款的审查提供辅助作用。

以本任务项为例，加入了笔者制作的《租赁期限、免租期、计租期图示》对各个期限、日期进行辅助说明。

【典型示例】2.5 租赁房屋交付与验收

1. 在重要说明部分，笔者团队阐释了条款设置某项表述的原因及参考的法律法规，或合同当事人未履行某项合同义务可能产生的法律后果，以便团队成员更好地理解租赁合同条款背后的商业目的及法律依据。

2. 在检查项部分，明确条款核查要素，并提示设置对应的法律责任条款。

3.在附件部分，笔者团队将参考的交付标准中工程条件、设施设备清单作为附件，为交付标准可能涉及的内容提供辅助说明，并协助团队成员了解交付所涉实务操作。

03

违约责任条款、合同终止条款审查（3个任务项）

【典型示例】3.2 承租人的违约责任条款

笔者以承租人违约责任条款审查的重要说明部分为例，进行了概要说明，并从商业角度阐述了特定违约责任及解除合同条款的设置原因及目的，有助于团队成员进一步理解商业条款，并在合同谈判、协商、审查时加以运用，增强专业性。

04

其他合同条款审查（8个任务项）

除了核心交易条款、违约条款、合同终止条款的审查外，笔者将要式合同的一般格式条款、合同各方特别要求添加的条款统一归为其他合同条款审查之中，包含不可抗力条款、通知条款、保密条款、禁止商业贿赂条款等，均在此部分进行审查。

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合同美观性、一致性审查（1个任务项）

笔者团队要求各个成员在文书工作特别是合同审查中使用修订模式，保留修改痕迹，形成修订稿、清洁稿两份文件。团队内部要求成员将审查后的合同提交给客户前对清洁稿通读一遍，避免文书错漏、编码错误、排版混乱等文书格式问题出现，力求出具的文件是可让客户直接使用的最终版本。另外，考虑到部分客户或者交易对手在修改合同时没有采用修订模式，为避免遗漏，我们要求在合同反复多稿修订的情况下，务必使用对比软件对比客户发来的合同与我们手上发出的最后版本之间的区别。

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定稿合同的管理（2个任务项）

最后，每一次合同审查完毕后，笔者团队会要求项目成员对合同审查中发现的问题，包括新的法律风险点、审查检查项的补充、参考法律法规的调整等事项进行汇总分析及经验总结，并根据上述事项对合同审查模板进行不断完善，使得整个合同审查标准化模板处于不断更新的动态化过程中。

叁

结语

合同审查标准化管理是对传统律师工作方式的优化，既是保证工作质量、提高项目效率的需求，同时也总结和固化了团队工作经验，统一团队服务成果标准，不断提升项目成员工作能力。通过该种标准化、流程化、动态化的方式，完成团队成员的自我成长、自我更新，以期为客户提供更好的法律服务。

转载来源：房地产法律前沿