城市更新中拆迁怎么拆？（二）

前言

接上篇……

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前期摸底调查

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  目的

掌握项目范围内的具体情况、为谈判签约策略提供决策依据。

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  前期摸底调查内容

权属调查、现有建筑状况调查、用途业态调查、市场价值调查、业主二房东、建筑类型调查、周边拆赔标准调查、产权状况调查、拆赔期望值调查、业主调查、自住出租、货币补偿及置换比例、置换类型比例、特殊要求、周边拆迁推进进展、置换户型调查等等。

举例子，业主档案：业主信息（身份、社会背景、家族、性格爱好、收入来源、婚姻、子女等等）、房屋信息（产权、面积、楼层、业态、结构特征、图片等）

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  前期摸底调查方式

初步略低的方案与村股份公司沟通；直接向业主收集各种资料、聊天、间接向二房东、租户、商户等；参考周边项目开发商标准……

不光要摸底调查，还要在此基础上，明确下一步怎么处理，怎么应对？尤其面对城中村拆除重建这种权属复杂性质多样的局面。早做预案早处理，别等拆迁谈判开始才慢慢处理。拖延一天，过渡费就多不少钱，浪费不必要的资金。

举个例子，权属核查出现以下情况该如何处理：

1、核实权属来源的真实性； 

2、核实产权依据的真实性； 

3、对于无证的，尽量多角度了解产权的真实性； 

4、有证房产，私下交易的、或分家产。 

5、红本登记权利人已经死亡；

6、登记权利人已经离婚；

7、登记权利人为未成年人；

8、登记权利人为无民事行为能力；

9、登记权利人为港澳台人士；

10、原登记权利人已私下转让房产；

11、登记权利人失踪或下落不明；

12、登记权利人为已注销单位；

13、原登记权利人为单位，但已分房个人；

14、绿本房一本多卖；

15、产权证抵押；

16、产权证查封；

17、绿本存在证载权利人与实际控制人不符的情形；

18、证载为企业而存在经备案的购房、分房协议的绿本；

19、存在法院生效判决的绿本房……

前期摸底调查非常关键，做不好，极有可能导致拆赔标准制定失误，最终导致拆赔谈判失败。

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确权

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  概念

狭义确权主要是针对无房产证的建筑确权；广义的确权则涉及有产权证的确权，绿本一房多卖也不少见。一句话，确认房地产的权属。

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 确权依据

1.土地来源证明文件；

2.房屋来源证明文件；

3.按照历史遗留违建相关规定进行申报的证明文件；

4.原村民住宅建设申报文件；

5.其他与取得被拆迁物业权属有关的证明材料等

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 确权内容

1、被拆迁人基本信息；

2、建筑物及土地基本情况；

3、租赁情况及实际使用主体基本信息；

4、他项权基本情况；

5、一房多卖；

6、司法裁定；

7、其他需要重点关注的权属信息。

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  确权方式

一般先有村集体（股份合作）进行初步确认，拆迁人在项目拆除范围内、深圳特区报或者深圳商报、深圳侨报等公示平台对确权结果进行公示，公示无异议后，由街道办或相关政府部门进行权属确认。

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测绘查丈

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  概念

测绘查丈是指拆迁人委托具备测绘资质的机构按照统一的测绘技术规范及标准对被拆迁物业现状情况进行测绘查丈，最终形成测绘报告的过程。

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  测绘流程

摸底调查---确定业主权利人---约测—现场测绘—测绘报告初稿---审核---业主审核确认签字---正式报告。

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  测绘标准

主要是根据《房屋建筑面积测绘策划技术规范》。

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  注意事项

1、楼梯间、管道井如何算？

2、不封闭的阳台？

3、房屋凸出墙面的构件、幕墙、台阶、雨棚？

4、层高低于2.2米的夹层、地下室、架空层、阁楼？

5、擅自封闭的阳台？

6、永久结构上盖的室外楼梯？房屋间永久封闭的架空通廊？

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造势宣传

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  项目工作团队

项目内部培训，对外宣传口径必须统一，遇到一时无法解答或面对的问题必须回来请示后再予以答复。

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  项目部

名称高大上、规划图、沙盘模型、谈判小房间、茶室、会议室；为业主提供组织会议、答疑会、座谈会。项目部可以装修不高大上，但空间必须尽量大，没事多请村民来项目部聊天，闲聊娱乐，准备点麻将棋牌给老人，方便了解村里舆论。村里信息最多的，最八卦的，就是无所事事的老大爷老大妈。具体根据项目来，足够容纳众多村民入内，如有必要也可设立第二项目部。

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  宣传资料

开发商品牌宣传、横幅宣传、广告栏宣传、概念规划图、百问百答宣传册、如有必要可做宣传视频，主要宣传更新前后效果图。宣传必须接地气，必须具有说服力，必须现实有依据。

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 宣传渠道

启动会、股份合作公司村集体年会、一般节日团拜会、签约会、微信群等。固定的渠道为村集体广告栏、公司门口广告栏、各个主要交通路口、标志性建筑物墙面等等。

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  宣传方式

联欢晚会、楼盘参观、旅游聚餐、引导培训、贫困援助、说明答疑会。

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  宣传组织

开发商和村集体共同组织；结合项目实际，有时候可以借助政府力量共同组织，如项目范围内有政府急需落地的市政基础设施。

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  宣传沟通技巧

尊重当地风俗习惯，对村集体祠堂、宗祠、土地庙、牌楼、风水塘在规划、建筑布局上召开茶话会座谈会充分听取村民意见；着重沟通村集体领导班子、老村长、各派系大佬、村里能人、家族带头人；尊重大家族利益，同时注意其他村民小业主情绪、尤其注重平衡和公平；针对单个小业主，要了解村民性格脾气，组织活动多邀请村民参加，照顾其心理感受；尊重弱势群体的知情权、注意多予以照顾；村里老人生日送蛋糕……

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  宣传话术技巧

1、强调合作共赢；

2、改造好处（产权变红本、升值）；

3、远景描述主要是改造后生活描述、配套、后代子孙；

4、现场展示：带其参观更新建设后的楼盘现场感受；

5、危机意识，拖延城市更新机会可能丧失等；

6、讲述一些业主更新改造后故事例子；

7、不同类型拆迁结果对比分析；

8、营造紧迫感：现场横幅、宣传标语、启动现场测量等工作、现场已收房屋借助危房等名义房屋拆除。

9、塑造公司品牌形象，提高其信任度，包括公司项目介绍、企业文化、开发经验、成功案例。

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拆赔标准制定

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  总原则

四个字，多快好省。既要处理好各种比价关系，又要保证项目整个拆迁周期内的严肃性（刚性条件不可变）还要保证签约进度。

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  拆迁补偿标准制定的原则

合理制定拆迁补偿方案，有刚性也有柔性，有所区别、有所激励、有所特色、尽量全面。

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  具体内容

1、刚性柔性:刚性标准与柔性标准相结合、普遍性标准与特殊性标准相结合；坚决不能变动和可以适当调整。

2、有所区别：有本没本、本地村民和外地村民、钉子户和一般业主、权威能人和一般业主，有助于签约，可以适当调整。

3、有所激励：早签和晚签、回迁选房优先、协助谈判签约……

4、尽量全面：结合本项目物业特点，补偿政策尽量覆盖绝大部分物业业主。

5、有所特色：合理设置本项目补偿方案特色补偿标准。

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  补偿方案的修补完善

根据摸底调查结果结合周边拆赔标准、项目实际情况，尤其专项规划情况对补偿方案进行修订完善；同时将发现的普遍性问题纳入补偿方案。

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  忌讳

切勿匆忙制定公示及多次修改公告，必须谨慎严肃。尤其摸底调查深入广度不够、盲目乐观、错判形势、匆忙出台、沟通不到位，支持不足、多次修订、频繁调整方案、谈判中硬干蛮干；

具体而言：

1、摸底调查仅仅了解部分人群，部分村民业主，仅仅简单的沟通，未深入了解其所求。

2、盲目乐观：偏听部分村领导，自以为是，缺乏与其他村民业主的交流沟通，自以为自己有钱必定能摆平所有人。

3、错判形式：不了解国家宏观调控，不了解金融大环境，轻易做出拆赔方案。

4、匆忙出台：为了急而急或因为公司其他因素，忽视村集体村民业主意见，以致得不到绝大多数被拆迁方的认可，匆忙出台拆赔标准。

5、多次修订：制定拆迁方案和拆赔标准是很严肃的工作。多次修订，无意中导致自己威望下跌，不是钉子户也会培养成钉子户。

6、蛮干硬干：直接与村民业主其冲突。遇到一时难以解决的矛盾，最好以村集体或政府部门方式与其沟通。

7、自私自利：不能只顾自己项目拆迁，不顾不参考周边拆赔标准，可能导致周边项目拆赔不动，故意使绊子。曾有开发商仗着自己实力雄厚，擅自提高搬迁补偿标准，导致周边小开发商无法推动拆迁项目，导致小开发商私下勾结业主阻拦大开发商拆迁。

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  制定程序

项目部撰稿---总部法务、设计、财务、工程等部门参与进一步研究论证---公司董事会审议---老板最终定稿。

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  极端个例

宿舍、巷道村道、私宅空地、旧屋倒塌、擅改商等等怎么赔偿?