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上周，中估联行内部技术交流会请到了四川恒通房地产土地资产评估有限公司的田松经理，对金融不良资产评估进行了差别化讨论，以下内容出自此次研讨会，重点整理了不良资产定价的技术思路探讨，干货满满，千万别错过。 不良资产业务类型 1、银行持有不良资产处置，主要分为批量转化、证券化业务、单独转让、裁定抵偿资产处置、重组等其他方式。 2、资产管理公司收购及处置不良资产，主要包括资产收购尽调、持有资产处置。 3、其他金融机构，包括非持牌机构的收购及资产处置业务以及以股权形式参与到资产公司的收包买包中，通过整体收益参与分成，全链条参与不良资产处置。 不良资产评估中对机构资质的要求 若评估仅涉及对抵押物价值进行判定的业务，则通常需要房地产、土地资质出具报告；若评估的是债券价值，需要机构机构具有资产评估资质。 技术思路探讨 报告中的价值类型：市场价值、变现价值、清算价值等根据出具委托方要求及出具报告类型确定。报告名称通常为债权价值分析报告，一般项目不满足出“评估报告”要求，特殊情况需要出具评估报告的，需特别关注评估程序及数据来源。 1、分析思路 ①查阅借款合同、抵质押合同、保证合同、催款通知、法律诉讼文书等资料，分析债权形成情况； ②通过估算分析抵质押物、债务人及关联责任方的偿债能力及其它保全裁定资产来估算贷款的可收回金额； ③抵质押物的定价思路（后面详细叙述）； ④在分析债务人及关联责任方的一般偿债能力时，要分析其经营现状、资产负债状况等来估算其偿债能力； ⑤综合通过抵质押物、债务人及关联责任方的偿债能力及其它保全裁定资产可受偿的金额来确定债权的可收回价值。 ⑥可收回价值与债权总额比较采用孰低方式确定债权理论的受偿金额。 ⑦合理考虑实现该债权回收的时间，考虑清收成本（运营成本），估算债权的清算价值。 2、抵质押物资产的债权定价思路 ①抵押物市场价值的确定 参照评估定价，是抵质押物的市场价值。 可参考的数据：评估现场调查、原授信评估报告、周边司法拍卖评估、银行内评报告等； 市场价值，和抵押物拍卖变现价值不重复，在资产收购中，资产公司关注市场价值，主要是考虑债权持有期内的债权回收预期价值。 ②抵押物拍卖变现价值 拍卖变现系数取值参考因素：司法拍卖成交记录比较、工业土地使用权的招商引资政策、行业景气指数、整体转让资产折扣系数等。 ③处置相关费用 包括：查封保全费、诉讼费、拍卖服务费、司法鉴定、执行费等。 ④处置涉及的税金 包括：增值税、土地增值税、个税、消费税等，不考虑契税。 ⑤其它因素 指可能因出售、占用、工程款、留置款，实现处置条件等需要支付的款项。通常指在优先受偿前需考虑的相关支出。 ⑥清收成本的计算 a、结合债权形成、诉讼、抵质押变现情况等，判断债权回收期。 b、年清收成本率，具体项目前期交流综合确定，目前采用的年清收成本率约10%。 考虑因素如下： 清收专业费用：清收期内为债权清收发生的必要专业费用，主要包括审计、评估、法律咨询费用及必要的清收支出等。 清收管理费用：清收管理费用主要指在清收过程中发生的必要支出。本次清收专业费用及清收管理费按年均约2%计算。 买资金的机会成本：现行央行公布的1-5年贷款利率为4.75%，考虑执行利率上浮25-30%（含综合收益成本），年资金机会成本约6-7%。 银企关系终止和归还意愿度：银企合作关系的终止，促使债务方归还其账款的意愿度下降。通常，为促进债务的顺利规划，一定程度上需要对贷款人的债务人进行适度的减免。同时随着地勘回收期越长，债务方归还意愿度越弱。 不可预见费因素：金融不良资产的回收，通常难度大，时间长，涉及的回收阻力因素众多，在清收过程中存在着诸多不可预见因素。 c、清收成本计算 理论受偿金额-理论受偿金额÷（1+年成本率×回收前期）=清收成本。 ⑦清算价值合理性整体判断 判断因素：五级分类、近期转让价行情、包内热点资产的买方收购意愿度、银行部门定损率等。 3、不同类型业务的关注重点 |
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