实务探讨|婚前一方财产，不动产抵押登记如何办理

王某婚后向银行贷款，以自己名下一套房产（婚前财产）设定抵押，但抵押借款合同上是夫妻共同签名，当事人申请不动产抵押登记时，登记机构应该如何办理？不动产抵押权证上的义务人应该记载王某名字，还是夫妻双方的名字？

实践中，很多银行在借款合同中设置了抵押条款，当事人在签订借款合同的同时相当于也签订了抵押合同。此时，若借款合同主体与抵押义务主体一致，就没有问题；若二者不一致，登记机构就会面临上述问题。

笔者认为，解决问题的关键是厘清三个方面的关系。

借款合同与抵押合同。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同；而抵押合同是抵押权人与抵押人签订的担保性质的合同。前者是主合同，不以其他合同存在为前提，具有独立性；后者是从合同，以其他合同的存在为前提，具有从属性。合同主体方面，抵押合同中的义务人并不必然与借款合同中的借款人一致，抵押人可以是借款合同中的债务人，也可以是第三人，但前提是抵押人必须对抵押物拥有物权。

抵押合同与不动产登记。抵押合同是抵押权设定的一种表现形式，以不动产为抵押物的，应当办理抵押登记。不动产抵押合同经当事人签订完成即可成立，这是抵押登记和抵押合同生效的前提要件，但抵押合同是否生效取决于是否办理了抵押登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第66条规定：“自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。”该规定有以下内涵：抵押权证载的权利义务人，必须与抵押合同、申请人保持一致，若抵押合同与申请人不一致，则登记申请不符合法定形式，登记机构应依法不予办理；若抵押权证载权利义务人与抵押合同、申请人不一致，则属于登记错误，应依法予以更正或者承担法律责任。抵押合同是申请不动产抵押登记的必备材料，抵押合同的标的、权利义务人必须与抵押登记保持一致。

抵押权证与不动产权证书。不动产权证书是证明当事人享有某类不动产物权的证明；抵押权证是证明当事人申请不动产抵押登记并记载于不动产登记簿的文书。从某种意义上讲，不动产权证书是原生性证明，抵押权证则是衍生性证明。原生性证明是基础，具有相对唯一有效性；而衍生性证明则是在原生证明中派生出来的，可以有多样性或多元性。抵押权设定是一种物权处分行为，当事人必须对不动产享有不可争议的物权才能申请抵押权登记。所以在抵押权登记中，抵押权证上的义务人必须与不动产权证上的权利人保持一致。

据上，王某与其配偶是借款合同的共同借款人，但在房产抵押中，只有王某才有权签订抵押合同，并有权向登记机构申请抵押登记。登记机构在面临抵押义务人与借款权利人不一致时，可建议银行等金融机构与当事人修改相关抵押条款，否则当按照《不动产登记暂行条例》第12条规定依法不予登记。

作者单位：湖北省武汉市不动产登记中心

《中国不动产》2019年第8期

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