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作者：戴孟勇，男，法学博士，中国政法大学民商经济法学院教授，主要从事民法学研究。
来源：《云南社会科学》2019年第4期，原刊责任编辑：陈慧妮。本文注释已略，引用请以原文为准！感谢编辑部供稿和授权！
通知义务在优先购买权制度中具有重要地位。通知义务的义务人一般是出卖人。通义务性质上属于附随义务。出卖人违反通知义务，不仅会使优先购买权的除斥期间不开始计算，还会导致损害赔偿责任。关于通知义务的产生时间，存在着事前通知模式和事后通知模式两种立法例，不同模式下通知义务的内容也不尽相同。如果法律没有规定、当事人亦未约定通知的形式，应当适用形式自由原则。中国未来民法典应当在各类法定优先购买权中统一采纳事后通知模式。
关键词：优先购买权；通知义务；出卖人；第三人；买卖合同
在承认优先购买权（也称先买权）制度的大陆法系立法中，一般都规定出卖人（也称先买义务人或义务人）对优先购买权人（也称先买权人）负有通知义务。在中国的优先购买权制度中，虽然有些法律、部门规章和司法解释规定了出卖人的通知义务、抵押权人的通知义务或者执行法院的通知义务，但多数法律和行政法规对通知义务未作规定。目前全国人大常委会正在审议的相关民法典草案二次审议稿，也仅在按份共有人的优先购买权和房屋承租人的优先购买权中规定了出卖人的通知义务，在与技术合同有关的三类优先购买权中仍未规定通知义务问题，更未涉及约定优先购买权以及其中的通知义务问题。从理论上说，出卖人的通知虽然不是有效行使优先购买权的前提条件，但却可保障优先购买权人获悉优先购买权的行使条件，以便其能够决定是否行使优先购买权，并且会导致优先购买权的除斥期间开始计算，因而在优先购买权制度中具有重要意义。有鉴于此，本文拟结合国内外相关立法、理论和实践，对通知义务的义务人、通知义务的性质、通知义务的产生时间、通知义务的内容、通知的形式等问题进行研究，以期有利于中国现行法的解释适用及其完善。
大陆法系国家和地区的不少民法典规定，在法定或约定优先购买权中，通知义务的义务人通常是其财产上负担有优先购买权的出卖人。从理论上说，与出卖人订立买卖合同的第三人通知优先购买权人的，亦可使优先购买权人知悉优先购买权的行使条件并据此决定是否行使优先购买权，也即能够产生与出卖人的通知同样的效果，因此第三人的通知当可替代出卖人的通知。《德国民法典》第469条第1款第2句就明确规定，先买义务人的通知得由第三人的通知替代。也就是说，通知既可由义务人又可由第三人实施，但先买权人仅对义务人享有通知请求权，第三人不负有法定的通知义务。这种做法既对优先购买权人有利，也不损害出卖人和第三人的利益。
《瑞士民法典》第969条第1款规定：“不动产登记官应当将不动产登记簿上的处分通知对此不知情的当事人；特别是将第三人基于第641条取得所有权的行为，通知其优先购买权已在不动产登记簿中作了预告登记、根据法律产生以及由不动产登记簿载明的优先购买权人。”不过，不动产登记官负有的此一通知义务，相较于《瑞士民法典》第681a条第1款和《瑞士债务法》第216d条规定的出卖人的通知义务，在通知的义务人、通知的内容和通知的效果上都不相同，故不能以其通知替代出卖人的通知。
德国学说在解释《德国民法典》第469条第1款时认为，如果通知的人既非先买义务人，亦非与义务人订立买卖合同的第三人，则除非先买权人与义务人另有约定，否则不能够导致先买权的除斥期间开始计算。先买权人收到局外人的通知仅在如下情形才有意义，即当先买权人因义务人违反通知义务而获得损害赔偿请求权时，义务人可以依照《德国民法典》第254条主张知情的先买权人有过失。
与大陆法系的通行立法例类似，中国现行法在部分法定优先购买权中也规定，通知义务的义务人是出卖人。在现行法未明文规定出卖人负有通知义务的情形，为保障优先购买权人能够知悉出卖事实和正常行使优先购买权，应当根据诚实信用原则（《民法总则》第7条）认定出卖人负有通知义务。在此前提下，与出卖人订立买卖合同的第三人的通知，如果和出卖人应当通知的内容相符，也应认定第三人的通知替代了出卖人的通知。优先购买权人收到第三人的通知后，再主张出卖人违反通知义务的，就会违背诚实信用原则，不应得到支持。
在一些特殊情况下，根据现行法的有关规定，出卖人之外的人也可能负有通知义务。兹分析如下：
第一，《城市房地产抵押管理办法》第42条规定：“抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人。”由于按份共有人和房屋承租人享有法定优先购买权，故结合此一规定可知，在抵押权人处分抵押房地产时，对优先购买权人负有通知义务的仅是抵押权人，而不包括抵押人，因为抵押人自身尚需由抵押权人通知出卖事宜。这种做法的法理依据可能是，既然出卖抵押房地产是根据抵押权人的意志进行的，并非出于抵押人的自愿，抵押人甚至未必知晓，故不宜赋予抵押人以通知义务。当然，如果抵押人自愿与抵押权人协议折价、变卖抵押财产以清偿债务，因其行为性质相当于抵押人出卖抵押财产，故抵押人作为出卖人即应负有通知义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）（简称“法释〔2009〕11号”）第20条背后的法理就是如此。
第二，在出卖人委托拍卖人拍卖优先购买权的标的时，因拍卖系出于出卖人的自愿，故出卖人自应负有通知义务。有疑问的是，拍卖人是否也同时负有通知义务？“法释〔2009〕11号”第23条第1句规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。”最高人民法院的有关人士解释道，本条明确了“拍卖的告知义务人应当为出租人或者拍卖人”。该观点认定拍卖人对优先购买权人负有通知义务，既缺乏充分的法理依据，也容易损害拍卖人的利益。理由在于，一方面，在任意拍卖中，就像在一般买卖中一样，令出卖人负有通知义务就足以保护优先购买权人。若再另外让拍卖人负担通知义务，就会使优先购买权人额外获得对拍卖人的通知请求权，并给与优先购买权人没有法律关系的拍卖人增加了负担，在双方权利义务的配置上显然失衡。另一方面，如果让拍卖人负有通知义务，则其通知义务的履行就需要出卖人配合，否则拍卖人将无从知晓何人享有优先购买权。这也加大了拍卖人履行通知义务的难度和风险。其实，从文义上看，“法释〔2009〕11号”第23条第1句的主语乃是“出租人”而非拍卖人，不应据此认定拍卖人也负有通知义务。
在任意拍卖的情况下，根据《拍卖法》第45条和第47条的规定，拍卖人应当于拍卖日7日前通过报纸或者其他新闻媒介发布拍卖公告。当拍卖标的上存在着优先购买权时，拍卖人发布拍卖公告能否视为代替出卖人履行了通知义务？司法实践中存在着肯定说和否定说两种截然对立的观点。笔者认为，既然任意拍卖系根据出卖人的意思而为，则出卖人仍应是通知义务人，拍卖人并不负有通知义务，仅其发布的拍卖公告有可能起到与出卖人的通知相同的作用而已。鉴于拍卖人系受出卖人的委托进行拍卖，发布拍卖公告一定程度上也体现了出卖人的意志，故若能证明拍卖公告确已送达优先购买权人，例如已交由优先购买权人签收，即应视为替代了出卖人的通知；如不能证明拍卖公告已送达优先购买权人，则出卖人仍负有通知义务。
第三，根据《公司法》第72条、《合伙企业法》第42条第2款和第74条第2款的规定，法院在依强制执行程序转让有限责任公司股东的股权或者合伙人的财产份额时，应当通知包括被执行人在内的全体股东或者合伙人。此时被执行人本身尚需由法院予以通知，自不应认定被执行人负有通知义务。另外，在法院实施强制拍卖的情况下，按照“法释〔2004〕16号”第14条第1款的规定，法院应当在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。可见，在法院实施的强制拍卖中，仅执行法院负有通知义务，被执行人不负有通知义务。因强制拍卖并非出卖人自愿为之，出卖人甚至可能不知情，故令其负担通知义务也不妥当。
德国民法理论认为，《德国民法典》第469条第1款规定的通知义务属于附随义务（Nebenpflicht），是一种真正的拘束（Verbindlichkeit），而非单纯的不真正义务（Obliegenkeit）。违反通知义务不仅会阻止第469条第2款规定的除斥期间开始进行，义务人还应根据第280条承担损害赔偿责任。此时先买权人的损害赔偿请求权指向履行利益的赔偿，即买卖价格与扣除取得成本后的标的物价值之间的差额。至于通知本身，性质上并非意思表示，而是观念通知（Wissenserklärung）。
中国理论上对通知义务的性质存在不同见解。有观点认为，通知义务是出卖人承担的法定附随义务。也有观点反对附随义务说，主张通知义务是一项法定的辅助性义务，在法律效力上与不真正义务类似。出卖人违反通知义务虽然会对优先购买权的行使造成妨碍, 但无需向优先购买权人承担具体的民事责任，只是可能会给自己带来某种意义上的不利益。这种观点实际上持不真正义务说。还有观点认为，即便出卖人不履行通知义务，也只是适用较长一点的除斥期间，而不必、也难以规定相应的制裁措施，故通知义务属于不真正义务。
笔者赞成在界定通知义务的性质时，应结合出卖人违反通知义务的法律效果来考虑。实际上，与德国的情况类似，根据中国现行法的相关规定，出卖人违反通知义务也会产生以下两个法律效果：
第一，出卖人违反通知义务的，优先购买权的除斥期间不开始计算。根据相关司法解释的规定，出卖人履行通知义务的，优先购买权的行使期间一般自优先购买权人收到通知之日起计算；出卖人未履行通知义务的，优先购买权的行使期间自优先购买权人知道或者应当知道同等条件之日、买卖合同订立之日或者优先购买权的标的权属移转之日起计算。可见，在出卖人违反通知义务的情况下，优先购买权的除斥期间不开始计算，必须引入其他标准才能确定自何时开始计算。
第二，出卖人违反通知义务，给优先购买权人造成损害的，应当承担赔偿责任。“法释〔2009〕11号”第21条第1句关于“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人……，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”的规定，就明确承认违反通知义务的出卖人负有赔偿责任。在其他类型的优先购买权中，亦可类推适用此一规定，认定出卖人违反通知义务应承担赔偿责任。
由上可知，一方面，出卖人违反通知义务后，因优先购买权的除斥期间不开始计算，导致出卖人受优先购买权拘束的时间比通知的情况下长，故对出卖人明显不利。就此而言，违反通知义务与违反不真正义务有类似之处，都会使义务人遭受一定的不利益。但是，另一方面，出卖人违反通知义务后，不仅自己须承受前述不利益，还需向优先购买权人承担赔偿责任。从这一法律效果看，通知义务又明显不同于不真正义务，因为学说上一般认为，违反不真正义务只会减损义务人的权利，不会使义务人承担赔偿责任。可见，通知义务更符合附随义务的特征，界定为附随义务较为妥当。
所谓事前通知模式，是指在出卖人与第三人订立买卖合同之前，当出卖人拟出卖财产时，就对优先购买权人负有通知义务。《法国民法典》第815-14条第1款规定：“如共有人拟将其对整个共有财产或对其中一项或数项共有财产的权利全部或一部有偿让与共有人以外的其他人，应以司法外文书，将其拟定让与的价格和条件以及自荐取得这些财产的人的姓名、住所与职业，通知其他共有人。”据此可知，在出卖人拟向第三人转让共有份额时，就有义务通知享有先买权的其他共有人。法国最高法院第一民事庭1984年6月5日的一项判例指出：根据《法国民法典》第815-14条的规定进行通知的共有人可以放弃其买卖计划，即使其他共有人已经表示行使先买权的意思亦然。显然，如果出卖人在与第三人订立买卖合同后才进行通知，就难以发生出卖人“可以放弃其买卖计划”的情况。可见，法国法采用的是事前通知模式。
《俄罗斯联邦民法典》第250条第2款规定：“共有财产份额的卖方，必须将向他人出售其份额的意图以书面形式通知其余按份共有人，并说明出售的价格和其他条件。对不动产所有权份额的出售，自通知之日起的1个月内，而动产所有权份额的出售，自通知之日起的10日内，如果其余按份共有人放弃优先购买权或未购买所出售的份额，则卖方有权将自己的份额出售给任何人。”《立陶宛共和国民法典》第4.79条第2款的规定与此大体相同。据此可知，既然出卖人须在先买权被放弃后或者消灭后才能将共有份额出卖给第三人，那么通知义务的产生时间无疑是在出卖人与第三人订立买卖合同之前。因此，上述立法也采用了事前通知模式。
《葡萄牙民法典》第416条第1款和中国澳门“民法典”第410条第1款关于“优先权之义务人欲出卖约定之标的物时，应将出卖之计划及有关合同条款通知权利人”的规定，以及《匈牙利民法典》第6：222条关于出卖人如收到第三人发出的购买要约并且准备接受，应将该要约完整地通知先买权人的规定，也是采用了事前通知模式。
在中国台湾，依“耕地三七五减租条例”第15条第1款的规定，耕地出卖时承租人有优先承受之权，出租人应将出卖条件以书面通知承租人。第2款又规定，出租人因无人承买而再行贬价出卖时，“仍应照前项规定办理”。据此可知，出租人应当在与第三人订立买卖合同前，将其拟定的出卖条件或者与第三人谈妥的出卖条件通知承租人，否则就不会出现“出租人因无人承买而再行贬价出卖”的现象。可见，该规定也采用了事前通知模式。事前通知模式的优点是，由于出卖人在拟出卖财产时就应通知优先购买权人，故优先购买权人收到通知后，若放弃行使优先购买权，出卖人即可自由与第三人缔约，无需再担心优先购买权人的介入；优先购买权人如欲行使优先购买权，可在出卖人的通知构成要约时直接对出卖人作出承诺，或者在出卖人的通知不构成要约时与出卖人磋商以订立合同。由此既不会在出卖人与第三人、出卖人与优先购买权人之间成立双重买卖，故对出卖人比较有利；还可避免出现出卖人与第三人订立合同后因优先购买权的行使而难以履行的现象，有利于节约交易成本和解决纠纷的成本。其不足之处是，由于通知义务产生时出卖人尚未与第三人订立合同，故通知义务的产生时间不够明确，通知的内容也未必具体、确定，甚至可能不构成出卖要约，导致优先购买权人在收到通知后难以通过行使优先购买权来成立合同。实际上，只有当出卖人未履行通知义务就与第三人订立合同时，优先购买权人才能在知悉合同内容后以单方表示行使优先购买权，由此在自己与出卖人之间成立同样内容的买卖合同。可见，仅在出卖人违反通知义务的情况下，优先购买权才能发挥形成权的作用。
所谓事后通知模式，是指在出卖人与第三人订立买卖合同后，出卖人才对优先购买权人负有通知义务。
在德国，由于先买义务人与第三人订立买卖合同是行使先买权的前提条件，行使先买权的直接效果是使先买权人和义务人之间的买卖合同依照义务人与第三人约定的条款成立，故需等到义务人与第三人订立合同后，义务人才能将合同内容及时通知先买权人。德国民法理论认为，为使《德国民法典》第469条第2款规定的除斥期间开始计算，在义务人与第三人的合同有效成立前，不需要进行通知。对于过早的通知，先买权人无需作出行使表示。可见，德国法采用了事后通知模式。《瑞士民法典》第681a条第1款和《瑞士债务法》第216d条第1款要求“出卖人须将买卖合同的订立和内容通知先买权人”，也是采用了事后通知模式。在此模式下，若先买权人已经知悉出卖人与第三人订立的合同，则在收到通知前亦可行使先买权。
事后通知模式的优点是，由于出卖人须在与第三人订立买卖合同后通知优先购买权人，故通知义务的产生时间十分明确，通知的内容也比较具体、确定。这样既便于优先购买权人以其单方表示行使优先购买权，也与优先购买权的形成权性质相符。其不足之处是，若优先购买权人在收到通知后行使优先购买权，就会在出卖人与优先购买权人、出卖人与第三人之间成立双重买卖，第三人订立合同的目的可能会因此落空，因而对出卖人和第三人不利。不过，为避免产生双重买卖的困局，出卖人与第三人可以在合同中约定：该合同以优先购买权的不行使为停止条件或者以优先购买权的行使为解除条件，或者在行使优先购买权的情形出卖人享有解除权。按照《德国民法典》第465条的规定，这类约定在出卖人与第三人之间是有效的，仅相对于先买权人无效，故不影响先买权的行使。此外，在事后通知模式下，根据私法自治原则，出卖人亦可在与第三人订立合同前，先将其出卖意图及出卖条件通知优先购买权人，由此达到与事前通知模式类似的效果。可见，总体来说，事后通知模式要优于事前通知
在中国，根据《合同法》第230条的规定，出租人应在出卖租赁房屋之前的合理期限内通知承租人。根据《城市房地产抵押管理办法》第42条的规定，抵押权人处分抵押房地产时，应当“事先”书面通知共有人或承租人，也即须在与第三人订立买卖合同前通知优先购买权人。在自愿拍卖或者强制拍卖的情况下，根据“法释〔2009〕11号”第23条第1句、“法释〔2004〕16号”第14条第1款的规定，出卖人或者法院应当在拍卖前5日通知优先购买权人。这些规定显然采用了事前通知模式。
不过，根据“法释〔2016〕5号”的规定，在按份共有人的优先购买权中，转让人的通知内容包含共有份额的转让价格等同等条件（第10条、第11条）；在转让人未履行通知义务的情况下，其他按份共有人“以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效”的，法院不予支持（第12条第2款第2项）。可见，该司法解释实际上承认，转让人的通知义务产生于转让合同成立之后，也即采用了事后通知模式。鉴于事后通知模式优于事前通知模式，故在其他类型的优先购买权中，若当事人对通知义务的产生时间未作约定，则不妨参照上述司法解释的做法，认定出卖人的通知义务产生于出卖人与第三人订立买卖合同之后。
在事前通知模式下，由于通知义务产生于出卖人拟出卖财产之时，故通知义务的内容一般不会是出卖人与第三人订立的买卖合同内容，而是出卖人出卖财产的意图以及出卖价格等交易条件。例如，《法国民法典》第815-14条第1款规定，出卖人应“将其拟定让与的价格和条件以及自荐取得这些财产的人的姓名、住所与职业”通知先买权人。《葡萄牙民法典》第416条第1款和中国澳门“民法典”第410条第1款要求义务人应将“出卖之计划及有关合同条款”通知先买权人。《俄罗斯联邦民法典》第250条第2款、《立陶宛共和国民法典》第4.79条第2款要求出卖人须将向他人出售共有份额的意图以及出售的价格和其他条件通知先买权人。
在事前通知模式下，如果出卖人的通知构成要约，优先购买权人自可予以承诺，由此在双方之间成立买卖合同。如果出卖人的通知不构成要约，优先购买权人就无从作出承诺，双方只能继续磋商以决定是否缔约。若双方因故未能缔约，嗣后出卖人拟以较为优惠的条件出卖时，仍应通知优先购买权人。在上述情况下，即便双方最后订立合同，也是通过“要约-承诺”程序达成的，并非直接行使优先购买权的结果。
在事后通知模式下，由于通知义务产生于出卖人与第三人订立买卖合同之后，故通知义务的内容主要包括出卖人与第三人订立的合同内容。德国的做法颇具代表性。《德国民法典》第469条第1款第1句规定：“义务人应当将与第三人订立的合同的内容不迟延地通知先买权人。”德国民法理论认为，仅仅使先买权人知悉义务人与第三人订立合同的事实，尚不能满足通知义务的要求。向先买权人通知的合同内容，必须详细到可以作为其决定行使先买权的根据。此外，有时仅提供完整的合同文本还不够。例如，若提供的合同文本不清晰，先买权人有权要求补充信息。若合同须经官方批准，则其获得批准的事实也应予以通知,以便先买权人知道先买权的行使条件确实产生了。但是，如果给予批准不是合同的生效要件，而仅仅是合同履行的要件，则无需予以通知。如有必要，先买权人也可要求义务人提供更多的信息，例如关于标的物的状况。但这类信息只能根据先买权人的请求才需要提供，否则就无法准确地确定先买权的除斥期间自何时起算。不过，对于行使先买权后在先买权人与义务人之间成立的合同的内容来说，通知的内容其实是无关紧要的，因为该合同内容仅仅取决于义务人与第三人之间的合同的真实内容。如果通知的内容不正确，先买权人可以根据《德国民法典》关于错误或者欺诈的规定，撤销已经作出的行使先买权的表示。如果义务人与第三人之间的合同在发送通知后发生变更，该通知就是不正确的，义务人必须再提交变更后的通知，否则除斥期间就不能进行。《瑞士民法典》第681a条第1款和《瑞士债务法》第216d条第1款规定，出卖人应将买卖合同的订立及其内容通知先买权人。这与《德国民法典》的前述规定大体相同。
此外，《德国民法典》第577条第2款规定，出卖人或第三人关于买卖合同内容的通知，应当与告知承租人享有先买权相结合。该规定不以承租人同时收到包含二者的表示为前提，对于通知和告知的时间顺序也没有要求。如果没有将通知和告知及时相互关联，承租人行使先买权的除斥期间就不能起算。
在事后通知模式下，由于通知义务的内容包括出卖人与第三人订立的买卖合同的内容，故优先购买权人可以通过直接行使优先购买权与出卖人之间成立合同，不像事前通知模式下那样通常须经“要约-承诺”程序才能订立合同。当然，就优先购买权的行使来说，并不需要出卖人发出通知并到达优先购买权人，只要出现出卖人与第三人订立有效买卖合同这一事实就足够了。通知的意义主要是使优先购买权的除斥期间开始计算。
由于中国现行法对通知义务的产生时间兼采事前通知模式和事后通知模式，故对于通知义务的内容也需要分别讨论。
虽然在一些法定优先购买权中，现行法对通知义务的产生时间采用了事前通知模式，但对通知义务的内容并无明确规定，还需结合具体情况确定。兹分析如下：
第一，《合同法》第230条仅规定，出租人“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”，并未说明通知义务的内容包括什么。由此，出租人通知的内容既可能简单到仅仅包括出卖意图，从而只构成要约邀请；也可能具体到包括出卖意图和出卖价格等交易条件，因而构成出卖要约。实践中有些法院要求，出租人应当告知出卖租赁房屋的事实、时间及具体出卖条件。出租人虽然通知承租人出卖租赁房屋的事实，但未告知具体出卖条件或者告知的内容不真实、不全面，或者在出卖条件变更后未及时告知承租人的，应认定出租人未履行通知义务。这与国外采用事前通知模式的立法例的规定比较类似。
第二，根据《城市房地产抵押管理办法》第42条的规定，抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知共有人或承租人这两类优先购买权人。由于抵押权人无权按照自己的意志单方面确定抵押房地产的出卖价格，故通知的内容中通常不会包括具体的出卖价格，只能是出卖意图和出卖时间等其他交易条件。
第三，在强制执行或者拍卖的情形，法院或者出卖人在根据现行法的相关规定履行通知义务时，因不可能事先确定出卖价格等交易条件，故其通知的内容只能是出卖意图、出卖标的、拍卖机构、拍卖时间及地点等辅助信息，不会包括出卖价格或拍卖底价之类的具体交易信息。实践中有判决认为，如果出卖人仅将其出卖意图和采用拍卖方式出卖的信息通知优先购买权人，而未明确委托的拍卖机构、拍卖地点、拍卖时间等具体内容，则该通知不构成有效的通知。这种做法值得赞同，否则优先购买权人就难以通过拍卖程序行使优先购买权。需要指出，在出租人将出卖价格等交易条件通知承租人之后，如果承租人表示不愿购买，那么嗣后第三人以该价格或高于该价格的条件与出卖人订立买卖合同时，承租人就不能再主张行使优先购买权。反之，如果出租人因无人购买而降低出卖价格，仍应再次通知承租人，以确定其是否愿意购买。类似地，在强制拍卖或任意拍卖的情况下，如因无人应买等原因导致流拍，则嗣后再次进行拍卖或者变卖时，执行法院或者出卖人仍应通知优先购买权人。
“法释〔2016〕5号”第11条在对通知义务的产生时间采纳事后通知模式的同时，又在第1项明确提到“转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准”。解释上认为，此处通知的内容应当包含行使优先购买权所需的同等条件，该同等条件是根据转让人与第三人之间的交易条件确定的。在其他类型的法定优先购买权以及约定优先购买权中，如可认定对通知义务的产生时间采用了事后通知模式，则通知义务的内容也应包括出卖人与第三人订立的买卖合同内容。在这方面，《德国民法典》第469条第1款的规定及其理论解释可供参考。
《德国民法典》第469条第1款对通知的形式未作特别规定，实际上适用形式自由原则。如果当事人未专门约定通知的形式，则口头、电话、书面和以其他形式传递的通知均无不可。德国判例对此提出的唯一要求是，通知须能让先买权人意识到自己收到的是一个具有法律意义的通知。葡萄牙、意大利、越南的民法典也未规定通知的形式。在要求采用特定形式进行通知的立法例中，各自规定的通知形式也不完全相同。例如，《法国民法典》第815-14条第1款要求以“司法外文书”进行通知，《俄罗斯联邦民法典》第250条第2款和中国台湾“民法”第426-2条第2款要求以书面形式进行通知。《立陶宛共和国民法典》第4.79条第2款则规定，共有份额的出卖人须以书面形式通知其他按份共有人；出卖不动产的共有份额时，须通过公证人发出通知。
中国有些司法解释和部门规章明确规定了通知的形式。例如，根据“法释〔2017〕16号”第17条第2款的规定，经股东同意转让的股权，其他股东有权要求转让股东“以书面或者其他能够确认收悉的合理方式”进行通知。《城市房地产抵押管理办法》第42条要求抵押权人应当书面通知共有人或承租人。“法释〔2004〕16号”第14条第1款要求法院应当在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知优先购买权人。除此之外，其他法律并未规定具体的通知形式。在司法实践中，有的法院要求“出租人出卖租赁房屋时，必须以书面方式通知承租人本人或者授权的代理人。出租人以在租赁房屋处张贴告示、在新闻媒体上刊登公告等方式告知的，不发生通知的法律后果，但出租有证据证明无法通知承租人本人及其授权的代理人的除外。”这种做法对出卖人过于严厉，也缺乏法律依据。
笔者认为，在法律没有规定、当事人亦未约定通知形式的场合，对于通知的形式及其法律依据问题，应区分不同的通知模式而定：第一，在事前通知模式下，如果出卖人的通知构成要约，自应适用《民法总则》第135条规定的形式；如果出卖人的通知不构成要约，性质上就属于观念通知，亦应类推适用《民法总则》第135条的规定。第二，在事后通知模式下，因出卖人的通知属于观念通知，故应类推适用《民法总则》第135条的规定。可见，无论是哪一种情况，出卖人都可以采用书面、口头或者其他形式进行通知。
中国现行法不仅缺乏关于优先购买权的一般性规定，而且对通知义务的义务人、通知义务的产生时间、通知义务的内容以及通知的形式等问题也规定得比较混乱，导致司法实践中对诸如出卖人违反通知义务的赔偿责任等问题无法形成共识。目前的民法典草案二次审议稿分别规定了五类法定优先购买权，没有统筹设计通知义务的产生时间及通知内容等问题，导致优先购买权的法律性质、行使方式、行使效果等相关问题依旧模糊不清。鉴于事后通知模式明显优于事前通知模式，未来民法典宜参考《德国民法典》第469条第1款的做法，在草案中已有的五类法定优先购买权中统一采纳事后通知模式，规定：出卖人在与第三人订立买卖合同后，应当将合同内容及时通知优先购买权人。
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