第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
【解读】房屋承租人享有优先购买权。房屋承租人的优先购买权是指在房屋租赁合同关系中，房屋承租人在房屋出租人（产权人）转让租赁房屋所有权时，在同等条件下享有优先于租赁关系外的第三人购买所承租房屋的权利。因为《合同法》第二百三十条规定的比较简单，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。所以，房屋租赁合同解释做了详细的规定。尽管在这次司法解释修订时做了删除，但是并非不再适用，而是直接吸收到了民法典中，效力层级更高、更详尽了。
民法典第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
民法典第七百二十八条出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
承租人的优先购买权是一项法定权利，在受到侵害时，承租人有权主张出租人承担赔偿责任；如果承租人以侵害优先购买权为由主张出租人与购房人之间的房屋买卖合同无效，不予支持。
优先购买权问题的历史沿革很长，尤其是侵害优先权的合同效力问题，反映出我们对法律认识的观念和思路的一些变化。
1988年的《民通意见》第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。在该《意见》中，出租人侵害承租人优先购买权的，承租人有权请求法院确认买卖合同无效。但承租人的优先购买权作为一种基于房屋租赁合同关系产生的权利，并非一种对世权，更非是一种物权，因为承租人的优先购买权受到侵害而否认出租人与案外人之间买卖合同的效力，一直受到质疑。
2008年12月18日颁布、2008年12月24日施行的《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（法释（2008）15号），在第24项规定，《民通意见》第一百一十八条规定与《物权法》有关规定冲突被废止。
如果出租人与买房人之间的买卖合同是当事人之间的真实意思表示，在不存在其他诸如《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形时，即使侵害了承租人的优先购买权，无论买卖合同是否履行，均为有效的合同。到了民法典生效，合同无效的要求更为苛刻，无效难。
承租人虽不能以优先购买权受到侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但出于对优先购买权的保护，如果承租人主张直接以与买受人同等条件与出租人形成买卖合同关系，且出租人与买受人之间的房屋买卖合同尚未履行完毕——房屋产权尚未移转的，由于承租人具有优先购买权，人民法院应当支持。但是承租人主张优先购买权应当证明其有按照同等条件履约的能力，否则不予支持。至于出租人与买受人之间的房屋买卖合同因为承租人行使优先购买权而无法履行，双方合同为有效合同，应根据双方过错程度确定合同无法履行的违约责任。
对于出租人通知的合理期限问题，一直无定论，民法典也难以规范。有观点指出应结合本解释第二十四条第（三）项的规定，出租人与承租人平等对待，出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人。但是，房屋买卖合同的洽商、签订并非可以通过确切时间点来约定的。依据《合同法》第二百三十条规定，承租人是在同等条件下享有优先购买权，同等条件一般要包括房屋转让的价格、价款支付方式、房屋交接的时间等等。出租人只有与潜在的购房人洽谈、协商到一定程度才可能确定这些基本要素。在有出售租赁房屋的意向时，出租人也不可能将全部条件确定无疑的告知承租人，价格、支付方式、交易条件等都会随着条件变化而变化。因此出租人与购房人已经签订购房意向时才可能确定合理期限起算点。笔者认为对于出租人通知的合理期限问题，不宜强制规定，出租人在出售房屋前，将交易的确切信息、条件只要告知了承租人，并给予其相对合理的考虑期限，即可视为履行了合理期限内的通知义务。
即使出租人提前一年告知承租人自己可能出售房屋，但告知的价格、交易方式与实际出售的不一致，仍然应视为侵害承租人的优先购买权。毕竟，承租人优先购买权的行使是一个体系，而非一个特定的条件。
优先购买权设立的目的为了保证市场经营的连续性、交涉社会资源的浪费、促使承租人加大对经营的投入等，保证房屋的实际使用人能够继续使用房屋是优先购买权追求的一种效果。对于承租人将房屋转租给次承租人的情况，如果承租人是经出租人同意转租租赁房屋的，承租人已不再继续使用租赁房屋，一般也就不再享有优先购买权。次承租人虽然与出租人之间没有合同关系，但其承租房屋是出租人认可的，其要求行使优先购买权的，原则上应予支持。但是如果是承租人承租整栋房屋的目的即为转租、分租牟利，即承租人的经营即为转租时，应视为承租人对房屋有优先购买权。对于未经出租人同意转租租赁房屋，承租人未经出租人同意，处置出租人房屋，侵害了出租人对房屋的控制程度，违反合同约定，丧失优先承租权。次承租人未经出租人同意取得使用权，再加上本身与出租人之间并无合同关系，也不会因合同关系产生优先购买权问题。因此，在此种情形下，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，均不予支持。
对于承租人承租的房屋只是出租人出租房屋一部分，承租人能否以及如何行使优先购买权的问题，司法实践中也颇有争议。一般认为，首先应考虑房屋是否便于分割出卖的情况，如果出租人是整体转让租赁房屋，且租赁房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值的，承租人要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的，不能因为承租人优先购买权行使而过分侵害出租人权利，原则上不应予以支持。其次，应考虑承租人承租的面积在整体出租面积中所占的比例问题。一般认为承租人承租的面积达到整体面积的50%以上时，承租人才可以主张优先购买权。如果承租人承租面积未达到整体房屋面积50％以上，即支持其优先购买整体房屋的权利，则可能出现多个主体均享有优先购买权的情况，而且也不利于出租人出售房屋，因此，原则上不应予以支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
【解读】房屋承租人的优先购买权是指房屋承租人在房屋转让所有权时，优先于租赁关系外的第三人购买所承租房屋的权利，所有权转让不仅包括出租人未获取对价出卖房屋，也包括其他交易转让行为，将租赁房屋与抵押权人协议折价、变卖偿还债务，实质上也是一种租赁房屋的转让行为，不管是买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
【解读】该条解释删除的原因在于民法典的规定替代。民法典第七百二十七条规定：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
出租人将房屋拍卖，其实质也是将房屋出售转让的行为，与一般的买卖相比，只是在处理的程序上不同，承租人的优先购买权应当予以保护。但在实现路径上，由于受到拍卖程序的限制，承租人应当依照法定程序行使。依据《拍卖、变卖财产规定》第十六条规定，“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”因此，承租人行使优先购买权应当参与拍卖程序，这就需要：1.出租人履行通知义务。出租人应当依法在拍卖前的合理期限内通知优先购买权人，保证承租人能够按照相关条件参与到拍卖程序中；2.优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求，进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍；3.依法举牌应价，承租人虽然有优先购买权，但只是在最高价的同等价位上享有优先其他竞买人的权利，在其他竞买人举牌最高价时，应举牌应价，不能侵害其他竞买人和出租人的权利。
对于通知承租人的具体方式，实践中也经常出现争议。有些出租人处于特定原因不直接通知出租人，而以已经在报纸上发布拍卖公告或者在拍卖房屋上张贴拍卖公告等主张已经履行了通知义务。承租人是特定的、具体的对象，出租人应当以书面或其他能够确认收悉的适当方式通知承租人。而张贴或刊登公告的方式是针对不特定对象的，发出公告不能视为已对特定的、具体的对象尽到了通知义务。出租人不采用书面或其他能够确认收悉的适当方式通知承租人，而采取发出拍卖公告的方式，不能认为履行了对承租人的通知义务，构成对承租人优先购买权的侵害。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
【解读】本条规定的删除，是民法典新条文的替代，但内容确实有修改。
第三百零六条按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
民法典第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
法律规定承租人的优先购买权，是一种出于实际情况的考虑，但并非在所有出租人转让租赁房屋时，承租人均享有优先购买权。
民法典提到按份共有人，但未提及共同共有人，民法典第二百九十九条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。虽然民法典没有明确规定共同共有人的优先购买权，但笔者认为，共同共有人享有房屋的所有权，对房屋处分的意思需要经过其本人同意，因此不论是共同共有还是按份共有，如果租赁房屋的共有人主张优先购买权的，承租人主张优先购买权的，不予支持。
出租人转让房屋时，如果受让方为出租人的近亲属，出租人可能处于亲情或者其他方面的考虑，房屋出售的条件无法从单纯的“经济因素”衡量，也就是说难以确定承租人行使优先购买权的“同等条件”。在此种情况下，承租人主张优先购买权的，不予支持。当然这里的近亲属应当严格局限于本解释的规定，即配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女等人，不得作扩大的解释。
承租人的优先购买权须在合理期限内行使，出租人转让租赁房屋，将出售房屋的条件告知承租人后，承租人应当在合理期限内行使。优先购买权虽然以保护承租人优先，但同样不得过分侵害出租人的权利。优先购买权行使期限的长短，是在对维护承租人对租赁房屋稳定占有关系、保护出租人对房屋的处分权以及保障善意第三人交易安全之间寻找价值平衡。如果将承租人行使权利的合理期限定为一年，出租人和买房人要至少坐等一年，才能确定最终的交易，尽管保护了承租人的权利，却对交易秩序和出租人、买受人权利造成极大的不利影响。民法典已经明确规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，视为其放弃优先购买权，再行主张的，不予支持。如果出租人履行告知义务后，承租人当场或者不满15日时即表示不再行使优先购买权，那么出租人是否必须等到15日届满，司法实践中一般认为承租人享有的优先购买权是可以放弃的，一旦做出放弃的表示，出租人即可出售，无需等待15日届满。如果出租人履行通知义务，告知承租人在不满15日——如3日内做出答复，而承租人在3日内未作答复的，是否视为承租人放弃优先购买权呢？笔者认为，出租人履行通知义务，承租人在15日内未明确表示购买，才可以视为承租人放弃优先购买权，并未限制出租人通知的具体内容，因此为承租人主张权利的时限应当限定在15日，不应予以减少，否则应视为对承租人权利的侵害。当然，如果承租人已经表达了不主张该权利的情况除外。
结合司法实践，如果出租人未履行告知义务，自出卖人出卖房屋届满1年的，承租人优先购买权亦归于消灭。这不仅有利于鼓励承租人积极行使自己的权利，也利于维护出租人与第三人交易秩序的安全。承租人在知道出租人出卖房屋事宜后，在一年后才向法院提出优先购买权强制缔约的主张，造成长时期内出租人与第三人交易安全处于不稳的状态，维护第三人交易秩序安全，符合经济效益，引导人们按照最有效的方式使用社会资源。
承租人的优先购买权是针对非承租人的第三人的，出租人出卖房屋时未履行通知义务，承租人可以选择向出租人主张损害赔偿，也可在知道房屋出卖后主张优先购买权。如承租人主张在同等条件下优先购买房屋，在出租人与第三人的房屋买卖合同尚未履行的情况下，因承租人享有优先购买权，在同等情况下其买受房屋的请求应获得支持。当然，为保证合同的履行，承租人应当提供相应的财产证明以保证其具有同等条件下的履约能力。但如果出租人与第三人的房屋买卖合同已经履行完毕，第三人已经依法获得房屋所有权，则承租人与出租人的房屋买卖合同则从根本上已经履行不能，其优先购买房屋的请求不能获得支持，而只能向出租人主张赔偿损失。
第十六条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
【解读】本条是解释关于适用案件范围的规定，采取的是排除法，即除了案件已经终审的纠纷外，应适用本解释的规定。即本解释2021年1月1日施行时，案件如果已有生效裁决，则不再适用本解释，即使是当事人申请再审或者按照审判监督程序再审的案件也不参照本解释处理。其余的案件，如在本解释施行之后发生纠纷、提起诉讼的，应当适用本解释，本解释施行前提起的诉讼，尚在诉讼程序中，无论处于一审还是二审 程序，应适用本解释。另外对于本解释施行前已经终审，但同时在本解释施行前已经提起再审或决定再审的案件，案件仍在审理过程中的，应适用本解释。
