|
导读：在房屋租赁合同中，承租人对出租人出卖的租赁房屋享有同等条件下的优先购买权。而《合同法》第230条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁合同司法解释”）第21至24条对承租人优先购买权制度作了规定。但在司法实践中，对承租人行使优先购买权过程中的某些问题仍然存在争议，本文作者拟对研究中发现的某些问题作出汇总、观点分析并提出作者的看法，以求达到抛砖引玉的效果。文中的参考、引用及分析若存在错误，欢迎读者斧正。 文/黄超宇 上海邦信阳中建中汇律师事务所 本文由作者向无讼阅读独家供稿，转载请注明作者和来源
一、优先购买权的性质
对于承租人优先购买权的性质，实务中存在以下认识：
观点一：承租人优先购买权属于形成权。根据莱芜市中级人民法院李玲与莱芜钢铁集团金鼎实业有限公司房屋租赁合同纠纷案（点击案件名称查看裁判文书全文），该法院认为优先购买权属于形成权，享有优先购买权的承租人作出以同等条件购买租赁房产的意思表示，该意思表示到达承租人时买卖合同即为成立。
观点二：承租人优先购买权属于物权请求权。在成都市中级人民法院吴玲与陈斌等房屋租赁合同纠纷上诉案（点击案件名称查看裁判文书全文），法院认为根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第118条规定，出租人未按承租人优先购买权出卖房屋的，承租人可以主张买卖合同无效。并以此判断承租人优先购买权应视为具有物权性质的请求权。
观点三：承租人优先购买权属于债权请求权。参考天津市滨海新区人民法院天津市北方海盐设备制造有限公司与天津市德建商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案（点击案件名称查看裁判文书全文），法院认为优先购买权是债权，但又是一种不同于其他债权的请求权，即附强制缔约义务的请求权。
本文同意第三种观点，承租人优先购买权应当属于债权请求权，理由如下：
首先，如果承租人优先购买权属于物权请求权，则该权利应当具有物权性质中的对世效力，而不仅具有债权的相对效力。而根据房屋租赁合同司法解释第21条的规定，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。可见该最高院的司法解释已经否认了民通意见118条中关于优先购买权否定出租人与第三人签订合同效力的规定，同时也否认了承租人优先购买权的物权性质。
其次，形成权是指权利人依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利。但承租人行使优先购买权后是否当然发生签订合同的效力？本文认为持否定意见，即使承租人行使了优先购买权，而出租人同样有权利拒绝缔结该买卖合同，具体分析和理由详见下文“承租人与第三人是否可以交叉加价”部分内容。
二、关于“通知”中的各问题
1.通知内容的具体程度应个案判断
有鉴于承租人优先购买权的行使系基于出租人与第三人签订的买卖合同同等条件下为前提，则应当以出租人与第三人之间签订的合同作为通知的内容。然而，对于通知的内容是否应当具体、明确这一问题，审判中存在两种思路。根据重庆市第一中级人民法院重庆鑫钻酒店管理有限公司与重庆紫苑房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷（点击案件名称查看裁判文书全文）案中，出租人仅告知承租人系争房屋将要出售，但并未明确出售房屋的具体条件，法院认为在法律没有明确规定的情况下，如将通知的内容理解为必须包含具体的出卖条件，则扩大了出租人通知义务的范围，故法院认为被上诉人明确告知房屋有意出卖则应视为其已履行了通知义务。然而根据西充县人民法院王丕文诉南充市九洲房地产开发有限公司、第三人吴克第、黄琼蓉租赁房屋优先购买权纠纷（点击案件名称查看裁判文书全文）案中，出租人虽然向承租人通知其欲出售房屋，该通知上并未列明出售条件，作为优先购买权前提之一的同等条件无从体现。但需要提示的是，本案中的通知行为与实际出售给第三人行为之间隔了整整3年，故法院可能综合考虑了通知与实际出售之间的关联程度而作出了不利于出租人的判定。
本文认为，通知内容的具体成都应当根据案件具体情况进行判断。若出租人在通知承租人时实际明确了交易的具体条款，则毫无疑问应当认定出租人已经履行了通知义务。若出租人仅告知承租人其打算出售租赁房屋，但并未明确出售的具体条款（价款及支付方式等），则应当结合承租人回复该通知的积极程度综合判断。正如重庆鑫钻酒店管理有限公司与重庆紫苑房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷（点击案件名称查看裁判文书全文）判决中所称：如将通知的内容理解为必须包含具体的出卖条件，则扩大了出租人通知义务的范围。
2.公告的形式不能视为出租人已经履行通知义务
无论是《合同法》第230条还是房屋租赁合同司法解释，都仅以“通知”两字表明了出租人的义务。而参考《合同法》第十条的规定当事人订立合同的方式有书面形式、口头形式和其他形式，且在实践中，一般情况下通过书面、口头、邮件、传真等其他形式均被认可。本文认为，若出租人通过上述形式通知承租人，则应当视为已经履行了通知义务。但如果出租人主张已经在报纸等媒体上通过公告的形式已经向承租人履行了通知义务，是否会被法院支持？
根据岳阳市中级人民法院上诉人杨建平与被上诉人岳阳市国有资产经营有限责任公司房屋租赁合同纠纷（点击案件名称查看裁判文书全文），法院认为出租人出卖包括诉争房屋在内的九宗土地及房产时，分别在《长江信息报》、《三项都市报》上刊登了处置公告，故应当视为出租人已经在合理期限内告知了承租人将出卖租赁房屋。然而根据天津市滨海新区人民法院天津市北方海盐设备制造有限公司与天津市德建商贸有限公司房屋租赁合同纠纷案（点击案件名称查看裁判文书全文），虽然出租人在《上海证券报》发布了诉争房地产的转让公告，但该公告是向不特定的购买人发出的要约邀请，并不足以证实被告履行了对原告的告知义务。不同法院对基本相同的案情作出了截然相反的认定，可见这一问题在实践中存在较大争议。
本文认为，根据《合同法》及房屋租赁司法解释的规定，出租人应当就通知承租人其有意愿出售房屋，而该等通知至少应当是保证承租人可以必然接收到的（无法联系承租人的情况除外），因此，出租人的通知应当针对承租人所发出的信息。而在报纸或其他媒体上公告的形式并不能必然保证承租人可以了解到出售的事实，因此，本文认为不能仅以公告的形式就认定出租人已经有效地通知了承租人。
三、对于“同等条件”的理解
在目前的法律条文中，并未对承租人优先购买权中的“同等条件”作出专门的规定，但2016年颁布的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》（以下简称“物权法解释（一）”）对按份共有人在行使优先购买权中的“同等条件”作了原则性的规定。根据物权法解释（一）第十条，最高院以列举的方式明确了优先购买权中同等条件的内容应当根据转让价格、履行方式及期限进行判断。然而“等因素”也表明除了前述被列举的因素外，仍然应当考虑其他各因素。
1.同等条件应当仅限于“买卖”行为
从法律规定来看，无论是《合同法》第230条还是房屋租赁合同司法解释中关于承租人优先购买权的相关规定，均明确了优先购买权系基于在出租人出卖租赁房屋的前提下。而房屋租赁合同司法解释第21条、22条则补充解释了出租人的折价变卖、拍卖的情形同样属于出卖行为。
但需要指出的是，在实践中对出卖的理解不应做扩大解释，即对其他相似行为作严格的理解。具体而言，实践中已经基本形成了较为统一的意见，即对“互易”、“置换”、“出资入股”等行为不应理解为“出卖”。（参见：吉林省高级人民法院作出的（2014）吉民申字第83号判决、新疆克拉玛依市中级人民法院作出的（2015）克中民二终字第90号判决）
2.“主体”条件的前置考量
根据上述分析，在判断是否符合同等条件的问题上，本文认为应当综合判断。但需要特别指出的是，在优先购买权人行使优先购买权时如果优先购买权人没有购买转让标的之主体资格，则可能会产生直接否认其可以负担“同等条件”。
最有代表性的即近亲属购买房屋将使承租人无法行使优先购买权的情况，根据房屋租赁合同司法解释第24条规定出租人将房屋出卖给近亲属，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。另外，如集体土地使用权转让、国有资产转让等均会受到主体资格的限制。因此，本文认为在具体案件中如果遇到优先购买权人不符合特殊主体要求的，将会直接否认权利人的优先购买权，而且应当视为“前置于其他条件”的条件（参考：镇江市中级人民法院的[2015]镇民终字第00964号判决）。
3.各项条件之间的顺位
由于物权法司法解释（一）第十条中明确列举了转让价格、履行方式及期限这些条件。在实际判断中，这三项条件及其他条件之间是否存在先后顺序，则存在不同观点。有观点认为：这三项因素是先后关系，如果价格条件不同等，也就无须再考虑在价款履行方式和期限上是否同等的问题。但本文并不赞同该观点，本文认为该三项条件及其他条件应当处于一个并列的状态，或者说在具体个案中对同等条件的判断并非简单地认定价格或履行方式是否有利于出卖人，而应当根据包括转让价格、履行方式及履行期间在内的所有条件综合判断是否有利于出卖人进行判断权利人行使优先购买权是否给出“同等条件”。举例而言，假设出卖人（按份共有人或出租人）打算出售其持有的按份共有之份额或租赁房屋，而第三人表示愿意出价人民币1，000元购买该共有份额，但需要以分期10年，每年100元的方式分期付款；而优先购买权人（按份共有人或承租人）知道了上述事实后表示愿意一次性出价人民币900元购买该共有份额。若以“各项条件之间存在先后顺位”的观点进行判断，则在该案例中应当是总价1，000元的第三人条件更为优待，而优先购买权人显然不能达到“同等条件”的要求。但如果出让人急需用钱，则本文认为的优先购买权人开出的条件先让更符合出让人的利益，因此应当认定其已经达到甚至超过了“同等条件”，可以行使优先购买权。
根据上述分析，在考量各项具体条件时，原则上应当以最有利于出让人利益的基础，综合判断优先购买权人开出的条件是否符合“同等条件”。
4.其他条件的范围
物权法解释（一）第十条中“等因素”的字样，明确表明除了前述三项被列举的因素外，仍然应当考虑其他各条件。
首先，对于其他条件的范围问题，本文认为可以参考合同法第12条中对合同必要条款的列举，即除了前述三项外，还应当考虑履行地点、违约责任、解决争议的具体条件。
其次，除了上述“合同必要条款”外，同样应当考虑非必要条款的具体条件。举例而言，若出租人的本次交易的成功与否、交易价格可能涉及出租人的其他交易或经营行为，则出租人必须要求交易相对人对交易细节进行保密，在此情况下，则应当考察承租人或第三人的保密程度、保密手段等条件是否可以形成同等条件。
最后，本文认为，除了合同条款作为交易条件本身之外，承租人与第三人本身的经营背景（或理解为财务上的商誉概念）应当也被视作交易条件之一。如要求行使优先购买权的承租人早已上了“全国失信被执行人名单”，或者通过“全国法院被执行人信息查询系统”中查询出承租人存在大量被申请执行且未执行完毕的情况，则在其他合同商业条件均相同的情况下，就贸然判断承租人符合“同等条件”则可能对出租人带来利益上的损失，这与“出租人利益最大化”的原则并不相符。
5.第三人可以提高条件
在具体操作中，承租人将其与第三人已经协商确定的合同条件通知承租人后，承租人若行使优先购买权的情况下，第三人能否继续以有利于出租人为原则提高合同条件？本文认为这一问题涉及到优先购买权行为中出租人“通知”行为及承租人行使优先购买权“行权”行为的性质问题。
若将通知行为理解为要约，而承租人行权的行为理解为对于出租人要约的承诺，则根据合同法原理，当承租人行权的意思表示到达出租人之时，双方的买卖合同既已成立。同时《合同法》230条的表述为“……承租人享有以同等条件优先购买的权利”，从该文本似乎也可以认为只要承租人向出租人发出行权行为，就视为双方的买卖合同已经成立。而在司法实践中，同样有法院采取这一观点，并以此逻辑直接判定承租人与出租人之间已经成立同等条件的买卖合同（参见：莱芜市中级人民法院作出的（2016）鲁12民终144号判决及安庆市中级人民法院作出的（2015）宜民一终字第00365号判决）。
而相对的，也有观点将出租人的通知行为理解为附条件的要约邀请，将承租人行权的行为理解为对于出租人要约的承诺。基于此逻辑，即使承租人向出租人作出的行权行为已经实际到达，但出租人同样有权作出承诺或拒绝。
本文赞同第二种观点，理由有二：第一，优先购买权的行使系基于出租人与第三人之间合同合法有效且已经生效为前提的，即如果出租人与第三人之间的买卖合同并未生效或被认定为无效，则承租人的优先购买权就失去了基础。从这一原则理解，如果出租人直接拒绝与第三人签订合同，则承租人的优先购买权之前提已经丧失。据此可以认为出租人仍然有权拒绝该等条件的承诺（无论是承租人还是第三人作出的）。第二，优先购买权虽然属于一项法定的权利，但其立法的价值在于维护房屋使用上的稳定性，而优先购买权的行使同样需要尊重“出租人利益最大化”为原则，基于此，本文认为承租人优先购买权的行使不应以破坏出租人利益最大化作为代价，因此认可并鼓励第三人提高原有合同条件应当视为更为重要的价值而被保护。据此，本文认为在承租人行使了优先购买权后，应当允许第三人提高合同条件。
四、结论
本文认为，有鉴于保护租赁房屋使用的稳定性，法律赋予承租人在同等条件下享有优先购买权。但与此同时，出租人出售房屋之目的系为了自己的利益最大化，故基于承租人优先购买权定性为债权请求权的前提下，应当以满足出租人利益最大化为原则，在符合这一原则的前提下保护承租人优先购买权。
实习编辑/代重阳
|
