商事承租人优先承租权的研究

 

           我国城市化进程的加速，使得商业用房租赁得以催化，具体到房屋承租人优先承租权问题上，无论是立法还是民法理论，均没有明确的规定或论述，人民法院的审判实践也常遇到这类租赁合同纠纷。如何处理涉及优先承租权的租赁合同，既保护弱势一方承租人利益，又不违背出租人契约自由、资源优化配置之原则，成为当前一个重要的研究课题。

　　一、优先承租权实践中运用国内外比较研究

　　（一）英、法、美关于优先承租权之规定。英国在住宅租赁和商业租赁领域的房屋租赁立法上均体现了承租人中心主义理念。1927年的《不动产租赁法》规定了租期结束时对商业租赁承租人的商誉补偿制度，1954年的《不动产租赁法》中又赋予了承租人租赁更新权。商业租赁更新权是法定的，当事人不能通过租赁合同排除，必须由出租人和承租人共同向法院提出排除申请，法院同意当事人的排除申请并签发排除保护的命令，才能排除这一权利。如没有特别规定，禁止法院对此进行判决。

　　为了保护商业承租人的利益，法国逐步建立了完善的商事租赁制度。1926年6月30日，以法律形式确认了商事租约续展权，之后经过不断的修改与补充，最终建立了完善的商事租赁续展权制度，即承租人的优先承租权，其构成要件为：（1）合同期限不得低于9年。（2）因商事用途而租赁场所。（3）承租人必须是在政府相关部门登记过的商人。（4）承租人应当是营业资产的所有人。该制度规定在场所租约到期时，承租人有权延展租约，或者可以获得补偿金，作为其因被排除出承租场所而受到的损害赔偿。

　　美国立法和判例对房东终止租赁的驱逐权做了一定的限制。除非存在法律认可的正当理由，房东无权拒绝租客更新租约的要求。可以说，租户在一定程度上享有默示的续租选择权。适用续租权的房屋受到当地《租赁控制法》的调整，但同时，房屋的所有人可以获得联邦、州或者市政府的补贴。为了限制出租人不合理地上涨租金，美国各州或城市的《租赁控制法》规定了居住用房续租时租金的测算方式。

　　（二）我国学说上的分歧。关于优先承租权，目前我国学者有两种意见。其中持肯定意见者认为，应将《合同法》第230条规定的优先购买权作类推解释。另外由于承租方为了商业经营的需要投入了装修、广告宣传等费用，进行了工商、税务的设立或变更登记，有的还形成了良好的商业信誉，如果承租方不享有优先承租权，不利于承租人制定长期的经营计划和大规模投入，这将会严重影响经济活动的稳定性。

　　持反对意见者则认为，首先，优先承租权目前在法律上没有明确的规定，其次，优先承租权存在以下弊端：（1）限制了出租人与第三方的契约自由，不利于资源的合理流转与配置；（2）限制了租赁房屋的流通，出租人完全丧失了拒绝续租、与更具清偿能力之新承租人合作的机会；（3）容易导致权利滥用，优先承租权制度本来是一项优惠承租人的法律制度，但是由于缺乏对权利行使的限制，极易出现承租人滥用权利从而损害他人利益的现象。

　　（三）我国的立法实践。在我国一些地方性法规中，已经开始了优先承租权的有益探索。如《深圳经济特区房屋租赁条例》（2004）第42条：“租赁期限届满在同等条件下，承租人有优先承租权。”《上海市房屋租赁条例》第44条规定：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”《广东省城镇房屋租赁条例》第21条规定：“下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（一）房屋共有人；（二）原承租人。”此外《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》、《武汉市城市房屋租赁管理办法》、《厦门市房屋租赁条例》及《郑州市城市房屋租赁管理条例》等均有类似规定。

　　从国内外的立法及司法实践来看，西方国家出于生存保障和营业资产维护的考虑，赋予承租人比优先承租权更激进的续租权，的确起到了维护社会稳定的积极作用。而我国目前尚处于经济和立法的发展阶段，所有权的保护刚通过《物权法》加以完善，笔者认为目前尚不宜在立法中对房屋优先承租权加以明确规定。就当事人而言，关于优先承租权的约定是否完备决定了权利是否能最终得以实现。就法院审判而言，应具体案件具体分析，综合考虑优先承租权的行使条件、行使期限及当事人的状况，从而作出合法合理的裁判，以维护市场秩序乃至社会秩序的稳定与和谐。

　　二、优先承租权的行使条件

　　（一）长期合法有效的租赁关系是行使优先承租权的客观前提条件。不定期租赁关系以及定期租赁中的短期租赁关系本身就缺乏稳定性，承租人没有长久租用的打算，也不会做过大的经济投入，营业资产的增加有限，而且出租人与承租人之间的信赖基础也并不牢固，即使没有优先承租权的保护，也不会有很大的损失。而在长期租赁关系中，承租人出于长远的发展考虑对租赁房屋进行长期投资，合同到期后如不能续租将会遭受很大损失。笔者认为，长期租赁合同的期限应在5年以上。

　　（二）出租人继续出租的意愿是行使优先承租权的主观前提要件。若出租人在与承租人的租赁关系期满终止后将房屋收回不再出租，则承租人不得主张优先承租权加以阻却。

　　（三）承租人续租的意思表示是行使优先承租权的形式要件。租赁期限届满前，合理期间承租人应该将续租的意思向出租人明确表示。换言之，承租人向出租人就现租赁关系期限届满后重新建立租赁关系发出符合法律规定的要约，而且必须在合同期满前的一定时间内提出。

　　（四）优先承租的同等条件。所谓同等条件不仅包括租赁价格、租金支付方式、租赁期限等，而且包括与租赁有关的其他条件，如承租人的经济实力、信誉、经营业绩等。如原承租人只是承租一栋房屋中的一套或几套，现出租人拟将整栋房屋出租，则原承租人因不具备同等条件的要求而不具有优先承租权。如果出租人采取招标、拍卖或其他竞价的方式确定承租人，出租人只要通知了原承租人，原承租人未参与招标、拍卖或其他竞价的，则视为放弃优先承租权，或者原承租人最终未中标的，也视为其不具有同等条件而丧失优先权。

　　（五）优先承租权的行使时间。在合同双方明确约定期限的情况下，只要对优先承租权及其行使期限的约定不违反法律禁止性规定，期限的长度可按照合同双方的约定。在合同没有约定的情况下，这个期限应以原租赁关系期满终止之次日起算且必须为合理长度。因为期限确定的太长会影响出租交易的活跃，太短则不利于对优先承租权的保护。也就是说，在原租赁合同期满前或期满后，出租人拟继续出租房屋的，应当告知原承租人。若承租人表示不能按照第三人提出的条件继续租赁或不明确表示是否继续租赁原租赁物的意愿，则租赁合同期满后的一定期限届满，原租赁人的优先承租权即告消灭。

　　三、优先承租权的制度完善

　　法律制度的设计应该在经济效率与公平公正之间寻找平衡点。对处于弱势地位的承租人，应当对出租人所有权的行使设置合理的负担，同时又不能忽视维护出租人的利益，如此，才能保护租赁关系的稳定，促进经济的发展。

　　（一）限定权利人资格。被赋予续租权利的对象主要是商事承租人，且房屋承租人优先承租权是对租赁合同到期后续租关系的保护。对存在违法转租、拖欠租金或存在其他重大违约情节的承租人，则会构成排除优先承租权的正当理由。

　　（二）明确行使条件。优先承租权的行使条件包括行使期限及同等条件，对这两个因素不加以确定，将使优先承租权流于一纸空文。笔者认为，可以考虑期限以原租赁关系期满终止之次日起3个月为限。另外，对于可能出现的出租人以虚假自用来规避优先承租权的情形，应该作出必要的规定，由出租人承担通知义务。笔者认为，宜规定出租人应至少提前60天通知承租人，而且如果在合同解除后6个月内出租人再行出租房屋的，承租人可以重新行使优先承租权，并主张损害赔偿。

　　明确同等条件的统一标准。目前关于“同等条件”有两种学说，一种是“绝对同等说”，即要求承租人须愿意以出租人与第三人达成的租赁条件完全一致，承租人才享有优先承租权。另一种是“相对同等说”，即要求承租人愿意以出租人与第三人达成的租赁条件大致相同如租金及支付方式、租赁期限、保证金等，承租人就可以享有优先承租权。笔者认为，“相对同等说”更为公平合理，既能充分发挥租赁房屋的价值，不至于使出租人错失商机，又兼顾保护了出租人、承租人的合法权益。

　　（三）确定法律救济方式。2007年的《物权法》重新规定了善意取得制度，以维护交易活动的安全。究竟是撤销出租人与第三人的合同而强制出租人与承租人继续缔约，还是不撤销出租人与第三人的合同而让出租人承担赔偿责任，笔者建议，出租人如违反优先承租权则应承担的法律后果，两者必居其一:一是在出租人与第三人恶意串通签订租赁合同时，承租人可以请求确认出租人与第三人签订的租赁合同无效，强制其与承租人继续缔约;二是当第三人为善意时，则不撤销其与第三人的租赁合同，但需向承租人支付违约金或赔偿损失。