全面掌握优先购买权——法律中优先购买权的种类及适用

lgzlawyer 2015-07-03

展开全文

本文转载请注明来源

优先购买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在标的物出卖于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。优先购买权是民商法上较为重要的一项制度，古今中外立法对此都有相应规定，我国优先购买权的规定主要体现在《公司法》与《合同法》中。

一、有限责任公司股东的优先购买权

为了维护有限责任公司的人合性，稳定企业的经营，避免企业陷入僵局，我国《公司法》赋予有限责任公司的股东享有优先购买权，因为有限责任公司股东优先购买权能够维持共同投资者的信任关系。

（一）有限责任公司股东行使优先购买权的一般规定

1.涉及向第三人转让股权时，应通知其他股东

我国现行《公司法》第71条、第72条规定股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起30日内未答复的，视为同意转让，其他股东不同意转让的，应当购买该转让的股权，不购买的，视为同意转让。人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满20日内不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。

两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权，公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。

2.侵害其他股东优先购买权的股权转让的合同效力

确认该类股东转让合同的效力，目前存在诸多学说，如无效说、有效说、效力待定说及撤销权说。效力待定说如江苏省高级人民法院《关于审理适用公司案件若干问题的意见》第62条规定：“有限责任公司股东向公司以外的人转让股权，未履行公司法第71条规定的股东同意手续的，应认定合同未生效。诉讼中，人民法院可以要求当事人在一定期限内征求其他股东的意见，期限届满后其他股东不作相反意思表示的，视为同意转让，可认定合同有效。该期限内有其他股东表示以同等条件购买股权的，应认定合同无效，受让人只能要求出让人赔偿损失。”亦有部分判决认为应为撤销权说，如山东省高级人民法院关《于审理公司纠纷案件若干问题的意见（试行）》（鲁高法发（2007）3号）第47条：“股东经其他股东过半数同意转让股权，但未向其他股东告知转让价格等内容而与非股东订立股权转让合同，或者股权实际转让价格低于告知其他股东的价格的，其他股东可以申请人民法院撤销股权转让合同。人民法院撤销股权转让合同的，申请撤销的其他股东应当承继股权转让合同的权利义务。未申请撤销的其他股东也主张购买该股权的，按照《公司法》第七十一条第三款处理。”

笔者认为此种情况下该合同应认定为可撤销。因为未经其他股东过半数同意或侵害其他股东优先购买权的股权转让，其所侵害的仅仅是其他股东利益，而并非社会公共利益，因此，只要当事人之间意思表示是真实的，就不应轻易否定股权转让合同的效力。撤销权说相对于效力待定说的优势在于督促权利方在法律规定期限内积极行使权力，以促使公司稳定经营，有利于公司内部法律关系的稳定。

（二）有限责任公司股东优先购买权的实现路径

1.征询其他股东意见书的通知内容

股东依照公司法第71条第2款的规定，向股东以外的人转让股权，就股权转让事项征求其他股东同意的书面通知，应当包括拟受让人的有关情况、拟转让股权的数量、价格及履行方式等主要转让条件。通知中主要转让条件不明确，无法通过合同解释和补充方法予以明确的，视为未发出过书面通知。（上海市高级人民法院民二沪高法《关于审理涉及有限责任公司股东有限购买权案件若干问题的意见》民二[2008]1号）

2.关于同等条件的认定

转让股权的限制条件很多，但“同等条件”是诸多条件中最重要的实质性条件，是股东优先购买权行使的基本前提。其宗旨是平衡优先购买权人与所有权人间的利益，即优先购买权人仅能得到交易机会的保护。

股东对拟出让的股份享有优先购买权，应当限定在同等条件下。对于同等条件的认定，一般应以出让股东与受让人之间合同确定的转让价格为标准。但该转让价格明显是基于出让股东与受让人之间存在的合法关系（如双方之间存在投资关系、业务关系或经济利益关系）、特别约定（如承诺承担公司债务、引进项目、对公司进行增资等）等因素而确定的相对优惠的转让价格，这些转让价格以外的因素应当作为价格条件一并予以考虑。如请求行使优先购买权的股东仅单纯要求按照出让股东与受让人之间的转让价格行使优先购买权，其本身又不能提供或接受相应的价格以外的条件，则不能认定属于同等条件。（上海市高级人民法院《关于审理股东请求对公司股份行使优先购买权引发纠纷案件的研讨意见》沪高法民二[2004]13号）

3.股东优先购买权的行使期限

根据公司法第71条及第72条的相关规定，股东行使优先购买权的期限为收到书面通知30日内，该期限是否为固定期限？根据山东省高级人民法院关《于审理公司纠纷案件若干问题的意见（试行）》（鲁高法发（2007）3号）第四部分的规定及上海市高级人民法院《关于审理股东请求对公司股份行使优先购买权引发纠纷案件的研讨意见》（沪高法民二[2004]13号）第三部分第1条的相关规定，股东行使优先购买权的行使期限可以根据实际情况予以增加，但根据目前的相关审判意见，股权转让方要求其他股东的答复期限应为三十日以上，即只可增加而不可减少。

4.国有股权公开拍卖程序中股东优先购买权的法律保护

现实经济生活中，股权转让公开拍卖尤其是国有股权转让进场交易越来越多，根据《企业国有资产管理法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《企业国有产权转让管理暂行办法》、国家财政部《事业单位国有资产管理暂行办法》的规定，除国家规定可以直接协议转让的以外，国有企业、事业单位股权转让必须遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则，在依法设立的产权交易场所公开进行，如实披露有关信息、征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。从而使《公司法》第71条赋予的股东优先购买权的行使面临现实的法律问题。

笔者认为，为了保障有限责任公司的人合性及其他股东的合法权益，是否可以参考执行过程中如最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《规定》）第16条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”但是对于在交易场所进行合法交易的股权受让方的利益如何保障，我们只能亟待相关法律法规的完善。

5.关于股权继承、股东对外赠与股权时，股东优先购买权的保护

现实经济生活中，股东因为健康、死亡、亲情、友情等各种原因继承、赠与股权，退出公司十分常见。对此问题，一种观点认为，赠与是一种无偿转让行为，受赠人不需要支付对价，故不存在“同等条件”，因而不存在、也不具备使用优先购买权的先决条件；另有观点认为，尽管股权赠与、继承是股权让渡的一种特殊方式，但其无疑仍是“股权转让”的一种形式，《公司法》第71条并未设定例外，应当确保在此过程中其他股东的优先购买权。对此，笔者赞同第二种观点。有限责任公司兼具资合性与人合性，为了维护企业长期稳定的发展，立法方面应侧重保障公司的稳定性。若公司章程有明确规定，我们应遵从章程的相关规定；若无相关规定，则应保障其他股东的有限购买权。对于股权价值，拟转让股权的股东与其他股东就价格条件不能协商一致时，应以评估方式确定股权转让价格的。

二、共有人的优先购买权

优先购买权在转让共有财产份额方面表现的最为明显和最具有代表性，共有人的优先购买权具有法定性。我国民法对于优先购买权也进行了明确的规定，《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额转让，在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。”《民法通则若干问题意见（试行）》第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先的权利。”

（一）共有人优先购买权的行使条件

法律设定共有人优先购买权是对出卖人处分权利的限制，此种限制是基于法律的规定，具有法定性。为了平衡转让人和其他共有人之间的利益。法律对共有人行使优先购买权的条件也进行了严格的规定。

1.共有人优先购买权的前提条件——共有关系

共有关系的存在是共有人行使优先购买权的前提条件，法律之所以规定共有人的优先购买权，其目的在于稳定共有关系，维护财产秩序，提高对共有财产的有效利用。若共有关系不存在，对转让人的限制也就失去了存在的基础。

2.共有人优先购买权的实质要件——同等条件

优先购买权只能在同等条件下才能行使。所谓同等条件是指先买权人购买出卖人的财产时，其购买条件和出卖人与第三人达成的买卖条件相同。对于同等条件有二种观点：一是绝对同等说，即认为先买权人认购的条件与其他买受人认购的条件完全相同；二是相对同等说，即认为先买权人的购买条件与其他买受人的购买条件大致相等便视为同等条件。笔者认为绝对同等说过于严格，现实中不能实现，已被大多数人所抛弃。对同等条件解释时，应考虑交易习惯、价格条件、支付条件等因素。当然，价格因素是主要的考虑因素。

3.共有人优先购买权的时间要件——合理期限

共有人行使优先购买权应在合理期限内行使，但是我国法律对于共有人行使优先购买权期限并无明确限定。实践中可以根据出卖标的物的特点确定合理期限，给优先购买权人以足够的筹款等行使优先购买权的必要准备期限，同时也要综合考虑出卖其份额的具体客观情形。若是动产，可以酌情确定一个月的期限。若是不动产，可参照《民法通则意见》第118条（已废止）规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”确定三个月的期限。

（二）共有关系中优先购买权的实现方式

1.共有人内部优先购买权的实现

在按份共有的情况下，共有人之间一般不存在人身家庭关系。对于内部多个共有人主张优先购买权的情况，则可以考虑由内部共有人进行竞价的方式进行。如果采取竞价的方式不能解决该问题，为了使共有财产进行有效利用，可以按照主张优先购买权的共有人在共有财产中所占份额的比例进行转让。如果依然不能解决该问题，则可以考虑抽签的方法决定受让人。

2.共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的处理

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第1款规定，在房屋共有人行使优先购买权时；房屋承租人主张行使优先购买权，法院不予支持。所以当共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合时，共有人权利优于承租人。但依据买卖不破租赁原则，即使共有人行使了优先购买权，承租人仍可在合同期限内继续承租。

3.共有人优先购买权与第三人善意取得冲突的处理

某一共有人转让其共有份额未尽通知义务，而将其财产份额让给不知情的第三人，侵害共有人的优先购买权。针对此问题，从保护交易安全、鼓励交易的立法目的看，若构成善意取得，则应保护善意第三人的权益。

（三）共有人优先购买权的适用范围

1.共同共有人的优先购买权问题

共同共有指依一定原因成立共同关系之数人，基于共同关系，而共享一物所有权的制度。较之按份共有，在共有关系存续期间，各共有人都对共有财产享有平等权利，承担平等义务；共有财产不分份额，每一共有人都对全部共有财产享有完整权利；共同共有经共有人之间特定关系的存在为前提，根据共同关系而产生，一旦共同关系消失，则共有关系解体。在共同共有中，财产并不区分为份额，只要共同关系存在，共有人无法就共有财产划分各自的份额或确定哪部分属于哪个共有人，只有在共同共有关系终止、共有财产分割后，才能确定各共有人的份额，所以，在共有关系存续期间，共有人不可能转让份额，因此也不可能导致其他共有人的优先购买权。

2.建筑物区分所有共有人的优先购买权问题

建筑物区分所有权与共有的根本区别：前者将一栋建筑物区分专有部分和共有部分，并在此基础上形成一种特殊类型的不动产所有权。就共用部分而言仍然属于共有，但专有部分则是单独的所有权，后者则不包括单独所有权。

那么，建筑物区分所有人对其单独所有部分行使处分权时，其他单独所有人是否享有优先购买权？笔者认为，不能享有优先购买权。主要是因为建筑物区分所有权场合的共有部分从属于专有部分；还因为某些共有部分不是按份共有，至少不是典型的按份共有；再就是相对于《物权法》第93条关于普通共有关系的规范来说，《物权法》第70条以下关于建筑物区分所有权的规范为特别规定，应当优先适用。

3.集体经济组织成员对集体财产的优先购买权问题

集体经济组织的财产是一种公有财产的形式。公有和共有是不同范畴的概念。公有一词具有双重含义，一是指社会经济制度，即公有制，二是指一种财产权形式。共有则是法学上的所有权范畴，不属于经济学上的所有制范畴。公有财产已脱离公民个人而存在，它既不能实际分割为个人所有，也不能由个人按照一定份额享有财产权利。单个公民退出或加入公有组织，并不能影响公有财产的完整性。而在共有关系中，共有财产并非完全脱离共有人，因而共有人退出共有组织时，就会产生对共有财产的分割问题。因此集体财产实质是并不是共有财产，故不应当适用共有财产对共有人的优先购买权的规定。

三、房屋承租人的优先购买权

优先购买权是法律赋予承租人的一项民事权利，它的性质属于形成权，由承租人单方行使。承租人享有优先购买权，即意味着，如出租人有意出卖其所拥有的、承租人所租房屋，则在同等条件下，承租人可优先于其他第三人与出租人签订房屋买卖合同。

（一）优先购买权行使的条件

1.承租人和出租人之间必须存在合法有效的租赁合同

承租人优先购买权行使的基础原因便是其与出租人存在合法有效的租赁关系，否则先买权便失去了赖以存在的条件。

租赁合同存在以下情形时，承租人不能行使优先购买权：

（1）房屋租赁合同不成立或无效。此时该合同当事人之间并未产生租赁法律关系，因此承租人的优先购买权并不存在。

（2）房屋租赁合同因期限届满而终止。出租人与承租人的租赁法律关系终止，承租人对该房屋不再享有任何权利，出租人作为房屋所有权人对房屋进行处分，任何人不得干涉。

（3）房屋租赁合同已被解除、承租人已实际迁离租赁房屋。出租人与承租人解除租赁法律关系，恢复对房屋的完全所有支配，承租人无权干涉出租人与第三人的交易。

2.出租人有出售租赁房屋的意思或行为

承租人优先购买权的产生以出租人有出售意向为条件，若出租人没有出售意向，出租人则保持对房屋的所有权不变，承租人作为租赁合同的一方，只能行使合同约定的相应权利，而不能据此对承租人的房屋所有权进行主张。

出售是转移房屋所有权的一种方式，由于房屋所有权转移还有“赠与、产权调换”等多种方式，因此在房屋产权转移采取特殊方式的情形下，承租人并非一定会享有优先购买权。

（1）出租人以下列方式转让房屋给第三人的，承租人不能行使优先购买权：

a.出租人将租赁房屋赠与他人。此时，第三人并不需要支付给出租人任何对价，即不存在交易的同等条件。

b.出租人用租赁房屋与他人房屋进行产权调换的。此时，交易条件是特定的，即第三人名下的房屋产权，此种特定条件承租人在交易时不具备，因此不能行使优先购买权。

c.基于政府行政命令对出租人的租赁房屋进行无偿划拨的。承租人的优先购买权属于私权，政府命令即公权力介入房屋所有权转移，该种条件承租人也无法具备，因此并不能行使优先购买权。

（2）出租人通过下列方式转移房屋所有权的，承租人仍享有优先购买权：

a.出租人以租赁房屋抵债的，应先通知承租人，承租人有权将应抵债务的金额作为购买价款行使优先购买权。根据《中国银行以物抵债管理办法（试行）》的规定，以物抵债，是指债务人将实现抵押、质押给银行的财产或者其他非货币财产折价归银行所有，用以偿还银行债务。出租人以物抵债的实质仍是履行与债权人合同的一种方式，承租人有权以代出租人履行债务为条件行使优先购买权。

b.出租人变卖或拍卖租赁房屋的，应先通知承租人，承租人有权参加拍卖，以最终确定的变卖价款或拍卖的最高成交价行使优先购买权。但承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

（3）承租人不是在任何情况下都可以实现自己的优先购买权，在以下几种情况下，承租人的优先购买权得不到法院的支持：

a.房屋共有人行使优先购买权的;

b.出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

c.出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

d.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

另外，如果房屋承租人未与出租人办理房屋租赁登记的，承租人的优先购买权也可能得不到法律的保护，因为承租人享有该项权利必须证明租赁关系的合法存在，而出租人往往采用与他人签订虚假合同的方式来否认与承租人的租赁关系，从而使得承租人可能无法享受优先购买权。若承租人有证据能够证明租赁关系合法存在，亦可主张优先购买权。

3.承租人应与第三人具备同等条件

在承租人优先购买权中的同等条件认定时，应当综合考虑房屋出租人与特定第三人之间是否具有特定的人格属性利益关系，是否具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况。房屋买卖第三人主张采用一次性付款，则承租人不得主张分期付款；第三人采用现金付款，承租人不得主张以物抵款；第三人采用即时付款，则承租人不得主张延期付款，双方应当保持结算方式相当。以上条件综合考虑，方能认定承租人是否具有优先购买权。也要综合考虑所涉房屋的市场价格是判断优先购买权中“同等条件”的参照标准，在此基础上，要结合出租人将房屋以优惠价格出售给第三人的真实意图、能够直接影响房屋买卖价格的非货币因素，非货币因素的价值等认定承租人是否具有优先购买权。

4.承租人须在一定的期限内行使优先购买权

关于“合理期限”的认定，《民通意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止。司法实践中，最高人民法院认为可以参考本解释（最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释）第二十四条第(三)项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

（二）承租人优先购买权的实现方式

1.买卖不破租赁的适用及例外

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。

抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先，查封在后，可以使用该原则。

2.次承租人或承租人死亡后的优先购买权问题

根据我国《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。该第三人即为次承租人。在出租人将出租的房屋出卖时，承租人享有优先购买权，而次承租人并不享有优先购买权。因为转租合同的当事人为承租人与次承租人，次承租人与房屋的出租人没有任何法律关系。但笔者认为，赋予承租人优先购买权的法理基础在于稳定承租人的居住和社会生活，保护期承租后的合法权益。若是经出租人同意，且次承租人直接将租金交由出租人时，此时应适当保护次承租人的合法权益，赋予其优先购买权。

根据《合同法》第234条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第19条，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同居住人、共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。此时，共同居住人、共同经营人或其他合伙人成为承租人，在出租人出售房屋时，应享有优先购买权。

3.承租人优先购买权受侵害时的救济

（1）承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避免承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其课以一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或提供担保，以使出租人信任其履行能力。（《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第36条）。

（2）出租人在转让房屋之前，未告知承租人，直接损害承租人的优先购买权，在此情况下，根据《房屋租赁合同司法解释》21条，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。如第三人未善意取得租赁房屋，则承租人可以同等条件优先受让。在司法审判实践中，损害赔偿范围通常包括两方面：一是承租人为行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用。比如承租人为确定出租人是否出卖房屋进行的调查取证费用，为确定房屋价格而发生的鉴定费用，为与出租人交涉而产生的费用等；二是房屋价差损失。其他损失主要包括寻租费用及搬家费用等。

（3）出租人在转让房屋之前，告知承租人房屋出让的事实，但告知承租人的出让条件与其实际成交条件相差较大，与上述情形相同，承租人在此情况下仍不能以优先购买权受损为由主张交易合同无效。但是，如果出租人与第三人存在恶意串通，告知承租人的出让条件明显高于与第三人的交易条件，承租人可以根据《合同法》52条规定，请求确认房屋买卖合同无效。

四、合伙人的优先购买权

合伙人的优先购买权是指合伙人可以优先购买其他合伙人向外转让的合伙人财产份额。为了维持合伙企业的人合性，稳定合伙企业的经营，合伙企业法在多个条文规定了合伙人对合伙财产份额的优先购买权。这与有限责任公司股东的优先购买权相类似。合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额的，在同等条件下，其他合伙人有优先购买权，但是合伙协议另有约定的除外。人民法院强制执行合伙人的财产份额时，应当通知全体合伙人，其他合伙人有优先购买权；其他合伙人未购买，又不同意将该财产份额转让给他人的，依照本法（合伙企业法）第51条的规定为该合伙人办理退伙结算，或者办理削减该合伙人相应财产份额的结算。

离婚案件中，涉及分割夫妻共同财产中以一方名义在合伙企业中的出资,另一方不是该企业合伙人的，当夫妻双方协商一致，将其合伙企业中的财产份额全部或者部分转让给对方时，按以下情形分别处理：

（一）其他合伙人一致同意的，该配偶依法取得合伙人地位；

（二）其他合伙人不同意转让，在同等条件下行使优先受让权的，可以对转让所得的财产进行分割；

（三）其他合伙人不同意转让，也不行使优先受让权，但同意该合伙人退伙或者退还部分财产份额的，可以对退还的财产进行分割；

（四）其他合伙人既不同意转让，也不行使优先受让权，又不同意该合伙人退伙或者退还部分财产份额的，视为全体合伙人同意转让，该配偶依法取得合伙人地位。

五、知识产权法上的优先购买权

委托合同完成的发明，专利申请权归研发人，研发人若转让专利申请权，委托人有优先购买权。职务技术成果的使用权、转让权归单位，单位转让职务技术成果时，完成人有优先购买权。合作技术开发合同完成的发明，专利申请权归合作人共有的，一方转让时，他方有优先购买权。

《合同法》第339条第2款，研究开发人转让专利申请权的，委托人享有以同等条件优先受让的权利。第340条第1款，合作开发完成的发明创造，除当事人另有约定的以外，申请专利的权利属于合作开发的当事人共有。当事人一方转让其共有的专利申请权的，其他各方享有以同等条件优先受让的权利。第326条第1款，职务技术成果的使用权、转让权属于法人或者其他组织的，法人或者其他组织可以就该项职务技术成果订立技术合同。法人或者其他组织应当从使用和转让该项职务技术成果所取得的收益中提取一定比例，对完成该项职务技术成果的个人给予奖励或者报酬。法人或者其他组织订立技术合同转让职务技术成果时，职务技术成果的完成人享有以同等条件优先受让的权利。

六、国家享有的特殊优先购买权

1.国家对低价转让的土地使用权的优先购买权

改革开放之后，国家允许转让土地使用权，并且对城市公有房屋进行了产权改革。为了维护国家利益和社会公共利益，规范土地管理和流转秩序，确保土地资源的合理利用和有效配置，国家确立了优先购买权的方式，影响和调控土地交易市场和房改房交易市场。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条的相关规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记，申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市县人民政府可行使优先购买权。（国务院2001年5月30日通过的《关于加强国有土地资产管理的通知》）

2.国家对公民、私人所有的珍贵文物的优先购买权

为了加强对文物的利用和保护，各国对文物的流通与买卖均有严格的限制。我国《拍卖法》实施后，文物成为限制流通物。根据《拍卖法》的规定，公民个人所有的文物在经过拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可后，可以委托拍卖机构拍卖。国务院《关于加强和改善文物工作的通知》第4条规定，国家和省、自治区、直辖市文物行政管理部门及其文物鉴定机构，要加强对文物拍卖标的的鉴定和许可审批工作，法律法规禁止买卖的文物不得作为拍卖标的进入拍卖市场；流传在社会的具有特别重要历史、科学、艺术价值的文物，应在一定范围内定向拍卖；国家对公民出售个人所有的珍贵文物有优先购买权。

3.原公有房屋单位对房改后上市流转房屋的优先购买权

根据国务院和相关政策性文件规定，对已购公有住房和经济适用住房上市出售的，原产权单位在同等条件下享有优先购买权。

六、法律依据

1.《民法通则》第78条。

2.《物权法》第93条、第101条。

3.《城市房地产抵押管理办法》第42条。

4.最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第92条。

5.《合同法》第230条。

6.最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条

7.《商品房屋租赁管理办法》第13条。

8.《城市房地产抵押管理办法》第42条。

9.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条.第22条、第24条。