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作为动态成本管控的重点，签证变更的不可避免性及不易管控性，一直令人头疼。 如何将签证变更减控到最理想范围？ 变更发生时，如何将其影响减轻到最低？ 面对这些症结，也并不是无计可施。想要规避变更，必须管好两大块： 设计+招标阶段-- 图审和合同管理的规范化 施工阶段-- 流程+人员管理严谨化 虽然许多房企都意识到问题和解决思路，但执行结果却总差强人意。接下来，我们将以万科、恒大、龙湖等标杆为例，为大家剖析标杆房企如何管好变更签证。 1 设计+图审阶段 万科图审之道，前期重点规避 项目施工前，施工图的把控和确认，将重点影响后续变更。图纸确定的越精确，后期设计变更就越少。为了把控好这块，标杆房企都总结出自己的管控方法。 以万科作为例来说： 1. 图审阶段分为初步设计图阶段和施工图阶段两步； 2. 图审方式包括内部封闭式单专业图审、多专业交互图审，外部专家审+施工单位审+监理审+物业咨询顾问审。以内为主、外为辅，相互照应来保障全面性； 3. 施工图阶段具体图审内容： 4. 图审关键工具《重点问题审核表》，它是辅助万科图审滴水不漏的关键。表格具体内容： 实际执行中，大部分的签证变更源自于设计变更，前期图审时，对设计的关键节点以及细节内容把控的越严谨专业，为减少后期变更的帮助就越大。 为此，我们特整理了多家标杆房企的图审妙招，详情可点击链接一一获取： 招标阶段 龙湖招采合同管理，细节中的标杆者 项目前期，除了图纸会审对签证变更有重大影响，招标采购阶段的合同管理也十分重要，以避免后期不必要的变更签证和事后扯皮。该阶段可从合同文件的明细度、评标议标时的询价及定价合理性，着手进行管控。 1. 招标合同的明细重点，即约定好承包模式、合同范围、各重要节点的完工时间。 ⑴在承包模式上，通常来说，甲方为避免变更签证的影响，会在招采阶段对承包方和供应商实行：项目（材料）总价包干或单价包干的合作形式，以规避或减少因为工程量及价格的变化造成的变更影响。 但不论是哪种形式，对于合同的明细度要求都是越细越好。
总价包干是把双刃剑，看似保护甲方利益的总价包干，确实可以帮助甲方规避部分变更的影响，但一旦施工中出现的细节变更太多，乙方并不会全盘买单，甲方仍逃不掉签证的风险，因此细化内容对于总价包干模式不可缺少。 单价包干更需谨慎，当每个项目均一一拆分出来明码标价时，拆分的越细，掌控力就越强，拆分的越粗，可变动性就越大。因此这种情况下，甲方需要列出详细的工程量清单，并要求乙方提前确定好每个环节的成本与风险，进行现场勘查，以此来防范临时变更的出现。
① 一般来说，建议土石方开挖工程，挖土方、石方、场内转运、外转等可以综合单价包干，而关于措施费中的降水、排水费用则建议总价包干。 ②如果清单中抽水是按台班单价结算，降水采用明沟加集水井或轻型井点降水等分项计算，在后期施工与结算时，至少要进行方案报审对比、确认天气记录及抽水台班记录等工作。用总价包干，则可减少这部分工作。 ③有些总价包干后，要增加部分项的综合单价费用，便于后期的施工管理与结算，如机械台班进出场费等。 ⑵ 针对合同范围 在订立合同时，甲方需要将负责每个项目的类型单位标示清楚，以避免因合同范围划归不清晰，导致的后期合约金额测算不准确，进而对变更，签证带来的负面影响。 例如： 在土方回填上合同规范好（土方与总包单位均可） 总包未进场前的场地排水上（土方、基坑支护及桩基单位均可） 桩基凿桩头上（桩基与总包单位均可） 卫生间陶粒回填和预制板制安上（总包与装修单位均可） ⑶ 明确各重要节点的完工时间 由于在总包工程前期，甲方未明晰化各项工作的具体完成节点，导致部分工程遭延误，乙方若也不积极处理话，甲方便会陷入被动。因此前期细节时间规定越明确越好。 结合上述的观点，我们在这里结合标杆案例进一步说明。 说到合同管理，就必然绕不开龙湖这位业界标杆，合同细到极致：比如将一个工程拆分出了245个招标合同项，还在总分包合同里，针对每项工程进行多个维度划分。 通过这样的细分将后期可产生漏洞的环节提前规避掉，并且将每个合同对应的科目范围清晰化，避免后期因此产生的重复签证和职责不清。 龙湖的总包合同，分别从总包、专业分包、独立承包三个维度进行细分： 针对分包合同，龙湖也会明确列出每项工程的工作界面，合同类型，专业分包名称，具体如下： 2、在评标议标时，未确定价格的材料管理，要做到及时询价、合理定价 除了合同制定和细项拆分时做到极致，为了避免后期的变更签证发生争议，在评标议标过程中，针对这三类材料：一些特殊的材料、招标时还未确定好规格型号的材料、各单位报价相差较大的材料等，房企在招标时也应该做到如下步骤，以避免施工中和结算时产生争议： ①先确认个暂定价，统一各投标单位报价基础。 ②定标后、施工前，则要及时询价、定价 2 施工阶段 行业标杆科学的流程管理+人员管理 针对这些痛点，我们分别从流程管理，人员绩效管理两个角度切入剖析： 首先从某TOP50 标杆的变更管理流程来看：
该管理流程清晰规范，明晰化，严格遵循了一单一算、一月一清、先审批后施工、完工确认四大原则，保证了变更的及时性、审核效率、举证清晰问题的解决。
具体来说： 首先，优化了原先线下签证单据的手工填写、寄送、保管等情况，在施工现场也可以随时随地线上发起签证单据，大大解决了因提交不及时，导致的错单/漏单等信息错漏问题； 同时，结合审批方式的便捷化，及审批进度中系统的及时提醒功能，有效提高了签证的在线审批效率，缩短了整体审核周期。 从资料审核+保管上来说，由于工程协同与ERP系统打通，甲方可及时进行审核，实现资料的在线归档，随时随地保留依据，有效解决了签证环节中的资料留存不当，后期结算复核时的举证不足问题。
3 总 结 想要控制签证变更的影响，既离不开项目前期，中期的发力，也离不开后期的有效总结和分析。房企在规范各环节的流程和细节同时，还需从多角度出发全面进行变更预防，并做到事后有效复核和总结归纳。 总之，只有科学体系化的预防机制、管控手段，最后才能及时有效的处理问题，并给出以后优化提升的机会。相信，长此以往，签证变更越少，成本管控能力就会越强。 内部交流可加微信【cherish-cather】 |
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