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2018年揭牌的绿城大学，致力于绿城人才的培养、企业的战略升级与变革、文化的传承与发展。作为绿城大学的重要组成部分，绿城大讲堂已邀请多位绿城中国经营班子、外部专家针对行业热门议题进行研讨与分享。 8月29日，第六期“绿城大讲堂”开讲。绿城中国副总裁张继良讲授《城市化背景下特色小镇的发展与未来及相关思考》。本文根据张继良讲话内容整理。 1 何为“城市”和“城市化”？ 讲小镇的探索，我们需要厘清一些基本概念，了解城市是如何发展的。 城市 从人类漫长的发展史看，城市可以定义为人类群居生活的高级形式。从汉字起源看，城市需要有两个内涵，一是人口聚集居住的区域，二是其中的工商业活动频繁。同时，居民以非农业人口为主，在政治、经济、文化等方面处于中心地位的地理区域，没有法定的边界线。 城市化（Urbanization） 在我国也被称为“城镇化”，简言之即是乡村的人口向城镇的人口转化的过程，这一过程中包含了人口的迁徙、城镇范围的扩张、产业的转换、生态系统的重组、以及社会分工和关系的变迁等多个维度的变化。其本质是一种经济社会结构的变革。 那么，我国现在的城市化发展水平怎么样呢？ 改革开放后，中国城市化进程一直保持了较快的增速，截至2018年底城市化率达到59.6%，即将进入城市化进程的后期（城市化率介于60%~80%之间时，属于城市化发展后期，城市化的进程速度放缓甚至下降）；这个数字处于世界中等水平，但在中高收入国家群体中，仍低于其平均66%的水平。 根据目前联合国的预测，我国的城市化进程会适度放缓，但空间仍旧巨大，预计到2050年将新增2.6亿城镇人口，城市化率达到80%。 △绿城中国副总裁张继良 2 城市化进程中房地产的发展机会 城市化进程又会怎样影响未来的商品住宅走势？ 在未来十年，大、特大、超特大城市的人口增速将进一步加快，而中等及小城市的人口增长速度将有一定的回落，呈现“小城打底、大城发育”的特征。 通过权威统计软件，我们计算出至2030年的商品住宅市场增量空间在170亿平方米左右，年销售量保持在14-15亿平方米，2028年人口峰值（预测）后，商品住宅年销售量还将进一步下滑，到2030年大约只有10亿平方米，回落至2010年初时的水平。 同理，进一步对城市群中商品住宅市场的增长空间进行估算，可以得出以下结论：长三角城市群、京津冀、珠三角、长江中游、成渝、中原和海峡西岸城市群将瓜分3/4左右的增量空间。 我们可以预测，具有较高购买力的人群有望在一、二线城市落户，中低购买力的人群会到具有良好发展前景的三、四线城市聚集。这两部分人群是未来购买力的重要构成。 对照城市化发展规律，处于不同阶段的城市群和地区可能面临的市场机会也不同。例如，京津冀、长三角和珠三角中城市化，再城市化带来的城市更新机会，和可能出现的逆城市化中的远郊地区的特色房产开发机会是值得关注的。 3 城市化进程中特色小镇的发展与未来 近年来，房地产行业利润逐年下降，在城市住宅用地竞争白热化的背景下，TOP房企基本都做了战略发展方向的调整，在特色小镇领域的探索也格外积极。 涌现的机会中，特色小镇作为新型城镇化战略和乡村振兴战略的结合点以及实现城乡统筹发展的重要载体，会肩负重要的使命。而当我们把它和田园城市规划的理想结合后，发现“特色小镇” 是探索美好生活方式的重要路径，是具有长远的发展潜力的。 《特色小镇是浙江创新发展的战略选择》一文中说，特色小镇，发展基础是产业，空间范围在3平方公里左右，打造完成后将融合创业、生活、商业、生态为一体。 准确地说，绿城的小镇萌芽远远早于“特色小镇”概念的提出，2003年海宁百合新城的开发启动了关于强配套大型社区的模式探讨，在经过了十余年的探索和实践后，“绿城小镇”的理念在2014年于海南蓝湾小镇举办的“小镇之蓝”理想小镇研讨会上得到了系统的阐述并逐渐上升为公司的发展战略。 2016年7月，绿城理想小镇集团的成立标志着小镇事业生根发芽，在经历了2年半的成长后，伴随绿城中国三年规划战略的落地，2019年小镇事业部正式挂牌，绿城小镇吹响了全国布局的号角。截至2019年8月，绿城在全国已布局了二十余个小镇项目。 目前，绿城的小镇特色主要体现在教育、文旅、康养、运动和生态农业领域，但未来需要我们大胆畅想，提前做好谋划和布局。 也许中国特色小镇的未来就是成为符合中国城市社会发展特征，贴合中国人居住理想的“第三磁极”，它可能体现为大学城、田园城市、也可能是卫星城、可持续发展新城、甚至是一种全新的形态。 最后是关于绿城小镇事业的几点思考和建议。特色小镇的长远发展除了生活和生态，还需要产业；特色小镇的投拓研判一定要跳出房地产的思维，需要有不同的研判标准；特色小镇的研发不是一蹴而就的，需要看得远、想得细、勤于学、精于变；特色小镇是追寻美好生活的重要路径，要坚定，要大力倡导。
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