权利人可以凭判决书单方申请登记吗？

案例：李某与张某就买卖合同纠纷诉至法院，法院审理查明情况后，判决如下：因张某隐瞒真实情况，使用虚假公证书，在李某未到登记机构的情况下张某持买卖合同办理了买卖过户登记，根据《合同法》相关规定，该合同为无效合同。嗣后，李某持法院的生效判决文书到登记机构要求将房屋恢复办理至其名下，登记机构是否可以为其办理登记？

分析：本案涉及的问题在于登记机构可否凭借李某所持的判决自动启动登记，或者李某可否持法院的生效判决单方申请登记。

一、登记机构可否依职权自行启动登记

登记机构依职权启动登记程序需要登记簿登记有错误。那么当事人之间的民事法律关系被撤销，登记机构据此作出的登记行为是否就自动无效或被撤销了呢？对此，学术界有不同的观点，但普遍认为，当事人之间的法律关系是民事法律关系，登记机构的登记行为是行政行为，一个是民事领域，一个是行政领域，行政确认的取消需要行政诉讼结果来启动。因此，学术界普遍认为，民事法律关系被确认无效或者撤销并不意味着登记行为无效或被撤销。

二、申请人可否单方申请登记

《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定：“当事人可持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或人民政府的生效决定单方申请不动产登记。”因此，生效法律文书或生效决定可以单方申请登记。但笔者认为，此条规定的生效法律文书或生效决定，应当是《物权法》第二十八条规定的法律文书或征收决定。

《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第7条规定:“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”

《重庆市土地房屋权属登记条例》第十四条，申请土地房屋登记，应当由有关当事人共同申请。但是，有下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（三）因人民法院、仲裁委员会生效法律文书取得土地房屋权利的登记。《不动产登记操作规范（试行）》9.3.1已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因下列情形导致权属发生转移的，当事人可以申请转移登记。……7因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致国有建设用地使用权及房屋所有权发生转移的。

本案中，李某所持人民法院生效判决书，其内容是判决合同无效。该判决书不属于导致物权设立、变更、转让或者消灭的生效法律文书，因此李某不可单方申请。

在实务中，对民事判决合同无效、撤销合同时，登记机构需要办理恢复原状时，可按以下三种方式办理：一是行政判决中法院要求登记机构恢复；二是当事人申请强制执行，登记机构根据法院的协助执行函办理，三是由当事人双方凭生效的司法文书共同申请办理登记。

【来源】公众号“不动产实务研究”