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作为区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，产业园区担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要使命。经济新常态下，产业园区所承载的历史使命和任务正发生深刻变化，经济转型升级进入深水区，新兴产业快速发展的现阶段，产业园区的转型升级创新也是无止境的。产业园区要面对经济新常态和新产业的发展，这也是产业园区转型、创新、升级的前提条件，并从中找出转型创新路径。
一、开发主体市场化 产业园区开发一般有政府主导型、政企合作型、企业主导型三种开发模式。随着政策逐步收紧，地方政府在园区开发中的作用逐步减弱。以华夏幸福、联东U谷为代表的专业化园区开发公司的规模、实力、品牌及专业化效应逐步显现，在园区开发中将占据越来越重要的地位。
二、产业定位不断更新 产业是园区的灵魂，产业定位直接决定着园区的成败。随着经济发展日渐成熟及竞争的日趋激烈，园区的产业定位只有更加精准化，才能为招商、制定政策等环节的工作打好基础。应在对各细分产业的外部发展环境和内部发展条件进行系统分析和整合对比的基础上，得到科学的产业发展组合，使园区产业定位更加精准，这样有利于打造产业生态圈，使园区内企业获得更加良好的生存和发展空间。 三、要素配置软性化 原有的产业园区开发模式中，政府提供土地资源，在招商运营中用财政补贴吸引企业入驻。在地区经济不是足够发达的时期，这样的模式非常管用，但是随着经济的发展，目前企业之间的竞争也升级到了产业链竞争，企业更关心资源和要素，包括人才是否充足、社会服务是否优质、金融支持是否便捷等等。特别是互联网、信息类等高新技术行业，企业最为关注的要素为高级人才、政府服务、同业集聚、政策和生活服务等项要素。除了在行业内占据绝对优势的超大型企业，一般情况下，之前是要素跟着企业走，现在是企业根据要素选择位置。 四、产业发展生态化 产业发展生态化园区的核心点是各种要素、各个主体互为连接，是共生关系。这是未来园区的主要方向，但生态型园区的建设不是一步到位的，资源要素也有一个积累过程。在很长一段时期内，开发型园区和生态型园区会同时存在。 五、园区产品迭代化 生态是不断进化的，在园区设计之初，就要给将来的调整留下空间。这个道理和现在的购物中心运营一样，要不断调整才能有新的活力，什么是主力店，什么是次主力店，什么是可以灵活调整的部分。因为企业也是不断更新迭代的，不同的时期，企业需求也不同。 六、基础配套社区化 随着产业的不断升级，入园企业员工中高级白领的比例不断增大，90后员工也开始大量出现。这些员工对生活品质要求较高，对社会服务配套的需求也大幅提升，只重产业不重生活的园区已经难以适应需要，直接影响了园区的招商工作。 在园区的社会化配套中，既要需要设置餐饮、超市、美容美发等生活性服务设施，满足员工的基本生活需要;配套住宅、医院等福利设施，满足员工的居住安全需求;也要设置学校、图书馆、博物馆、音乐厅、歌剧院等文化设施，满足员工文化教育需求;建设购物中心、游乐园、电影院、健身中心等娱乐设施，满足员工休闲娱乐需求;咖啡厅、茶馆、酒吧等社交设施，满足员工社交需求……建立居住细胞-邻里中心-综合片区三级生态社区模式，打造“5分钟生活工作圈”已成为潮流。 七、园区服务中介化 随着产业不断升级和商业环境的日趋成熟，企业对服务的需求亦呈现多样化、专业化趋势，园区开发运营公司已经没有办法提供这样的服务，引入各类专业服务商成为必然。 这些专业化中介服务机构的代表是以科技成果转化、公共实验室为主的科技创新服务机构;以人才就业、招聘、培训、高端人才引进为主的人力资源服务机构;以创业投资、融资中介为主的金融服务机构;以企业宣传、推广为主的商务服务机构;以财务、法律、管理咨询为主的专业服务机构等。
八、园区政策的个性化 原来各地在招商引资时，常用的政策手段是土地、税收和财政支持的“老三样”。随着国家政策收紧，原有的手段逐渐失灵。 主要的变化体现在两个方面：一是政策制定主体，由政府变为“政府+开发运营企业”;二是由于园区入驻企业和服务机构类别的增加，需求呈现多样化特点。 面向未来，在充分了解开发运营企业、入园企业、入园员工和服务机构等不同主体的需求基础上，根据产业定位和区域特点，针对不同主体分别制定个性化政策成为趋势。 九、招商体系的专业化 随着园区产业定位不断聚焦，对招商队伍和招商人员的专业素质要求越来越高，传统的“全员招商”、“三同招商”已经难以适应形势的变化。园区招商工作要以专业化的园区规划为指导，以产业链招商为导向，差异化组合招商模式，综合线上线下资源平台，形成专业化招商体系。 十、盈利模式的多样化 传统的产业园区，盈利主要来源于售房、租房和物业服务收入。随着“新经济”的快速发展，园区物理空间成为“共享资源”，廉价甚至是免费提供成为趋势。相应的，园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变。园区开发运营企业不再和入园企业形成甲乙方关系，而是成为一家人。通过成立产业投资基金，入股入园企业，同时提供专业化的服务，共同享受入园企业的成长收益。 十一、融资渠道的多样化 产业园区开发通常投资巨大，在自有资金、银行贷款、销售回款等传统融资方式的基础上，越来越多的产业园区开发企业寻求在融资渠道方面积极创新，通过结构化融资方案解决资金需求，提升开发效率，降低开发风险。 十二、园区竞争的平台化 作为产业发展的平台，园区间竞争不是传统企业间的“肉搏战”，也不再是单纯的“区位”、“交通”等要素间的比拼，而是更全面、更深层次模式之间的战争。园区之间除了拼政策、拼区位，更重要的是品牌、管理、资源和生态网络之间的较量，是不同平台间的竞争。
园区在发展到一定阶段后会面临空间的局限，进行异地拓展将是必然选择。在异地拓展时，品牌输出、管理输出和产业生态输出将成为关键。有实力的产业地产商不仅能通过品牌和管理输出来打开发展空间，更能将自身资源和产业生态导入到新的区域，这将成为未来产业地产商最为重要的竞争力之一。 十三、投资参与跨界化 新形势下，产业园区领域的参与者已经不局限于原有的政府、产业地产商、房地产商，投资参与主体逐渐丰富多样，传统制造企业、互联网巨头、资本乃至媒体均开始涉足产业园区投资，投资主体跨界化趋势明显。 传统制造企业海尔打造的海尔工业园和海尔云谷、互联网巨头阿里巴巴打造的菜鸟电商产业园和恒生科技园、科技媒体36氪打造的氪空间、风险投资洪泰基金打造的洪泰创新空间，都是跨界参与的典型代表。 十四、产业园区虚拟化 以互联网为代表的新经济正在蓬勃发展并对各行各业进行着深度改造。产业园区亦改变一贯重资产的特点，将会出现越来越多的虚拟化产业园区。在投资参与跨界化的同时，原先的产业园区开发商也在找互联网化的方式，一些园区开始做社群运营，并把更多功能放到了线上。 来源：山东张振鹏 生态体育（18831183213）：分享国内外群体和竞技赛事版权资源，共享场馆小镇园区综合体资源，整合教育培训健身旅游资源，提供赛事运营组织策划、体育培训健身指导、体育小镇场馆园区综合体等规划咨询，打造全方位全产业链体育文化产业休闲服务创新发展平台。 tiyucehua 免责声明：文章及图片均来源于网络，版权归著作权人或机构所有，如有侵权请联系小编及时删除。 |
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