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房地产收并购:要非常重视如何把财务的走账做平

 天堂的咖啡屋 2019-09-04

我们在做交易方案的时候,一般对资金支付的关注点是①总对价如何计算及调整,②付款进度如何安排,③风险的控制如何同付款的进度相联动。

但由于一般而言,交易方案是投资部门商议确定,转让协议是法务部门来草拟或确认,对于方案的交易逻辑会理得比较清楚,但是财务上的处理经常会有不到位的地方,重点是对于财务的“走账”、“平账”,很多人并没有很明确的概念。

一、举两个例子

1、方案只谈总价,不分股权、债权

举个最简单的例子,一个项目双方谈定的总收购价款1亿元,受让方以为支付的总价是1亿元就能买到地,转让方以为能收到1亿元钱。结果却发现股权因为有溢价,导致转让方要交所得税;或者是由于折价转让,转让方对项目公司的债权超过了1亿元,要进行债务豁免,受让方因折价受让债权得益要承担多出的所得税。

2、交易过于关注操作,而忽视账面平衡

举个例子,转让方转让一个项目公司的部分股权,但受让方因为对项目的风险比较重视,在股权转让的时候不愿意将款项直接支付给转让方,只愿意直接支付至项目公司的共管账户中,当然转让方也答应了这个方式。

然后操作的过程中就发现,受让方支付的款项都是往来款,财务上最多只能完善借款合同后,界定成为股东借款。但是在财务口径上,股权受让的时候,必须也是要支付给转让方一部分股权转让款(起码按照注册资本的一定比例),否则股权的转让就变成0元转让,转让方是吃亏的。

为了让事情说的更加清楚,假设个带数字的案例,一个项目注册资本1亿元,股东借款9亿元,受让方平价收购50%股权,如果受让方直接把5亿元都打进项目公司会出现什么情况:

房地产收并购:要非常重视如何把财务的走账做平

会发现虽然转让方的确拿走了 5 亿元,但是最后的状态就是受让方占股 50% ,对项目公司有 5 亿元的股东借款,转让方占股 50% ,对项目公司有 4 亿元的股东借款,算上占有的股本权益,受让方占有 5.5 亿元,转让方占有 4.5 亿元。虽然的确是最后转让方能拿走 5 亿元,但走账不做平,最终还是会导致转让方利益受损。

所以合理的做法就是受让方必须还是要直接支付给转让方0.5亿元的股权转让款以受让50%的股权。当然5亿元还是可以直接付给项目公司共管账户,但财务上可能还可以用代付的概念来做平账目,如下图所示:

房地产收并购:要非常重视如何把财务的走账做平

实线表示实际操作,虚线表示虚拟的走账路线,协议中按照股转付款后转让方再行股东借款的方式,但是实际就是用代付来虚拟走账做平。

二、两种常规的走账体系

1、直接把转让款支付给转让方

这种走账体系中,转让方把自己对项目公司的债权卖给了受让方,导致了项目公司的负债对象发生了转移。

房地产收并购:要非常重视如何把财务的走账做平

2 、通过项目公司债务清偿方式支付给转让方

这种走账体系中,受让方向项目公司支付股权比例相对应的股东借款,项目公司有现金之后,转让方收回对项目公司的股东借款(项目公司偿还其负债)。

房地产收并购:要非常重视如何把财务的走账做平

3 、异同

其实财务的账面平衡,就是六个字,“股是股,债是债”,股有股的处理方式,一般是要和协议相协调确认,属于商务条件要有认定依据,债有债的处理方式,一般由负债清单,属于转让方的债权还是第三方债务都有其处理方式。所以以上两种模式,股都是要走股权转让款,要支付给转让方才算结束,债的方式还是比较灵活。

三、一个复杂的走账案例

A公司原100%控股标的公司股权,标的公司股权结构中,75%股权已经转让给信托公司,另有25%股权质押给信托公司,信托公司依此提供了6.9亿元给A公司,然后A公司又通过银行向标的公司提供了6.9亿元的委贷。

问:若要收购标的公司100%股权,该如何解开这个结?

答:①受让方以股权转让预付款的方式付钱给A公司6.9亿元,②A公司股东借款方式给标的公司,标的公司把钱偿还委贷,钱回到A公司,③A公司再还钱给信托,信托还75%股权给A公司,并解掉另外25%股权的质押。

当然第一步的状态下风险是敞口的,虽然有补充抵押物,但仍然提心吊胆,所以又提了4个风控点①A公司股权质押担保,②受让方、A公司、信托公司的《三方协议》签署生效,③A公司、信托公司对于标的公司的股权回购协议、信托终止协议均已签署,支付款项后自动生效,④正式转让协议也已签署,待A公司获得100%股权后自动生效。

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本文来源:周璐的笔记 作者周璐,文章已获得授权。对作者表示感谢

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