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从1989年我在澳大利亚墨尔本买下自己的第一栋别墅开始，我就迷上了在澳洲做房地产投资，30年里，我还买过许许多多的房子，有别墅，有商铺和商业大楼，还有农场，等等，却从来没有买过一套单独的公寓。而我自己做大型土地开发也有近20年了，但只开发别墅，从来不会开发公寓。 因此，我平常被问到的最多的问题就是：为什么？为什么金先生您不买公寓，也不开发公寓？ 其实，我与很多公寓开发商都是朋友，多年前他们还会推荐我买公寓，并提出将自己的“私留户型”让给我。我始终不为所动。 犹太老师亲传的“秘诀”我不买公寓的“执念”既来自我房产投资路上遇到的犹太老师，也跟我曾经在墨尔本Flemington区一口气买下的那12套连在一起的公寓有关。 记得八十年代末、九十年代初的时候，我在墨尔本连续开了6家中医诊所，也买了许多的房子，其中有3家诊所的房子是直接买下来的。 1990年，我（左5）与中医诊所的员工们 比如墨尔本Doncaster区的那家诊所，我当时用24万澳币买下，几年后以100多万澳币的价格卖掉的；还有一家在Moorabbin区，当时花了30多万澳币买下，也是在涨到100多万时卖掉的。那时才开始觉得，自己已经慢慢在房地产上做出点名堂了。不过，最终我能成为澳洲房地产方面的专家，我还是要感谢我的老师，我的犹太老师！ 1988年7月，我来墨尔本的第二年就在下围棋时认识了一个犹太小伙子，叫迪米。他在几次挑战我围棋都败北后，决心拜我为师。没想到在后来的交谈中，我惊奇地发现迪米虽然才20岁出头，已经在墨尔本买了3套房子！ 迪米为了感谢我倾囊相授围棋秘诀，也悄悄给我传授了一个买房秘诀：金先生，在澳洲做房地产很简单，你只需要买有地的房子，并且一定要买有地的房子，绝不要买公寓！ 为什么？犹太人迪米告诉我说，所谓房地产的增值，并不是建筑物的增值。建筑物是以每年2.5%的速度折旧的，永远不增值。也就是说建筑物本身没有任何价值，只是帮你收租金的，现金流可能比较好，但是想要通过投资房地产挣大钱，则一定要买土地，也就是说一定要买别墅！ 迪米还告诉我，他们犹太人都是买一栋守一栋。他们还喜欢一次买一大片房子，10套或者20套，甚至会把一整个街区一起买下来。所以我很佩服他们，他们这个方法很聪明，赚钱赚得很厉害。 世界上的犹太人，不管在澳洲，还是美国、欧洲国家和新西兰、加拿大，等等，都掌握着重要的经济来源。包括我很佩服的犹太人巴菲特，也是有着强人眼光，能够看见未来。 聪明的犹太人——巴菲特 有关12套公寓的“美丽错误”30年的澳洲房地产投资中，我虽然从未买过一套单独的公寓，但是我却买过12套连在一起的公寓，那是我投资中一个“美丽的错误”。 我记得2年前，我在澳中集团总部办过一个财富讲座。那天，偌大一个会议室增设了比往常多3倍的椅子，还是座无虚席，很多人挤在会议室外面，他们都非常想听听在澳洲投资房地产有什么秘诀。 当时，我问在座的投资者，在买房子的时候是喜欢买公寓还是喜欢买house（别墅）？大家众说纷纭。恰好，在座的一位先生既买了公寓也买了别墅。 我问他：“你为什么买公寓呢？” “没钱啊。”那位先生爽朗地给出了答案，在座的投资者们听完都不禁笑出声来。 “那后来为什么又买了别墅呢？”我追问。 “有钱了！” 那位先生答完，自己也忍不住笑了。 他简短而又风趣的回答引来阵阵笑声，却也博得大家频频点头赞同。确实，没钱和有钱，简单的几个字蕴含着无限的真理。如果有足够的财力，在澳洲买房确实要首选别墅，因为别墅包含地皮，且是永久产权。 1998年，我用150万左右澳元在墨尔本Flemington区买下了12套公寓，每套12.5万澳元。这些公寓位处墨尔本大学附近，位置非常好。当时的Flemington区，公寓价格基本在12.5万澳元左右，别墅是15万澳元，两者只相差近3万。然而20年过去，1套别墅如今已经涨到了150多万澳元，1套公寓却只涨到了40万澳元，之间至少相差110万。 也就是说，当年我是用150万澳币买下了12套公寓，20年后涨到了480万澳币，20年间只赚了330万澳币。 但如果我是用那150万买了临近的别墅，可买10套，如今价值至少在1500万澳币，可以赚1350万澳币！ 330万澳币对比1350万澳币，公寓和别墅的回报显而易见！ 我讲到这里时，在座的投资者一阵唏嘘，都为我少赚的那1000多万澳币感到惋惜。可是我却说：这12套公寓投资看起来我是犯了个错误，但我却觉得这个错误很美丽。大家猜猜为什么？ 现场的投资者们纷纷猜测，有人说之所以“美丽”，是因为我买到了一个教训，还有人戏言称我是通过这次投资他认识了女朋友，但最终一位颇具眼光的男士一语道破——“我猜你可能当时一起买下了地。” 确实如此，我从来没有忘记过我那位犹太老师的忠告——要买带地的房子。因此，我投资的那那12套的公寓正式建在一个完整的地块上，都被我买了下来。如今，单是那块地的市值就在2000万澳元以上。所以，所谓的“错误”，其实还是一场稳准的投资。 后记 Afterword 在澳洲投资房地产，我除了建议大家一定要购买带有土地的房子，还建议大家一定要长期持有，不要几年时间赚了一点就卖掉，会非常可惜。比如，你现在购买墨尔本西南区的一套60万澳币的别墅，可能在几十年后，在你退休的时候，就增值到了460万澳币，甚至600百万澳币！长期持有，也是投资澳洲房产的秘诀之一！ 此外，澳洲房地产越来越被认为是具有“压舱石”作用的一项投资，不仅因为其数十年来风雨难撼、稳定增值的抗风险性，更重要的是对澳洲房地产的投资不在CRS审查之列，这也是对私有财产的很好的保护。 金凯平 |
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