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无锡“田园东方”——国内落地实践的第一个田园综合体项目 <1>项目概况 （1）区位交通 项目位于无锡市惠山区阳山镇，阳山生态休闲旅游度假区北部，处于长三角核心城市1小时交通圈，高铁覆盖省市，至上海约45分钟。 n 区位选址情况良好，地处经济发达、人口集中的长三角地区，且处于核心城市1小时经济圈内，公共交通网络发达，享受极大区位交通人口利好。 （2）当地资源 种植资源——中国著名的水蜜桃之乡，全镇约2万余亩桃林，7000多亩生态林。 自然资源——拥有广阔的西部湿地，绿地覆盖率超过70%，是名副其实的天然绿色大“氧吧”，且拥有桃花、奇山、怪洞、古刹、茶场、苗圃等令人神往的世外桃源，林荫幽径的生态环境和不可复制的火山地貌。 文化资源——以百年书院为代表的儒家书院文化、以千年古刹朝阳寺为代表的佛家禅宗文化、以万亩桃林为代表的桃源农耕文化和以亿年火山为代表的地质科普文化等。 n 各类资源丰富且独特，种植产业拥有独特地域品牌极大程度利于项目整体的设计和建设；在人口密集、城市化进程较快的长三角地区，拥有良好的生态湿地氧吧占据自然生态方向开发的绝对优势；拥有独特的火山地貌，地质资源有深挖空间；文化具有区域代表性，且拥有宗教地标，人文素养深厚。 （3）建设概况 项目规划总面积约为6246亩，由东方园林产业集团投资50亿元建设，于2013年4月初启动建设，计划于五年内全面完成。以“美丽乡村”的大环境营造为背景，以“田园生活”为目标核心，将田园东方与阳山的发展融为一体，贯穿生态与环保的理念。 <2>总体规划 （1） 总体布局 项目包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园社区项目集群等，打造为以生态高效农业、农林乐园、园艺中心为主体，体现花园式农场运营理念的农林、旅游、度假、文化、居住综合性园区。 n 规划为典型的互融开发模式。 （2） 产品组成 以主题游乐产品为核心引擎，高尔夫球会、四大酒店产品、住宅为核心产品，以文化、生态主题公园为配套产品，是典型的【旅游超市模式】。 <3>发展模式 （1）运营模式 项目打造生态、生产、生活的三生的产品功能，通过农业、加工业、服务业的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住复合功能。 （2）运营模式 采取“政府+企业+村集体+农民”传统组织运营模式。 农民以农村土地入股村集体公司和乡村运营平台，定期分红，同时成为企业员工获取劳动报酬，另外也可以获取土地以及地上附着物的一次性补偿。 (2)组织架构 n 依托自身农业、文旅、置业、酒店、乐园公司直接操作项目，另委托清境集团引入品牌提供商辅助运营农业、文旅板块，提升项目体验。 （3） 开发节奏 （4） 项目现状 开业三年仅落地规划面积的1/10，农业占比仅为规划的一半，文旅占比为规划的3倍，地产占比变化不大。 规划图 规划6300亩，农业4000亩，文旅1000亩，社区1300亩。 现状图 现状约600亩，农业约200亩，文旅约250亩，社区约163亩。 （4）盈利模式 项目以区域开发的思路来开发，前期通过小尺度配套物业确保持久运营。首先以文旅板块顶级资源引入提升土地价值，旅游消费和住房销售同步进行的旅游+地产综合盈利模式，接着后期进行配套完善，做到良性循环可持续发展。整个项目采取开放式的运营模式。 盈利主要由三个板块组成：增值地产项目+开发旅游项目+项目管理盈利。 ①增值地产项目 地产项目的销售是田园东方获得利润重要的一环，在销售手段方面主要有预售和现售两种。而预售不仅可以实现与现售相同的取得高额利润的作用，还可以保证项目开发过程有充足的资金。田园东方内陆产项目的销售带来的大量资金又可以供给其他项目与基础设施建设，解决了旅游项目短期难以实现盈利的通病。 ②开发旅游项目 在地产项目销售的支持下，田园东方的旅游项目在经营方面就能更加自如，地产项目销售还能实现对旅游项目的宣传，为旅游项目提供客流保障。 ③项目管理盈利 旅游地产项目本身具备树立强大品牌的条件，可以推动项目所在区域的发展，同时带动相关产业的发展。项目的成功运作会使得自身以及母公司的品牌成为一种无形的价值，带来地产项目更多的销售利润、旅游项目更好的经营效益。 总而言之，田园东方项目建设在土地方面的投资较小，成本不高，但是土地作为一种特殊的资源，后期经营中会有升值的空间，田园东方项目的成功直接拉动了周边地价的上涨，前期以低价所拥有的土地资源显现出优势，企业进行土地转让或者再次开发都会从其中获得巨大的利益。 n 通过文旅提升土地价值，同期进行地产产品的销售及租赁，后期完善配套设施，形成良性循环，维持可持续发展。以长周期景点性方式运作该项目，由此盈利在初期不是其重点 。由低门槛进入，多渠道盈利模式，吸引人气同时保证基本运营，是十分值得借鉴的方式。 <4>项目体系 整体项目体系为：现代农业+休闲文旅+田园社区。 （1）现代农业板块——四园+四区+两中心（仅有少部分落地） 四园—— ①有机农场示范园:科技研发与成果孵化中心；标准化育苗中心；智慧果园；有机水蜜桃种植示范区；富硒桃种植示范区；新品种水蜜桃种植示范区；水蜜桃标准化种植。 ②果品设施栽培示范园：水蜜桃设施栽培示范区；优质蜜梨果园；优质枇杷果园；特色柑橘果园；优质猕猴桃、葡萄果园；水蜜桃标准化种植。 ③有机农场示范园：水蜜桃生产示范园；水蜜桃标准化种植果园。 ④蔬菜水产种养示范园：设施蔬菜；露天蔬菜；水产养殖区；水蜜桃标准化种植果园。 四区—— ①农业休闲观光示范区：蜜梨采摘园；枇杷采摘园；柑橘采摘园；猕猴桃葡萄果园采摘园；水蜜桃采摘园。 ②苗木育苗区：设施大棚；露天育苗区。 ③产品加工物流园区：成品仓库及物流管理中心。 ④现代农业展示区：高标准农田（果园）示范区；景观农业示范区；生态环境规划之水循环氮磷拦截池。 两中心—— 园区综合服务中心：管理服务、信息、教育中心；专家院士研究工作室 资源再生中心：生态有机肥生产基地；有机栽培基质种苗繁育基地；公用设备和设施。 （2）休闲文旅板块（已落地） 以“创新发展”为思路，目前已引入拾房清境文化市集、华德福教育基地等顶级合作资源。其中，清境拾房文化市集是田园东方携手清境集团共同缔造的一座田园创意文化园，着手重新梳理阳山的自然生态和拾房村的历史记忆，还原一个重温乡野、回归童年的田园人居，包含拾房书院、井咖啡、绿乐园、面包坊、主题民宿、主题餐厅等。 （3）田园社区板块（房地产板块） 田园东方社区板块的产品以“新田园主义空间”理论为指导，将土地、农耕、有机、生态、健康、阳光、收获与都市人的生活体验交融在一起，打造现代都市人的梦里桃花源新型社区。 <5>土地处理 （1）住宅用地获取 土地于2013-03-20通过政府招拍挂程序取得，土地面积10.9万方（163亩），容积率1.01，出让底价1.8亿，成交总价1.99亿，折合楼板价1816元/㎡，每亩122.25万，未发现附加条款。2011龙湖在附近拿地的楼板价约2872元/㎡，拿地成本是田园东方的1.6倍。 （2）拿地优势 以田园综合体为依托获取住宅用地，比通过单纯招牌挂获取住宅地块在地价上有明显优势。 （3）拿地风险 政府要求产业先行再给后续住宅用地；取地时间周期长，住宅指标可能重新划归，且地价上涨后拿地成本需与政府进行再磋商，存在一定溢价风险。 |
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