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南宁房产纠纷专题②|南宁中院:什么程度的天气因素可以延期交房?是否只有竣工验收备案后才能交房?

2019-09-16  唐律师的...



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在上一篇文章《南宁房产纠纷专题①|横县法院:合同仅约定开发商协助办证的,开发商提交相关资料备案后,无需承担逾期办证的违约责任》中,我们给大家分享了开发商逾期办证违约责任的案例。
 
今天我们探讨开发商逾期交房的问题。
 
作为购房者的你,是否曾遇到下列情况:
 
——开发商迟迟未能交房,称是天气因素影响了施工,属于不可抗力。
 
——合同约定的交付日期到了,开发商在没取得竣工验收备案的情况下就通知交房。
 
这些情况并不罕见。那开发商这样处理是否合法呢?下面我们南宁市中院是怎么看待这些问题的。
 

【裁判要旨】
 
裁判要旨一:大雨、暴雨、大暴雨等天气原因可以成为影响施工的原因,开发商据此可以延期交房,但必须提交相关的《施工日志》证实因前述天气原因实际造成了停工。

裁判要旨二:合同没有约定的情况下,只要五方验收合格就可以交付使用,而并非要完成竣工验收备案才能交付使用。但合同有约定的情况下的情况下,则必须按合同在取得竣工验收备案后才能交付,否则也属于逾期。
 
【案例索引】
 
广西广房房地产开发有限公司、陆慧、何小元商品房销售合同纠纷二审民事判决书,(2017)桂01民终6251号,广西壮族自治区南宁市中级人民法院。
 
【案情简介】
 
2014年6月10日,何小元、陆慧与广房公司签订了《南宁市商品房买卖合同》,约定何小元、陆慧向广房公司购买位于南宁市江南区,房屋总价款511583元。
 
合同第九条约定,出卖人应在2015年12月31日前,将经建设、施工、监理、设计、勘察的五方验收合格的商品房交付买受人使用。
 
如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:
……
5、因战争、天气等不可抗力影响导致工期延误的;
……
 
涉案商品房所在的2号楼已取得《商品房预售许可证》,并于2016年1月25日通过竣工环保验收,于2016年1月29日经施工、勘察、设计监理、建设单位五方验收合格,于2016年8月31日通过消防验收合格。
 
但截至一审开庭之日为止,尚未取得《建设工程竣工验收备案表》。
 
上述合同签订后,何小元、陆慧向广房公司付清了房屋总价款,广房公司通知于2016年2月2日至2016年2月4日办理交房手续,双方于2016年4月1日办理交房手续,此后何小元、陆慧以广房公司交付的房屋不符合法定交付条件构成违约为由起诉至法院。
 
诉讼中,广房公司提供的由南宁市气象局气象服务中心出具的《南宁市晴雨天气实况》,载明:2014年5月1日至2015年12月31日期间大雨16天、暴雨6天、大暴雨1天。
 
【法院观点】
 
南宁市江南区人民法院认为:根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”的规定,房地产开发企业须在经建设主管部门通过建设工程竣工验收备案后,才符合法定交付条件。而双方在合同第九条约定的交付条件低于法定交付条件,属无效条款,应以法定交付条件作为依据来认定广房公司的交房义务是否完成。
 
南宁市中级人民法院却并不认同该观点,其认为:工程竣工验收备案的相关规定,属于行政管理规范,不改变双方签订合同中关于房屋交付条件的约定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”因此,只要建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用,合同另有约定除外。
 
另外,恶劣天气对建筑施工的影响不可否认,但不同天气对不同工程带来的影响各有不同。
 
本案中,广房公司仅提供由南宁市气象局气象服务中心出具的《南宁市晴雨天气实况》,载明:2014年5月1日至2015年12月31日期间大雨16天、暴雨6天、大暴雨1天,未能提供其他的证据证明开发商却因上述天气确实导致停工,法院对此不予采信。
 
对于因大雨、暴雨、大暴雨等天气原因影响施工,广房公司未能提交相关的《施工日志》证实因前述天气原因造成停工,也未按照合同第九条约定在发生天气等不可抗力事由之日起60日内告知买受人,故该项事由不符合延期交房条件。
 
【文鳐地产律师评析】
 
根据我们处理大量此类纠纷的经验来看,关于逾期交房的纠纷,购房者应当注意《商品房买卖合同》中以下两个条款的约定:
 
1.关于“交付条件”的条款
 
通常情况下,开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》,交付条件有两种:

第一种:取得五方验收合格
第二种:取得竣工验收备案
 
上述两者之间有什么区别呢?
 
《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”
 
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”
 
第八条规定:“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,应当在收讫竣工验收备案文件15日内,责令停止使用,重新组织竣工验收。”
 
第十一条规定:“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的,工程竣工验收无效,备案机关责令停止使用,重新组织竣工验收。”
 
简单来说:

(1)取得五方验收合格是取得备案的前提和基础;
(2)法律规定五方验收合格后就可以交付,而建设行政主管部门的规范则规定验收合格还不行,还必须取得备案。换句话说,建设行政主管部门的交付标准要比法律更严格一些。
 
那么是不是意味着,必须取得竣工验收备案的房屋才能交付呢?
 
答案是:不一定,要看合同中开发商是否选择了更严格的交付条件。
 
因为对于工程竣工验收备案的相关规定,仅仅属于行政管理规范,法律已经明确规定取得竣工验收的房屋就可以交付使用。
 
所以,购房者在接收房屋时,应当注意自己购房合同上的交付条件。
 
如果双方约定交付条件为“竣工验收备案”时,那么开发商仅仅提供五方验收合格证明,也还是不能免除逾期交房违约责任的。
 
但如果双方约定交付条件为“五方验收合格”时,那么开发商就无需等到备案再交付,而购房者也不能以未竣工验收备案而拒收房屋。
 
2.关于可以“延期交付”的条款
 
通常情况下,开发商会在合同中罗列了各种可以延期交付的情形,常见的约定有:
(1)自然灾害、公共突发事件、政府修路、封路、管线迁移等;
(2)国家法律、法规、政策或者政府限制性行为;
(3)恶劣天气;
(4)政府有关活动、节日、庆典、中考、高考等下发停工禁令。
 
那是否意味着开发商只要按照上述约定的情形,尤其是主张存在“恶劣天气”进而延长交房时间,就一律有效、一律无需承担逾期交房的违约责任呢?
 
南宁市中院的答案是否定的。
 
第一,开发商要引用上述条款免除房屋逾期交付责任,必须建立在“举证”的基础之上。
 
第二,“举证”的“证明标准”,不仅包括“主体”上必须由官方的天气预报机构出具,还包括“程度”上足以证明存在“大雨、暴雨、大暴雨”等足以影响正常施工的情形,以及开发商“确实因为天气而具体停工”的证据。
 
换句话说,光有证据证明出现恶劣天气是不够的!还要进一步证明你作为开发商真的在那些恶劣天气停工了!
 
咋听起来,感觉似乎这个证据标准有些多此一举,既然确实出现恶劣天气了,那不就足够证明了吗?
 
但南宁市中院的这个观点是符合法律精神的,毕竟下雨就一定停工吗?不见得。而且有些其他的工程,例如在室内施工的就并非必然受到雨天的影响。
 
所以,既然开发商主张自己受天气预报影响而实际停工了,就应当提供《施工日志》等证据证明停工的具体情况
 
所以,这个判决其实是严格遵循了“谁主张谁举证”的原则。
 
(未完待续)

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