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基本案情   2016年6月，董某与防城港富某某房地产公司（以下简称房开公司）签订了《商品房预售合同》，购买了其开发的一套商品房，约定于2016年12月31日前交付，交付条件为竣工验收备案，双方还签订《补充协议》，将交付的条件变更为五方竣工验收。 而该商品房直到2018年12月才完成五方竣工验收，完成竣工验收备案时已经是2021年5月，导致董某迟迟无法收房，最终一纸诉状，将房开公司告上了法庭，要求公司承担逾期交房违约责任，赔偿相应违约金。 争议焦点  双方在签订《补充协议》时，把原来的交付条件竣工验收备案，变更为五方竣工验收，对本案有什么影响吗？ 按约定原本在2016年底交付的房子，2018年底才通过验收，房开公司是不是就已经构成逾期交房了？ 法院审理  01 变更影响 本案中董某与房开公司签订《补充协议》时，把原来的交付条件竣工验收备案，变更为五方竣工验收，在法律上规范用语是竣工验收。 按《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《建设工程质量管理条例》里的相关规定，商品房要通过竣工验收合格后，才可以交付使用，而竣工验收备案是在竣工验收合格后进行，两者的时间并不相同，也就是说，双方合同约定变更后，案涉房屋交付的条件及时间都发生了变化。 根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。 因此，双方协商变更房屋交付条件，并未违反法定标准，亦不属于不合理减轻，或免除出卖人责任的情形，该约定是合法有效的。按合同约定，达到交付条件的时间，应该是2018年12月27日。 02 是否逾期 案涉商品房所在项目2018年12月27日经五方验收合格，即案涉商品房截至当日才符合交付条件，而双方约定的交房时间为2016年12月31日，按约定原本在2016年底交付的房子，2018年底才通过验收，房开公司已构成逾期交房，应当依约向买受人支付逾期交房违约金。 根据双方约定，董某是有权主张房开公司，按每日万分之一标准，向其计付从2016年到2018年期间的违约金的，但这里有一个是否超过诉讼时效的问题。 按《民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，从知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。” 在本案中，董某是在2021年4月9日向一审法院提起诉讼的，往前倒推三年，也就是从2018年4月9日起计算逾期交房违约金，以总房款60余万元为基数，从2018年4月9日计至2018年12月27日止，按照每日万分之一的标准计算。房开公司需向董某支付逾期交房违约金1万六千余元，并交付涉案商品房。 判决结果  广西高院再审判决：撤销一审、二审判决，房开公司于判决送达之日起十五日内向董某交付案涉商品房，并以总房款为基数，按约定的每日万分之一标准，向董某支付逾期交房违约金。 法官说法  近年来，随着住房市场的改革以及城镇化进程的不断推进，商品房市场蓬勃发展，由商品房交易引发的各类商品房买卖合同纠纷急遽增多。商品房交付是开发商履行商品房买卖合同的重要义务之一，商品房交付标准、逾期交付的违约责任承担又是开发商与购房者争议的焦点问题。 司法实践中，因商品房交付引发的纠纷，主要集中在法定交付条件的界定、不具备交付条件时交房行为的定性、对开发商延迟交房抗辩免责事由的认定和违约金的计算等方面。鉴于此，购买者选购商品房时，应当尽量选择实力强、信誉好的开发商，同时要注意认真审阅与开发商之间签订的任何书面文件，避免未准确理解书面文件约定的权利义务内容的情况下，草率签名确认造成自身利益受损。 相关法律规定  《中华人民共和国民法典》 第五百四十三条 当事人协商一致，可以变更合同。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 《建设工程质量管理条例》 第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。 |
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